Портал освітньо-інформаційних послуг «Студентська консультація»

  
Телефон +3 8(066) 185-39-18
Телефон +3 8(093) 202-63-01
 (066) 185-39-18
Вконтакте Студентська консультація
 portalstudcon@gmail.com
 facebook.com/studcons

<script>

  (function(i,s,o,g,r,a,m){i['GoogleAnalyticsObject']=r;i[r]=i[r]||function(){

  (i[r].q=i[r].q||[]).push(arguments)},i[r].l=1*new Date();a=s.createElement(o),

  m=s.getElementsByTagName(o)[0];a.async=1;a.src=g;m.parentNode.insertBefore(a,m)

  })(window,document,'script','//www.google-analytics.com/analytics.js','ga');

 

  ga('create', 'UA-53007750-1', 'auto');

  ga('send', 'pageview');

 

</script>

Іпотечний кредит в Україні

Предмет: 
Тип роботи: 
Курсова робота
К-сть сторінок: 
53
Мова: 
Українська
Оцінка: 
Курсова робота
 
з дисципліни: «Ринок фінансових послуг» на тему:
 
«Іпотечний кредит в Україні»
 
Зміст
 
Вступ
РОЗДІЛ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи розвитку
1.1. Економічна сутність іпотеки та іпотечного кредиту
1.2. Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування
1.3. Моделі ринку іпотечного кредитування
РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в Україні
2.1. Аналіз банківського іпотечного кредитування.
2.2. Аналіз діяльності Державної іпотечної установи
РОЗДІЛ 3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні
3.1. Регулювання ринку іпотечних послуг в умовах подолання наслідків фінансово-економічної кризи.
3.2. Основні проблеми та шляхи покращення іпотечного кредитування в Україні
Висновки
Список використаних джерел
 
Вступ
 
Дослідження данної теми є доволі актуальним і доцільним на сучасному етапі розвитку банківської системи України, тому що порівняно з минулим, економіка України, радикально змінилася завдяки здобуттю незалежності в політичному та економічному аспекті, а також переходом до ринкової економіки. Становлення іпотечного ринку в Україні є однією з найбільш важливих проблем, що потребують невідкладного розв’язання. Україна відстає від країн Східної і Центральної Європи в сфері іпотечного кредитування, що негативно позначається на темпах її розвитку, розв’язанні соціально-економічних проблем. Відродження інституту іпотеки, створення іпотечного ринку житла в країні є об’єктивною необхідністю, що пов’язано з потребами запровадження механізмів кредитування будівництва житла замість його бюджетного фінансування. Іпотечний ринок житла має створити мультиплікативний ефект прискореного розвитку багатьох галузей економіки, внутрішнього ринку, підвищення платоспроможного попиту населення і сталого зростання ВВП країни. Іпотечний ринок житла виник у зарубіжних країнах останніми десятиріччями і є розвиненою формою організації відносин іпотеки. Наявність іпотечного ринку в сучасній економіці – закономірне явище. У той же час за радянських часів інститут іпотеки не визнавався. Нині провідними інвестиційно-будівельними компаніями та банками України нагромаджено позитивний досвід упровадження іпотечних механізмів фінансування житлового будівництва. Це позитивно вплинуло на економічний розвиток багатьох регіонів, темпи розв’язання житлової проблеми, фінансовий стан суб’єктів господарювання
У цьому зв’язку дослідження питань щодо іпотечного кредитування в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.
Об’єктом дослідження є стан іпотечного кредитування в Україні.
Предмет дослідження – сукупність відносин, що пов'язані з процесами формування розподілу і використання іпотечних ресурсів.
Методи дослідження – системний підхід, метод економічного аналізу.
Мета роботи полягає у теоретичному обґрунтуванні основ організації, розкритті діючої практики з іпотечного кредитування в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.
Для досягнення поставленої мети в роботі вирішуються такі завдання:
досліджено роль історичного виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки.
обґрунтовано види іпотечного кредитування та особливості його функціонування.
розглянуто процес здійснення іпотечного кредитування
викладено показники іпотечного кредитування банками України.
наведено сучасний стан іпотечного кредитування під житло в Україні.
проведено аналіз діючої практики впровадження нових банківських механізмів у сфері іпотечного кредитування.
запропоновано шляхи вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування.
Вказаному питанню приділяється значна увага Національного банку України, Кабінету Міністрів та Верховної Ради України, що знайшло своє відображення у законах «Про банки і банківську діяльність», «Про Національний банки», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу». На вирішення цієї проблеми спрямовані дослідження Євтуха О. Т., Гринько О. Л., Андрєєва Г. І.
Впровадженні нами пропозиції щодо вдосконалення іпотечного кредитування в Україні дозволить розвинути ринок надання послуг з іпотечного кредитування, зробити саме цей сектор ринку кредитування – іпотечного – привабливим для іноземних інвестицій і вкладів. Це надасть можливість організувати діяльність банківських установ у відповідності з цілісною системою управління іпотечним кредитуванням.
 
РОЗДІЛ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи розвитку
 
1.1. Економічна сутність іпотеки та іпотечного кредиту
 
договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння, як гарантія кредитного зобов’язання. В цьому випадку Іпотека протягом досить короткого проміжку часу еволюціонувала від:
фідуція – це, коли об’єкт залога переходив у розпорядження кредитора, причому останній мав право безперешкодно розпоряджатися майном на свій россуд.
пігнус – це кредитор не мав права залишати заставу в себе.
іпотека – майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна.
Іпотека в сучасному визначенні – це спосіб забезпечення виконання зобов’язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця або в третьої особи.
В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленного майна переважно перед іншими кредиторами. (4)
Іпотека – наявність застави. Іпотечний кредит може бути виданий як під заставу наявного у власності позичальника майна, так і під заставу майна, що набуває (коли іпотека оформляється одночасно з придбанням майна).
Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності яких є об'єкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу об'єкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.
Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. Також у процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації об'єкта застави і т. д.
На жаль, також, існують безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше не досконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави. Також, сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування, тобто немає єдиних правил гри, які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації,. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки тощо).
Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, – будівлі, споруди, квартири, підприємства, як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.
Іпотечний кредит, насамперед, це кредит на житло. Він має великі перспективи до розвитку, бо на даний момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченності житлом громадян. Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє таких придбань на власні кошти і в короткий термін. З огляду на це, прийняття рішення до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.
На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також при поліпшенні законодавчих актів іпотечний ринок буде розвиватися динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій роботі теоретичні праці декількох науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами науковця Євтуха О. Т., іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні, збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками, держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. (10. ст. 15)
Одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб’єктів ринку, а іпотека – одна із найважливіших фінансових технологій її використання. (10. ст. 17) У розвинутих країнах світу для розширення капіталу з допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. (10. ст. 27)
Однак, аналіз показує, що ресурси за допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах. Євтух О. Т. у своїх дослідженнях визначив особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму. Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання, недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості. Необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Також його дослідження засвідчують, що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “позичальник – кредитор” до схеми “позичальник – кінцевий інвестор”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для суб’єктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального використання і розвитку нерухомості, Євтух О. Т. запропонував розглядати на двох рівнях:
1. Оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних суб’єктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора.
2. Передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних суб’єктів іпотечного ринку.
На його думку перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий – повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні. Також Євтух О. Т. відмітив, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.
Підсумковуючи сказане в цьому підрозділі, треба сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої Греції, де і здобула своє перше призначення – бути зобов’язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у подробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава – є іпотека, немає застави – немає іпотеки».
 
1.2. Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування
 
З часу виникнення, іпотечний кридит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб’єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленностей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. (11. ст. 7)
Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:
іпотека житла (житлова іпотека) – надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири
іпотека земельних ділянок (іпотека землі) – надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу
іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) – надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.
За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:
старша (перша) – застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов’язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. (11. ст. 8)
наступна (друга) – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. (11. ст. 8)
Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:
об’єднана – коли забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві.
спільна – коли зобов’язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам.
на користь третьої особи – забезпечення виконання зобов’язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. (11. ст. 9)
За правовою основою:
англо-саксонська – сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя.
романо-германська – базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.
У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:
опис усіх грошових зборів і витрат, пов’язаних з установленням іпотеки;
принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;
положення про інфляційне застереження;
порядок дострокового виконання основного зобов’язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;
право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов’язання;
інші умови за рішенням кредитодавця.
У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання, таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання». (2)
У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (2.)
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.
Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб’єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.
У протоколі зазначаються:
опис придбаного покупцем предмета іпотеки;
ціна реалізації предмета іпотеки;
інформація про покупця предмета іпотеки;
дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;
банківський рахунок суб’єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.
Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п’яти днів з дати його реалізації.
За Законом «суб’єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п’яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати». (6)
Протягом п’яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.
В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:
положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;
ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;
характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;
прізвище, ім’я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;
сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;
відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.
На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.
«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов’язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав». (2)
У статті 9-й цього ж Закону вказано про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки протягом п’яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб’єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п’яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:
витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;
комісійна винагорода суб’єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;
задоволення вимог іпотекодержателя;
задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог
решта повертається іпотекодавцю.
Отже, зробимо висновки і зазначимо, що з часу свого виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних видів в залежності від того, який економічний суб’єкт брав будь-яке майно під заставу.
 
1.3. Моделі ринку іпотечного кредитування
 
Як вже було сказано раніше, іпотечний ринок розвивається у світі на базі двох основних правових та економічних систем: європейської континентальної, або класичної, що бере свої витоки від римського права, та англо-американської. Європейська континентальна система іпотечного ринку походить від інституту пігнусу (“рignus”), згідно з яким предмет застави, що забезпечував зобов’язання, передавався у володіння кредитора, але право власності на них зберігалося у позичальника. Англо-американська система пов’язана з інститутом “fiducia”, що передбачає передачу кредитору права власності (титулу) на предмет, який є забезпеченням боргових зобов’язань. У розвинутих країнах світу іпотечні ринки базуються як на однорівневій, так і на дворівневій системі іпотечного кредитування.
Однорівнева система іпотечного кредитування включає первинних іпотечних кредиторів, позичальників та інвесторів.
Однорівнева модель іпотечного кредитування з врахуванням особливостей реалізації традиційно використовується в Данії, Швеції, Канаді, Німеччині, Австрії, Нідерландах, Фінляндії, Франції, Іспанії. Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реалізується в межах ХК „Київміськбуд” та АКБ „Аркада”, якими органічно поєднуються практично усі основні механізми формування ресурсів для фінансування іпотечних кредитів, а саме: механізми акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках; механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних паперів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотечне кредитування. Це підтверджує висновок про можливість і доцільність співіснування в національних економіках паралельно різних моделей іпотечних систем.
Дворівнева система спирається на вторинний ринок заставних, на якому банк продає кредит, забезпечений заставою житла, що купується, одному з агентств іпотечного кредитування. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього щомісячні виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агентство.
Дворівнева модель, яка відрізняється насамперед необхідністю залучення довгострокових ресурсів, найбільшого розвитку набула в США. Перспективні параметри сучасної іпотечної системи України проглядаються у поступовому переході до дворівневої іпотечної моделі, хоча для її повноцінного функціонування сформована лише основоположна правова база, яка визначає концептуальні напрями створення і параметри функціонування іпотечного ринку. Основні учасники вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфраструктура, в Україні знаходяться на етапі формування або ж на стадії організаційного оформлення. Питання переваги тієї чи іншої моделі функціонування іпотечного ринку є досить риторичним. Як свідчить досвід США, намагання залучити для виконання поточних платежів додаткові грошові ресурси створює небезпеку краху фінансової піраміди, загрозу інфляції і ризиків неплатежів.
Багатоступенева структура іпотечного ринку, яка обумовлюється функціонуючими типами моделей економічних систем, дозволяє диверсифікувати механізми застосування заставних. Останні виступають основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг іпотечного капіталу. Такі механізми забезпечують можливість оптимізації взаємовідносин між позичальником та кредитором по взаємних платежах, мінімізації можливих ризиків процентної ставки. В основу класифікації заставних доцільно покласти два головних критерії – рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної операції.
Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні пов’язані з формуванням дворівневого вторинного іпотечного ринку, підтвердженням чому є прийняте урядове рішення про створення Державної іпотечної установи.
Специфіка перехідного періоду, в якому перебуває Україна, зумовлює необхідність присутності держави на іпотечному ринку, принаймі на початковому етапі. Цілком очевидно, що така присутність не може поширюватись на усю систему іпотечного кредитування, проте її межі досить чітко вимальовуються у плані реалізації однієї з важливих функцій держави на іпотечному ринку – соціальної.
Варто зазначити, що відповідно до українського законодавства єдиними установами, які мають право кредитувати на операції з нерухомості, є комерційні банки. Відповідно до цього вплив процесу глобалізації на банківський сектор пропорційно впливає на розвиток іпотечної системи в країні.
Процес глобалізації – це комплексна інтеграція держави в світове суспільство, яка духовне, соціальне, економічне та політичне життя держави.
Сутність глобалізації полягає в різкому розширенні та ускладненні взаємовідносин як людей, так і держав, що виражається в процесах формування світового ринку капіталів, збільшенні потоку портфельних та прямих іноземних інвестицій, збільшенні впливу транснаціональних корпорацій, концентрації та централізації капіталу на основі процесу злиття та поглинання компаній та банків, збільшення ролі міжнародних економічних та фінансових організацій.
Прихід іноземних банків до національних систем шляхом встановлення контролю над державними або націоналізованими банками інтенсивно проходив в країнах з перехідною економікою.
В країнах EC іноземні банки мають рівні права з національними кредитними установами. В цих країнах діє принцип взаємності: дозвіл на відкриття філії або представництва надається у випадку надання взаємного дозволу країни-представника банку на дозвіл відкриття банків з країн ЕС. В США на рівні федерального законодавства іноземні банки знаходяться в більш вигіднішому положенні, ніж їх американські колеги.
За даними НБУ, в останні роки відзначається значне скорочення частки іноземного капіталу в українській банківській системі. Тут є кілька причин. По-перше, світова фінансово-економічна криза, і по-друге – з причини відсутності стабільної політичної ситуації в Україні.
До позитивних рис присутності іноземних банків в національній банківській системі відносяться:
По-перше, ресурсна база іноземних банків, передусім зі стовідсотковим іноземним капіталом, значно перевищує за цим показником вітчизняні банківські структури. Це дозволяє їм претендувати на досить значний сегмент ринку іпотечного кредитування через достатньо високий обсяг пропозиції іпотечних кредитів.
По-друге, з приходом на українській ринок іноземних банків, як вже зазначалося, очікується збільшення пропозиції саме «довгих» кредитних ресурсів, що надзвичай важливо, передусім, для формування ринку іпотечних цінних паперів.
По-третє, іноземні банки мають реальну можливість збільшення пропозиції на українському іпотечному ринку відносно дешевих кредитів. Це можливо, насамперед, за рахунок їх потужної ресурсної бази, а також завдяки можливостям зазначених суб'єктів залучати ресурси для подальшого кредитування на світових фінансових ринках. Таке джерело, як правило, виявляється дешевшим порівняно з депозитною базою на внутрішньому ринку. Здешевлення кредитів дозволяє суттєво розширити коло їх користувачів, особливо з числа тих, які дійсно потребують поліпшення житлових умов, а не займаються пошуком ефективних шляхів збереження своїх заощаджень, що власне, сьогодні відбувається на ринку іпотечного житлового кредитування. Крім того, дешеві кредити мають сприяти територіальній диверсифікації ринку іпотечного житлового кредитування, який на сьогодні обмежується фактично одним регіонам – столицею [3, 440].
По-четверте, іноземні банки мають значні можливості для здешевлення іпотечних кредитів за рахунок скорочення витрат на утримання філійної мережі. Такі суб'єкти можуть просувати власний продукт на ринок через існуючу мережу філій українських банків, витрати на що виявляються значно меншими, ніж на створення власної мережі. Запас міцності в іноземних банків у даному випадку формується також за рахунок формування дешевого кредитного ресурсу шляхом зовнішніх запозичень. Така практика, зокрема, має місце в українській дійсності – взяти хоча б Міжнародний іпотечний банк, який в 2009 році став ВАТ «Платинум Банк».
По-п'яте, прихід на український ринок банків з високим кредитними рейтингами суттєво зміцнить їх позиції на внутрішньому депозитному ринку, цим самим забезпечить їм доступ до вітчизняного інвестиційного ресурсу.
По-шосте, потужні іноземні банки слід розглядати в контексті виходу на українській іпотечний ринок не лише потенційного кредитора, а й потенційного інвестора, який формуватиме реальний попит на іпотечні цінні папери, емітовані як банками, так й спеціалізованими іпотечними установами, в тому числі Державною іпотечною установою, тим самим забезпечуючи функціонування механізму рефінансування іпотечних кредитів. Недостатній розвиток фінансової інфраструктури в державі є аргументом на користь заінтересованості іноземних банків у присутності на іпотечному ринку.
Сьогоднішня фінансова криза виявила, що українська банківська система є не достатньо керованою та підвладна зовнішнім явищам, що відбуваються в світовій банківській системі.
Процес становлення іпотечної системи характеризується утворенням стійких структурних елементів із нещільністю і неміцністю зв'язків між ними, відсутністю стійких обмінних процесів, чіткістю в окресленні механізму руху іпотечного капіталу. У процесі становлення структура іпотечного ринку підвладна деформаціям: незначні зміни у властивостях елементів іпотечної системи можуть вплинути на функціонування системи в цілому. У зв'язку з цим під час становлення іпотечного ринку визначальну роль повинна відігравати держава, роль якої зростає до вектора, спрямованого на формування стійкої іпотечної системи.
З посиленням відкритості національної економіки, українські банки, очевидно, зазнають конкуренції з боку іноземних банків. Це, у свою чергу, має стати поштовхом для нарощування капіталу банків, а також перегляду власних продуктових стратегій, підходів до ціноутворення на банківські продукти, зрештою, рентабельності власної діяльності та позиціонування себе в сегменті загальних соціально-економічних відносин.
Для порівняння, іпотечні кредити у США становлять близько 26-30% ресурсів комерційних банків, у тому числі іпотечні житлові кредити населенню – 18-20%. Іпотечні кредити формують 45% сукупного кредитного портфеля, з них іпотечні кредити населенню становлять 67%. У США кредити видаються переважно на придбання житла, в Україні, навпаки, для промисловості та комерційної діяльності.
Українські комерційні банки пропонують високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами і, як наслідок, ― значні суми переплат за ними. Це пояснюється тим, що вітчизняні банки формують власні ресурси здебільшого за рахунок депозитів, вартість яких складає у середньому 15% річних, і вони не спроможні пропонувати довгострокові кредити за нижчими ставками.
Відсоткова ставка для кожного, хто захоче отримати іпотечний кредит залежатиме від суми доходу особи чи її сім’ї, терміну кредитування та внесеної початкової суми. У цьому випадку можна буде добитися зниження відсоткової ставки до 17%. Проте, врахувавши усі додаткові комісії та інші платежі, загальна сплачена сума відповідатиме ставці у 20-22%.
Більш того, короткостроковий характер депозитів створює для банків, які надають кредити більш ніж на 10 років, додатковий ризик втрати своєї ліквідності. Все це гальмує розвиток вітчизняного іпотечного кредитування.
Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за кредитами в багатьох країнах знизилися.
Наприклад, в Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8% річних, в Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити видаються під 5% річних, у Великобританії, США, Німеччині – під 6%, в Іспанії, Швейцарії та Фінляндії – 3, 5%.
Найширшу систему іпотечних банків має Німеччина, де контрольний пакет акцій належить державі; у Фінляндії іпотечний кредит надають приватні іпотечні банки, а у Швеції іпотечні банки перебувають під державним контролем.
 
РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки
 
2.1. Аналіз іпотечного кредитування як основної форми розширення кредитів
 
Одним з найефективніших способів забезпечення зобов’язань є іпотека – застава нерухомості. Іпотечний кредит – це кредитування під заставу нерухомості. Така форма кредиту зменшує ступінь ризику для обох сторін. Закон України «Про заставу» містить таке визначення: «Іпотекою визначається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи».
При цьому слід зазначити, що у законі «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» подано таке визначення терміну «нерухоме майно»: «Нерухомим майном визнається житловий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств».
У законодавстві європейських країн іпотека визначається як застава нерухомого майна, за рахунок якого заставодержатель (кредитор) має право – переважне щодо інших кредиторів заставодавця (позичальника) – у разі невиконання забезпеченого іпотекою основного зобов’язання задовольнити свої вимоги.
Іпотека є похідною від основного зобов’язання (окремо воно існувати не може) і припиняється з його виконанням.
Іпотека поширюється як на основну вимогу, так і на додаткові – проценти, нараховані за основним зобов’язанням, витрати, понесені кредитором на утримання і збереження майна в разі недбалого ставлення заставодавця до своїх обов’язків, витрати заставодержателя на страхування заставленого майна, витрати на звернення стягнення на предмет іпотеки при невиконанні позичальником основного зобов’язання тощо.
Слово «іпотека» з’явилося дуже давно. Ще Плутарх в своїх працях описує дуже багато конфліктів і угод, пов’язаних з іпотечним фінансуванням.
За статистикою, понад 80% зобов’язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов’язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу – це іпотечні кредити. Обсяг портфелів іпотечних кредитів в країнах Європейського союзу складає біля 400 млрд. євро, що дорівнює 40% ВВП Об’єднаної Європи. Статистика дає можливість стверджувати, що в основі сучасного фінансового ринку мають зобов’язання, забезпечені іпотекою. Специфіка забезпечення нерухомістю, яка дає кредиту впевненість у тому, що його зобов’язання будуть погашені. Нерухомість є віссю, на якій будуються відносини кредитора і боржника.
Позитивна сторона іпотечної фінансової системи – дешеві довгострокові кредити, зростаючі обсяги житлового будівництва, задоволення попиту на житло.
Але, у той час, коли в більшості розвинених країн обсяг іпотечного кредитування становить 40-75% ВВП, у країнах, що розвиваються, – близько 20% ВВП, то в Україні цей відсоток сягає майже 12%.
Таблиця. 2.1.1
Динаміка іпотечного кредитування в Україні
РікЗаборгованість за іпотечними кредитами на кінець року,  млн. грн. В тому числі на купівлю житлаТемпи приросту, % до попереднього року
ВВП, млн. грн. Питома вага іпотечних кредитів у ВВП, % Питома вага іпотечних кредитів, на придбання житла
20103221207140, 84414520, 730, 47
2011106128706229, 55441531, 951, 6
20125724824044439, 57207317, 943, 3
20131089984795990, 494805611, 505, 1
201410473955512-3, 991472011, 456, 1
Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики.
Сьогодні в Україні склалися такі умови, як відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь заполітизованості – вони дуже сильно загострюють ризики банків.
Кредитування з найдавніших часів є ризиковим видом діяльності. Кредитний ризик, що породжується даною діяльністю, та методи його мінімізації цікавлять як практиків, так і теоретиків. Про це свідчить велика кількість наукових публікацій, що з’явилась останнім часом. Не дивлячись на той факт, що проблема кредитного ризику надзвичайно актуальна серед науковців, дослідження причин виникнення, особливо в конкретних галузях, та методи мінімізації кредитного ризику не можна вважати повністю вивченими та дослідженими.
Під кредитним ризиком традиційно розуміють ймовірність несплати позичальником основного боргу та відсотків, які належать до сплати за користування кредитом у терміни, визначені в кредитній угоді. У взаємовідносинах кредитора та позичальника предметом спільного інтересу є кредит.
Оперуючи поняттям кредитного ризику комерційного банку, потрібно розрізняти такі поняття:
кредитний ризик щодо кредитної угоди – ймовірність того, що позичальник не зможе повернути борг згідно з умовою договору, і при цьому банку не вдасться своєчасно та в повному обсязі скористатися забезпеченням позики для покриття можливих втрат;
портфельний кредитний ризик – середньозважена величина ризиків щодо всіх угод кредитного портфеля, де вагомими є частки суми угод у загальній сумі кредитного портфеля.
Ризик у широкому розумінні слід розглядати як невизначеність відносно настання тієї чи іншої події у майбутньому, причому ризик в економічному контексті є як негативним, так і позитивним явищем.
Актуальним залишається питання визначення загальних причин виникнення ризику в банківській діяльності, до яких можна віднести:
невизначеність цілей;
наявність неповної інформації;
елемент випадковості;
брак часу для раціональної оцінки ситуації.
Виявлення джерел кредитного ризику – передумова ефективного управління ризиками, тому й структуру кредитного ризику потрібно подати з точки зору причин його виникнення, тобто основою цієї структури є відповідь на запитання, чому кредит не може бути поверненим.
Управління кредитним ризиком – сукупність заходів, спрямованих на запобігання втрат банку від його кредитної діяльності.
У цілому управління кредитним ризиком можна вважати процесом, який складається з аналізу внутрішнього і зовнішнього середовища банку, з урахуванням вимог центрального банку, ідентифікації і визначення рівня ризику, вибору стратегії і методі управління ризиком із метою збалансування цілей прибутковості, ризику і ліквідності.
Є лише дві ситуації в управлінні ризиками: або банк бере на себе ризик, або ж ухиляється від нього.
Сучасна банківська практика сформувала різні системи запобіжних заходів щодо зменшення впливу кредитного ризику.
Однією з таких запобіжних систем є страхування (формування та використання резерву на можливі втрати за кредитними операціями) та методом прямого страхування, що відбувається за участю страхових компаній.
Отже, навіть за найвмілішого управління банком і найдосконаліших рецептів ведення банківської справи, в яких враховано майже всі ймовірні несприятливі умови і події, цілковито уникнути ризику неможливо. Тому за теперішніх умов просто потрібно старатися мінімізувати дію негативних наслідків ризиків і «йти» вперед.
Аналіз загального стану кредитного ринку був здійснений в розрізі діяльності банків України за офіційними даними НБУ.
Аналіз кредитного портфелю банків України свідчить, що у 2012 р. порівняно з 2011 р. спостерігалось скорочення обсягів кредитування на 119483 млн. грн. або на 14, 68% (табл. 2. 1. 1). Хоча протягом 2010-2011 рр. спостерігалось зростання обсягів наданих кредитів, зокрема на 3, 34% у 2010 р. порівняно з 2009 р. і на 8, 44% у 2011 р. порівняно з 2010 р.
Таблиця 2.1.2
Динаміка активів і кредитного портфелю банків України у 2008-2012 рр., млн. грн. 
ПоказникиДата
01. 01. 200901. 01. 201001. 01. 201101. 01. 201201. 01. 2013
Сукупні активи банків, млн. грн. 92608687345094208410542721127179
Темп приросту активів, % - 94, 32107, 86111, 91106, 92
Кредитний портфель, млн. грн. 741816726296750536813864694381
Абсолютний приріст кредитного портфелю, млн. грн. - -155202424163327-119483
Темп приросту кредитного портфелю, % -97, 91103, 34108, 4485, 32
Аналіз частки кредитного портфелю в сукупних активах банківської системи України показав, що у 2012 р. відбулось її зниження на 15, 59 п. п. (станом на 01. 01. 2013 р. становила 61, 60%) порівняно з 2011 р. (рис. 2. 1. 1). Протягом аналізованого періоду спостерігалась тенденція щодо зменшення частки наданих кредитів в загальних активах банків, що свідчить про згортання кредитної діяльності та про підвищення диверсифікації активних операцій банків.
Рисунок 2.1.1 – Динаміка активів, кредитного портфелю та частки кредитного портфелю в активах банків України у 2008-2012 рр.
Аналіз обсягів наданих кредитів банками України в розрізі строків показав, що станом на 01. 01. 2013 р. найбільшу частку становили кредити, надані на термін до 1 року (42, 23%), при цьому протягом аналізованого періоду спостерігається тенденція щодо їх зростання (рис. 2. 1. 2). Але протягом 2008-2011 рр. в кредитному портфелі банків переважали середньострокові кредити. Аналіз довгострокових кредитів свідчить про зменшення їх обсягів протягом аналізованого періоду, зокрема станом на 01. 01. 2013 р. вони становили 176394 млн. грн., що на 57014 млн. грн. менше порівняно з аналогічною датою 2009 р.
Рисунок 2.1.2 – Динаміка кредитного портфелю банківської системи України у розрізі строків погашення в 2008-2012 рр., млн. грн.
 
2.2. Аналіз діяльності Державної іпотечної установи
 
Держа́вна іпоте́чна устано́ва (ДІУ) – установа, заснована державою в особі Кабінету міністрів України 2004 року з метою рефінансування іпотечних кредитів банків за рахунок коштів, залучених від розміщення облігацій. Реально діяти установа почала лише в другій половині 2006 року. Постановою уряду № 681 від 17 червня 2009 р. Кабінет міністрів повернув собі функції по управлінню Державною іпотечною установою, тоді як раніше їх виконувало Міністерство фінансів.
На момент створення ДІУ попит на доступні іпотечні кредити набагато перевищував можливості банків його задовольнити. Із створенням ДІУ, Уряд намагався надати ринку більше фінансового ресурсу. Таким чином, поступово вирішувати проблему забезпечення житлом громадян. З початку статутний капітал Установи становив 50 млн. Грн., що на той період, звісно, не задовольняло потреби, але було першим кроком на шляху до присутності ДІУ на ринку.
В 2006 році Статутний капітал ДІУ збільшено до 100 млн. грн. Вперше Установі надано державну гарантію за зобов’язаннями ДІУ в розмірі 1млрд. грн.
Ставка рефінансування з 2005 року зросла з 7, 5% до 9, 9% річних. Розмір ставки рефінансування ДІУ залежить від вартості залучених коштів на ринку цінних паперів.
Перший випуск облігацій ДІУ, забезпечених державною гарантією згідно з Законом про Державний бюджет 2006, було успішно розміщено на внутрішньому ринку, номінальна сума розміщення 1млрд. грн. Надано державну гарантію за зобов’язаннями ДІУ в розмірі 1млрд. грн. За рахунок залучених коштів було рефінансовано 1109 іпотечних кредитів на суму 165, 3 млн. грн.
Поступово, кредитний портфель ДІУ зростав. Так на кінець 2007-початок 2008 року він складав близько 1 млрд. грн. Основним джерелом здійснення операцій по рефінансуванню іпотечних кредиторів-банків були власні кошти (кошти статутного капіталу, додаткового капіталу ДІУ та залучені кошти, отримані від розміщення цінних паперів ДІУ). Із змінами на ринку, вдосконалювалися Стандарти ДІУ. Такі зміни, як збільшення розміру іпотечного кредиту на одного позичальника залежно від місцезнаходження житла, зменшення розміру первинного внеску для отримання іпотечного кредиту з 30% до 25% і деякі інші, дозволили істотно збільшити обсяги видачі іпотечних кредитів банками-партнерами і збільшити обсяги рефінансування.
Випуск облігацій ДІУ, забезпечених державною гарантією згідно з Законом про Державний бюджет 2007 було успішно розміщено на внутрішньому ринку, номінальна сума розміщення 1 млрд. грн. Надано державну гарантію за зобов’язаннями ДІУ в розмірі 1 млрд. грн.
Статутний капітал ДІУ збільшено до 200 млн. грн. Зареєстровано перший випуск звичайних іпотечних облігацій ДІУ, загальна сума випуску 200 млн. грн., розміщено 50 млн. грн. Враховуючи ставки доходності розміщених облігацій ДІУ, ставка рефінансування склала – 13, 5% річних.
На кінець року портфель рефінансованих ДІУ кредитів складав вже 5351 кредит обсягом 947, 7 млн. грн.
Випуск облігацій ДІУ, забезпечених державною гарантією згідно з Законом про Державний бюджет 2008, успішно розміщено, номінальна сума розміщення 1 млрд. грн.
На жаль у 2009-2010 роках світова фінансова криза не дала змоги за об’єктивних обставин повноцінно працювати на ринку. ДІУ не функціонувала поза ринком іпотечного кредитування. Якщо в цілому портфель житлових позик у банкiвськiй системі мав негативну тенденцію, то i портфель рефінансованих ДІУ кредитів був віддзеркаленням цього. Але у міру того, як Україна виходила з фінансової кризи, ДІУ активізувала рефінансування іпотечних позик у межах наявних ресурсів.
У цей кризовий рік Установою рефінансовано 211 кредитів, наданих громадянам на придбання житла. Сума склала 65, 1 млн. грн.
Також, у рамках експерименту Урядом прийнято рішення додати до функцій ДІУ можливість спрямовувати кошти на придбання готового житла з подальшою його передачею громадянам. Була прийнята Постанова Кабінету Міністрів України №832 від 05. 08. 2009 р.
«Державна іпотечна установа має право спрямовувати кошти, отримані від запозичень, здійснених шляхом випуску облігацій під державні гарантії відповідно до Порядку надання державних гарантій за зобов'язаннями Державної іпотечної установи на фінансування заходів щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку, зокрема на придбання квартир за переліками, що затверджуються Кабінетом Міністрів України», – йшлося у Постанові.
На виконання Постанови Уряду Державна іпотечна установа придбала 5300 квартир, які були безоплатно передані місцевим органам самоврядування.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11. 10. 2010 року №912 статутний капітал ДІУ було збільшено до 2, 2 млрд. грн. В умовах світової фінансової кризи рішенням Правління від 15. 10. 2010 року №431/3 Стандарти ДІУ були доповнені новою складовою їх частиною – «Порядок рефінансування первинних кредиторів для кредитування будівництва об’єктів житлового призначення та придбання житла в цих об’єктах». Проведені зміни Стандартів мають за мету розширити можливості первинних кредиторів щодо направлення коштів рефінансування, отриманих від Державної іпотечної установи для кредитування забудовників з метою будівництва (завершення будівництва) об’єктів житлового призначення та кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в цих об’єктах.
Здійснені заходи Державної іпотечної установи також дозволили додатково до заходів, передбачених Законом України від 25. 12. 2008 р. № 800-VI (із змінами та доповненнями) збільшити обсяги здачі житла в експлуатацію, провести фінансове стимулювання будівельної галузі та створити умови поновлення попиту на новозбудоване житло та житло, що будується із застосуванням іпотечного житлового кредитування за підтримки Державної іпотечної установи.
Також рішенням Наглядової ради від 16. 11. 2010 знижено ставку рефінансування іпотечних кредитів з 13, 5 до 11 відсотків річних. Кошти спрямовані у т. ч. на рефінансування первинних кредиторів для кредитування ними забудовників для добудови незавершеного житла, а також для кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в цих об’єктах.
Розміщення облігацій дозволило ДІУ знизити ставку за рефінансованими кредитами до 11% річних.
Одним із пріоритетних завдань, встановлених перед ДІУ у посткризовий 2011 рік стало стимулювання будівельної галузі, яка опинилася у складному становище. Довіру інвесторів до фінансування в будівництво було втрачено, внаслідок чого з’явилося безліч недобудованих житлових об’єктів.
Державна іпотечна установа акцентувала увагу на стимулюванні будівельного сектору економіки України. Була розроблена програма ДІУ по фінансуванню завершення будівництва об’єктів житлового призначення дозволила протягом 2011 року профінансувати добудову 23 житлових об’єктів на суму 560 млн. грн. загальною площею понад 370 тис. кв. м., що складало понад 4 тис. квартир. Географія профінансованих об’єктів розповсюджувалась всією територією України. Це Київська, Львівська, Харківська, Донецька, Івано-Франківська області, міста Київ та Севастополь.
Станом на 30. 12. 2011 р. введено в експлуатацію 9 будинків, профінансованих ДІУ в обсязі 123 млн. грн., загальною площею близько 100 тис. кв. метрів, що склало 1600 квартир у містах Києві, Борисполі, Харкові, Львові, Севастополі, Донецьку, смт. Чабани Київської області. Реалізація «будівельної» програми ДІУ дозволила забезпечити роботою тисячі працівників, зайнятих на будівництві.
Другим напрямом діяльності Установи стало рефінансування іпотечних кредитів та сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування. Починаючи з 1 липня 2011 р. ДІУ відновила активні операції по рефінансуванню іпотечних кредитів. Кількість банків-партнерів за рік збільшилась з 96 до 106. В умовах негативної динаміки на ринку іпотечного кредитування, кредити на придбання житла за Стандартами ДІУ користувалися попитом завдяки найкращим умовам на фінансовому ринку. При ставці рефінансування банків 11% річних, ДІУ рекомендує банкам кредитувати населення для придбання житла за фіксованою ставкою кредитування, яка не перевищує 15% річних у гривні, строком до 30 років, при середній ставці на фінансовому ринку у кінці року – 20% річних.
Портфель рефінансованих ДІУ іпотечних кредитів станом на 30. 12. 2011 р. склав 746 млн. грн, або – 4 830 кредитів.
Незважаючи на посткризові явища, які відчувалися у світовій та українській економіках, Державна іпотечна установа виконала всі зобов’язання перед інвесторами та не допустила жодного дефолту.
У грудні 2011 р. ДІУ у повному обсязі здійснила погашення гарантованих державою облігацій серій «А», «B», «C», «D», «E», «F», «G», «H», «I», «J» на суму 1 млрд. грн., достроково розміщених ДІУ у 2007 році. Єдина номінальна дохідність склала 9, 5% річних.
Погашення зазначених серій облігацій відбулося у повному обсязі з одночасною виплатою купону за двадцятим купонним періодом по них, перераховано кошти до Державного бюджету України як плату за державну гарантію згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 03. 08. 2006 № 1094 (із змінами та доповненнями). Також у серпні 2011 р. Державна іпотечна установа повністю та у запланований термін погасила звичайні іпотечні облігації серій «А» та «G», розміщені у 2008 році, на суму 50 млн. грн. Залучені від розміщення кошти спрямовано ДІУ на виконання своїх статутних завдань. Було рефінансовано 290 кредитів, забезпечених іпотекою на суму 76, 4 млн. грн.
У 2012 р. Державна іпотечна установа збільшила кількість рефінансованих кредитів майже втричі у порівнянні з попереднім періодом.
За дев’ять місяців 2012 року 820 громадян змогли придбати власне житло, використовуючи іпотечну програму ДІУ. На це було спрямовано понад 200 млн. грн. коштів Установи.
Тільки у серпні 2012 року банками-партнерами ДІУ, яких нараховувалось 113, надано 174 кредити для придбання житла на суму майже 43 млн. грн. Динаміка зростання іпотечного кредитування спільно з Держаною іпотечною установою дозволила запланувати перевищення до кінця року показника у 1000 кредитів, наданих для придбання житла.
Виконуючи функції державного інституту розвитку ринку іпотечного кредитування ДІУ підтримує баланс інтересів держави, первинних кредиторів, позичальників та інвесторів.
У 2012 році до моменту підвищення ставки рефінансування ДІУ задовольнила 1231 заявку від банків-партнерів на суму 293, 4 млн. грн.
У листопаді 2012 року ставку рефінансування збільшено до 18% річних.
Державна іпотечна установа у важких економічних умовах, які склалися у зв’язку з наростанням другої хвилі світової економічної кризи продовжувала виконувати свої статутні завдання та зобов’язання перед інвесторами.
Відсотковий дохід власникам облігацій ДІУ та погашення здійснювалося завжди у чітки терміни, що передбачені проспектами емісій.
Динаміка іпотечного кредитування на ринку зменшувалася та ДІУ у співпраці з банками задовольнила до кінця року 603 іпотечних кредити, наданих громадянам на придбання житла. На ці цілі Установа спрямувала 145, 2 млн. грн.
З 19 березня 2013 року ставку рефінансування зменшено до 15, 3% річних.
Таким чином, за 10 років, Державна іпотечна установа у своєму розвитку пройшла шлях від пілотного проекту до одного із крупніших емітентів цінних паперів на фондовому ринку та зайняла лідируючу позицію у сегменті іпотечного кредитування.
Ставка рефінансування ДІУ на сьогодні є індикатором ринку, який є стримуючим фактором до необґрунтованого та безконтрольного підвищення вартості кредитів для громадян України.
За час свого існування Державна іпотечна установа випустила облігацій на суму 10 млрд. грн., з яких в обігу знаходиться понад 7 млрд. грн. На початок 2014 року, Установою вже погашені випуски, здійснені під державні гарантії 2006, 2007 та частково 2008 років на суму понад 2, 6 млрд. грн.
ДІУ і в подальшому працюватиме на розвиток іпотечного та фондового ринків України та зробить все можливе для того, щоб якомога більше громадян змогли придбати житло за доступними умовами.
Фахівцями Державної іпотечної установи не тільки реалізуються діючи механізми, спрямовані на забезпечення житлом громадян, а й розробляються нові програми, які дозволять створити сприятливі умови для вирішення житлового питання.
Отже, підведемо висновок – статутний капітал ДІУ становить 2, 2 млрд гривень (у червні 2012 р. Кабінетом Міністрів України статутний капітал ДІУ зменшено до 951, 752, 245, 15 грн.), його партнерами станом на вересень 2011 року було понад 100 банків. 2008 року вже було залучено і направлено на рефінансування іпотечних кредитів 1 мільярд гривень. Станом на початок 2009 року в портфелі ДІУ знаходилося 6414 рефінансованих стандартних житлових іпотечних кредитів, які були надані в усіх регіонах України банками-партнерами ДІУ.
Державний орган рефінансує (викуповує) гривневі іпотечні кредити, і лише ті, що були надані відповідно до стандартів організації. Очікується, що в умовах дефіциту ліквідності в банківській системі іпотека від ДІУ може стати дієвим інструментом повернення покупців на ринок купівлі житла та будівництва.
З метою підтримки будівельної галузі під час економічної кризи у грудні 2010 р. ДІУ була розроблена нова програма фінансування завершення будівництва житлових об'єктів, що дало змогу забудовникам-отримати необхідні кошти для завершення будівництва житла та розпочати реалізацію квартир як на етапі будівництва, так і після його завершення за допомоги іпотечного кредитування на умовах стандартів ДІУ.
ДІУ регулярно публікує рейтинг банків-партнерів, які були найбільше залучені до іпотечного кредитування. На сьогодні їх налічується 80.
 
РОЗДІЛ 3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні
 
3.1. Регулювання ринку іпотечних послуг в умовах подолання
наслідків фінансово-економічної кризи
 
Іпотечне кредитування в більшості економічно розвинутих країн не тільки є основною формою поліпшення житлових умов, а й справляє істотний вплив на економічну ситуацію в країні загалом. Система іпотечного кредитування становить сьогодні складний механізм, утворений зі взаємопов’язаних і взаємозалежних підсистем. Саме іпотека дає змогу погоджувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів – в ефективній і прибутковій роботі, будівельного комплексу – у ритмічному завантаженні виробництва і держави, зацікавленої загалом в економічному зростанні.
Обвал ринку іпотечних кредитів у США став передумовою фінансової кризи. Падіння ринку нерухомості, різке зростання кількості неповернених кредитів, обвал фондових ринків, прискорення темпів світової інфляції та зниження темпів зростання світової економіки – усі ці події взаємопов’язані і відбулися менше ніж за один рік. Фактично надзвичайно тісна переплете ність фінансових систем призвела до того, що криза на американському ринку переросла в кризу світового масштабу.
Криза та її негативні наслідки в тісному взаємозв’язку підштовхують до прийняття необхідних для розвитку різних галузей економіки законодавчих ініціатив. Наприклад, німецький стабілізаційний план передбачає купівлю державою найбільш ризикованих кредитів, підтримку банків при погашенні міжбанківських зобов’язань, прямі дотації на збільшення коштів у банках. Держава може виступати радником при розробленні плану виведення банку з кризової ситуації, впливати на його кредитну політику, зокрема у сфері надання кредитів малому та середньому бізнесу. Німецький антикризовий план передбачає можливість лише добровільного звернення банків за допомогою до держави і, що не менш важливо, зниження податкового навантаження на бізнес і підтримку національного виробника. Таким чином, держава гарантує громадянину збереження його вкладів, підтримує банківську і фінансову системи, зменшує навантаження на бізнес і максимально сприяє його діяльності.
Аналіз антикризових програм різних країн світу свідчить, що більшість із них вжили заходів, які передбачали зміни у фіскальній політиці й спрямовувалися на підтримку економіки, що є позитивним для стабілізації ситуації в державі. У світовій банківській практиці вироблено ефективні механізми формування ресурсів іпотечного кредитування, до яких належать такі:
Фінансування в рамках автономної моделі. Джерела надання кредитів – депозити (накопичення) осіб, що водночас є і вкладниками, і позичальниками. Проте, як правило, іпотечний кредит дорівнює тільки 50-60% вартості житла. У зв’язку з цим позичальник вимушений залучати додаткові ресурси (власні кошти або банківський кредит). За умов кризи така модель неефективна, оскільки знижується кількість депозитів у банках і виникають складнощі в залученні позичальником додаткових ресурсів.
Фінансування через термінові внески і термінові позики. Ця система досить ризикована у зв’язку з дисбалансом термінів залучення і розміщення ресурсів. Позикові засоби, акумульовані через термінові позики, зокрема як додаткові необхідні ресурси, в умовах кризи досить складно використовувати.
Рефінансування через банківські довгострокові боргові зобов’язання, забезпечені заставою нерухомості (облігації). В умовах ослабленого і падаючого фондового ринку випуск банківських облігацій недоцільний.
Рефінансування кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів. Існування і нормальне функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів має величезне значення, оскільки вторинний ринок забезпечує засобами первинний іпотечний ринок і вирішує проблеми банків щодо рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. За умов кризи модель цікава для фінансового інвестора у разі стабільного ринку нерухомості та високих процентних ставок за іпотечними кредитами. Нині класична модель іпотечного кредитування не містить антикризових рис.
Рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів, що мають колективну гарантію (забезпечених пулом застав), – американська модель. Ця модель в умовах кризи виявилася неефективною, що відобразилося в підвищенні процентних ставок, зменшенні розміру кредитів, посиленні вимог до позичальників. Підтвердженням є падіння вартості іпотечних цінних паперів і ринку нерухомості США.
Рефінансування через систему колективних інвестицій, що передбачає організацію в регіонах спеціалізованих фондів, кошти яких повинні спрямовуватися виключно на придбання застав. Така модель не набула поширення в Україні, але за умов кризи дає можливість залучити фінанси на ринки нерухомості й іпотечного кредитування.
Випуск банками іпотечних облігацій, забезпечених заставами, та їх реалізація на фінансовому ринку. В умовах кризи ця модель не працює, оскільки фондовий ринок перебуває у стані стагнації.
Незважаючи на заяви багатьох експертів, ніби світова фінансова криза не вплинула на вітчизняну економіку, насправді вона призвела до відчутних наслідків. По-перше, українські банки стикнулися з кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. По-друге, криза в житловому будівництві спричинена істотним скороченням іпотечного кредитування банками і, крім того, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку, зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на зростання інфляції в Україні. Девальвація національної валюти призвела до подорожчання виданих валютних кредитів і фактично до зростання ризиків дефолту за іпотечними кредитами1.
Однією з головних проблем іпотечного кредитування за умов кризи в Україні є складність залучення довгострокових ресурсів. Дуже “короткі” і дорогі ресурси істотно обмежують можливості українських банків при іпотечному кредитуванні. Жоден банк не в змозі формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за строками, обсягами і ставками рано чи пізно призводить до втрати банком ліквідності й банкрутства.
Світова практика засвідчує, що прийнятні для населення процентні ставки, які дають можливість зробити процес іпотечного кредитування досить масовим, становлять близько 4-7% річних. У промислово розвинутих країнах процентна ставка значно нижча, ніж в Україні, наприклад, у США вона дорівнює лише 2-3, 5% річних.
До початку фінансової кризи українські банки могли вільно залучати з-за кордону фінансові ресурси під 4-5% річних і продавати їх в Україні за 10-11% річних. Проблема полягала лише в тому, що кредити залучалися на три – п’ять років, а видавалися на 10-20 років. Українські банки вирішували ці проблеми за рахунок рефінансування отриманих кредитів новими з такими самими, а інколи й нижчими ставками.
Проте за умов, коли закордонні банки згорнули кредитні програми, українські банки опинилися перед загрозою кризи ліквідності. По-перше, для повернення закордонних кредитів вони змушені були перекредитовуватися за істотно вищими ставками, а по-друге, нові залучені з-за кордону кошти теж стали відчутно дорожчими. Ставки за іпотечними кредитами зросли на 5-7%, крім того, було суттєво посилено вимоги до фінансового стану позичальників. Національний банк України для запобігання можливій фінансовій кризі в країні зробив значно жорсткішими вимоги до резервування за кредитними операціями, що також призвело до подорожчання кредитів. Як наслідок, темпи зростання кількості іпотечних кредитів у 2008 р. були нижчими за темпи зростання загального кредитного портфеля3.
Водночас наслідки фінансової кризи могли бути ще серйознішими, якби більшість великих українських банків не перебували у власності закордонних банків, що дало їм змогу продовжувати залучати грошові ресурси з-за кордону, а також пропонувати кращі умови порівняно з іншими. Це підтверджує статистика виданих кредитів (рисунок), згідно з якою серед п’яти лідерів ринку іпотечного кредитування в Україні перші чотири є дочірніми компаніями закордонних фінансових груп і мають загальну частку ринку в 56, 6%.
Райффайзен банк Аваль Укрсоцбанк (Raiffeisen Group) (UniCredit Group)
Рисунок 3. 1. 1. Лідери іпотечного кредитування в Україні.
Деякі експерти вважають, що іпотечна криза може повторитися, але зі своїми особливостями. Якщо в США криза була спричинена надлишком пропозиції на ринку і масовими неплатежами за закладними, то в Україні ситуація протилежна. Зокрема, головним фактором, що впливає на скорочення обсягів ринку житлової нерухомості, є штучне зменшення попиту шляхом згортання іпотечних програм і підвищення процентних ставок за кредитами під впливом наростаючих інфляційних процесів. Проте сам попит не зменшується, оскільки в Україні усе ще будують дуже мало і рівень забезпеченості нерухомістю мешканців України залишається порівняно з європейськими державами вкрай низьким.
На сьогодні ситуація на ринку нерухомості України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти не передбачають комплексного підходу до вирішення проблем, які постали перед іпотечною галуззю, а тільки фрагментарно регулюють ці правовідносини. З метою подолання негативних наслідків впливу економічної кризи в будівельній галузі було ухвалено Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” (4), у розробленні якого брали участь представники Української будівельної асоціації. Цим Законом передбачається комплекс заходів, спрямованих на покращання стану будівельної галузі України, забезпечення житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, і стимулювання житлового будівництва за умов світової фінансової кризи. Законом передбачено, що держава оплачуватиме 30% вартості житла у вигляді першого внеску, а на інші 70% люди, які гостро потребують покращання житлових умов, братимуть кредити під невисокі проценти.
До певної міри окреслилася схема допомоги держави компаніям-забу- довникам, які мають незавершені будівлі. Закон передбачав завершення
будівництва житла у 2009 р. зі ступенем готовності понад 70%, у 2010 р. – завершення будівництва житла зі ступенем готовності понад 50%. Законом забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва, за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100% вартості об’єкта житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта житлового будівництва, відбувається після наступної реалізації такого об’єкта житлового будівництва. Таким чином, інвестор не має права повернути вкладені кошти, а вимушений буде очікувати на квартиру. Забрати кошти можна за умови, що забудовник порушить термін введення будинку в експлуатацію більше ніж на 18 місяців. Тобто ризики інвестування в будівництво нового житла настільки великі, що купувати квартиру в недобудованій споруді недоцільно і невигідно.
У разі неповернення суб’єктом господарської діяльності (забудовником) пільгового кредиту у визначений договором термін кредитно-фінансова установа набуває майнових прав на збудоване житло й інші об’єкти будівництва та має право продати його за вартістю виданого кредиту державним органам або органам місцевого самоврядування через Державну іпотечну установу для забезпечення громадян, які потребують покращання житлових умов відповідно до чинного законодавства, чи здійснити його вільний продаж на ринку житла. Але Закон не визначає підстав і порядку для звернення стягнення на предмет іпотеки, чим не враховує вимоги ч. 3 ст. 47 Конституції України. Також за відсутності цих коштів діяльність банку, який надаватиме іпотечні кредити відповідно до цього Закону, може створити загрозу інтересам вкладників, інших кредиторів банку, а також НБУ, що надає довгострокове рефінансування уповноваженому банку під заставу таких іпотечних кредитів.
Незважаючи на ухвалення низки іпотечних законів, кредитування під заставу житла залишається достатньо ризиковим. Стає очевидним, що найдоцільніше використовувати таку форму іпотечного кредитування придбання житла, як оренда з викупом. Відносини оренди захищають права кредитора в нашій державі набагато ефективніше, ніж безпосередньо відносини іпотеки.
В Україні становлення і розвиток іпотечного ринку житла як системи ринків послуг з фінансування купівлі житла, ринків послуг інституційних інвесторів, послуг накопичувальних пенсійних фондів, іпотечного фінансування, ринків житлової нерухомості і будівництва житла можливі тільки за умови одночасності та нерозривності взаємодії всіх сегментів іпотечного ринку.
Отже, нерозвинутий внутрішній ринок довгострокових ресурсів, ускладнення доступу вітчизняних банків до світових ринків капіталу через фінансову кризу, а також перебування вторинного іпотечного ринку України у стадії становлення є причиною ризику ліквідності. З метою розв’язання цієї проблеми слід активізувати кредитування в національній валюті та розвивати вторинний ринок фінансування іпотеки. За умов кризи житлову проблему необхідно вирішувати за рахунок трьох систем фінансування житла:
системи іпотечного житлового кредитування, що ґрунтується на ринкових принципах фінансування, зокрема з використанням банками іпотечної ставки рефінансування;
системи програм іпотечного житлового кредитування з субсидуванням придбання житла сім’ям із середнім та низьким доходами, яке здійснюється в рамках антикризових програм;
системи соціального житла для малозабезпечених.
При організації фінансового забезпечення іпотечного кредитування необхідно створити приплив інвестицій з огляду на довгострокову перспективу, з урахуванням світових, міжрегіональних, регіональних і місцевих тенденцій економічного розвитку, з метою прогнозування чинників, які підсилюватимуть або знижуватимуть інвестиційні потоки, скеровані до іпотечного ринку. Тільки поєднання різних джерел і способів фінансування дасть можливість вивести систему іпотечного кредитування з кризи, а також забезпечити ринкову систему іпотечного кредитування фінансами, зробити її збалансованою, а отже, менш ризикованою, що надасть необхідні гарантії залучення інвестицій.
 
3.2. Основні проблеми та шляхи покращення іпотечного кредитування в Україні
 
В Україні на сьогодні актуальною проблемою є незначна частка в банків- ському портфелі довгострокових іпотечних кредитів, оскільки банки, з одного боку, прагнуть обертати без ризику короткострокові грошові кошти, з іншого, потенційний позичальник цих кредитів, на жаль, не є кредитоспроможним. Проте, незважаючи на ризики, цей банківський продукт являється вагомим чинником перерозподілу та акумулювання грошових коштів, перетворення приватних заощаджень в інвестиційні ресурси, вирішення проблеми забезпечення населення житлом, а також сприяє стабілізації економіки в країні в цілому.
Специфіка таких відносин пов’язана з функціонуванням та розподілом іпотечного капіталу, можливих фінансових ризиків, взаємодії іпотечного ринку з фінансовим, інвестиційним та валютним, що зумовлює певну складність механізму функціонування іпотечного ринку України в цілому. Це обумовлює актуальність даного питання не тільки для розвитку житлового ринку, та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання..
Іпотечне кредитування являє собою продукт, який розрахований на задоволення потреб клієнтів у кредитуванні на купівлю нерухомого майна або право на власність у майбутньому на нерухоме майно на первинному або вторинному ринку у фізичних або юридичних осіб під заставу цієї ж нерухомості.
Іпотечне кредитування здійснюється як у банківськими установами, так і Державною Іпотечною Установою (ДІУ). Зазвичай, банки надають іпотечні кредити на загальних умовах для усій клієнтів і можливості отримати пільгу за таких умов майже не можливо. ДІУ ж, передбачає програму іпотечного кредитування для підтримки молодих сімей, яка допомагає клієнту частково або повністю сплачувати відсотки за іпотечним кредитом за рахунок держави.
Незважаючи на те, що ці установи зовсім різні, схема організації отримання іпотечного кредиту у них майже однакова. Різницею між ними є різний строк розгляду кредитної заявки, адже ДІУ передбачає видачу усьго 500 іпотечних кредитів на рік.
Якщо розглядати динаміку видачі іпотечних кредитів за роками, то умовно можна поділити її на декілька періодів, а саме:
Перший період (з 2007 по 2009 рр.) запам’ятався ростом попиту на даний банківський продукт. Це пояснюється факторами недосконалої кредитної політики банківських установ, хиткого законодавчого рівня країни та низьких відсоткових ставок за кредитами як в національній, так і в іноземній валюті. Велику роль в падінні економіки України та ділової активності суб’єктів господарювання відіграла криза 2008 року. Вона супроводжувалася значним підвищенням рівня безробуття, ростом інфляції та підвищенням курсу іноземної валюти. Ці фактори підвищили рівень проблемних кредитів, що тягнули за собою ризик значного прострочення графіків погашення кредитної лінії або взагалі неповернення запозиченних коштів клієнтами.
Рис. 3.2.1 Динаміка наданих банками кредитів наданих фізичним і юридичним особам
Другий період (з 2009-2011 рр.) можна назвати після-кризовою відлигою. За цей час було внесено зміни до діючого законодавства, зокрема в ЗУ «Про банки і банківську діяльність», ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ЗУ «Про оцінку земель» та інші, які стабілізували та посилили українську гривню як на валютному ринку, так і на ринку товарів і послуг. З кінця 2008р. – початку 2009 року банкам було заборонено видавати кредити фізичним особам в іноземній валюті. З метою зменшення рівня ризику проблемної заборгованості за іпотечним кредитом банківські установи переглянули кредитну політику та підвищили рівень своїх вимог, щодо отримання кредитів клієнтами, а також було підвищено відсоткові ставки за кредитними лініями.
У 2012 році спостерігається підвищення рівня видачі банками споживчих, іпотечних та авто кредитів. Це обумовлено стабільністю економіки країни в цілому та відновлення довіри клієнтів до банківських установ. Якщо порівняти дані рис. 2 та рис. 3 та прослідкувати взаємодію частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків з обсягом виданих кредитів взагалі, складається достатньо цікава ситуація.
Рис. 3.2.2 Динаміка частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі
Майже за всіма роками стовпці на обох рисунках коливаються взаємно пропорційно і відображають єдину картину: при збільшенні обсягів кредитів в загальному обсязі, спостерігається пропорційне збільшення обсягів іпотечних кредитів
Проте, в 2010 році простежується зменшення обсягів наданих кредитних послуг банківськими установами, а частка іпотечних кредитів в їх портфелі, навпаки збільшується. Це можна пояснити тим, що більшість іпотечних кредитів укладено на умовах довгострокового кредиту, тобто на термін від 3 до 30 років, в залежності від іпотечної програми банку, а більшість споживчих – як правило лише до 3 років. Клієнт не зацікавлений затримувати на довгий строк позичені кошти та переплачувати за їх користування банку великі відсотки. Тому, на фоні зменшення рівня наданих споживчих кредитів у портфелі банку, фактичний обсяг іпотечних – залишається незмінним, а відсоткова частка починає зростати.
У 2012-2013р. бачимо зворотній процес, коли загальний обсяг кредитів збільшився а обсяг іпотечних – зменшується, поясненням цього є зацікавлення банківських установ отримувати прибуток за короткостроковими коштами які несуть більший прибуток, за рахунок швидкого обертання, та несуть менший ризик.
Рис. 3.2.3 Частка іпотеки серед загального обсягу наданих кредитів фізичних осіб.
Представлена ситуація, свідчить про наявність іпотечних кредитів серед інших послуг, запропонованих банківським ринком, хоча цей показник не є вагомим. Це пояснюється багатьма факторами, одним з яких є постійна міграція населення до міст, що тягне за собою підвищення вартості на нерухоме майно. У зв’язку з хибкою економічною ситуацією в країні та постійним збільшенням рівня інфляції, питання доцільності вкладення грошових коштів у нерухоме майно, серед фізичних осіб, залишається актуальним. Адже нерухомість, як і дорогоцінні метали, за роки незалежності України не зменшувалось у вартості і завжди користувалося попитом на ринку нерухомості, що робить його ви- соколіквідним активом.
Проаналізувавши попит на даний продукт та провівши аналіз поточної ситуації, можна зробити висновок, що асортимент даного продукту є не достатньо широким. Тому, на нашу думку, доцільно зробити порівняльний аналіз параметрів діючих іпотечних продуктів фізичних осіб у банківській установі.
Програма № 1. Фізична особа збирається взяти кредит на купівлю квартири вартістю 600 тис. грн., терміном на 15 років. При цьому розмір першого внеску складає 20 відсотків, відсоткова ставка – 17%, а РКО – 0, 02% від суми кредиту. Суб’єкт збирається отримати кредит в банківській установі.
Програма № 2. Фізична особа віком 30 р. планує взяти кредит на купівлю квартири в національній валюті, терміном на 30 років. Вартість квартири – 600 тис. грн. Розмір першочергового внеску 25%. Відсоткова ставка становить 18%. Одноразова комісія за видачу кредиту складає 1, 75% від суми кредиту. Суб’єкт збирається отримати кредит в ДІУ. Згідно програмі ДІУ за кредитом передбачені пільги, а саме отримання кредиту без відсотків.
В останній колонці таблиці відображаються пре- ваги або недоліки програми ДІУ перед звичайною іпотечною програмою банківської установи. Показники з від’ємним значенням відіграють негативну роль для позичальника і навпаки.
Порівнявши два іпотечні продукти, доцільно вказати, що найбільшими затратами, на шляху оформлення та отримання іпотечного кредиту клієнтом, несуть за собою страхування життя та страхування нерухомого майна яке береться у заставу, а також держмито, яке повинен заплатити клієнт/покупець за оформлення договору купівлі продажу. Колонка № 5 показує різницю між вартістю оформлення іпотечного кредиту в установі банку та ДІУ. І хоча клієнт має значні переваги при оформленні кредиту у ДІУ, дана угода являється достатньо дорогою, адже крім витрат які клієнт понесе за оформлення угоди, йому потрібно зібрати коштів не менше ніж 25% від вартості житлової нерухомості. Поміж іншого, обов’язковою вимогою Іпотечної Державної Установи є вік клієнта, а саме право на кредит має лише та людина яка не досягла 30 років, а строк погашення іпотечного кредиту не повинен перевищувати пенсійного віку позичальника – 65 років.
Даний банківський продукт – вагомий ресурс для вирішення проблеми забезпечення населення житлом. Але існуючи сьогодні проблеми не дозво ляють використовувати його на «повну». Причина – економічна, соціальна та політична напруга в країні. Вирішення цього питання, на думку автора, повинно знаходитись в площині «держава – комерційні банки». Втручання держави дозволить вдосконалити законодавчу базу, яка покликана задовольнити захист прав та інтересів кредиторів та позичальників, що відповідним чином вплине на ті параметри банківських продуктів, які стосуються, насамперед, основної складової – вартості кредиту.
 
Висновки
 
Зважаючи на те, як іпотека впливає на соціальний та економічний розвиток будь-якої країни, можна сказати, що нині без використання всіх можливостей цивілізованої іпотеки українській іпотеці не обійтись.
Іпотека, як окремий економічний інститут кредитування виник ще за часи давньої греції і тримає темп розвитку і нині. З часів свого виникнення іпотека пройшла декілька стадій розвитку, поки не стала такою, яка вона є сьогодні. Головними ознаками іпотечного кредиту є його довгостроковість і наявність застави. Є застава – є іпотека.
Іпотечне кредитування класифікується за певними критеріями – залежно від предмета іпотеки; за часовим критерієм; залежно від кількості предметів застав та заставодавців; за правовою основою. Законів, що безпосередьо регулюють ринок іпотечного кредитування, насьогодні декілька, але основні із них – це Закон України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».
Покращення стану іпотечного кредитування прямо пропорційно призведе до покращення економічного стану України. Адже іпотечний ринок тісно пов'язаний з фінансовим, валютним та інвестиційним ринками країни.
Узагальнення існуючих на сьогодні рекомендацій з вдосконалення та подальшого розвитку системи іпотечного кредитування, дозволило систематизувати їх у наступні: забезпечення нормативно-правових умов для розвитку іпотечного кредитування; створення уніфікованої системи рефінансування іпотечних кредитів; удосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій з ним шляхом створення інформаційної системи статистичних даних про ситуацію на житловому ринку; бюджетне сприяння підвищенню рівня доступності житла і іпотечних кредитів для населення; розвиток нових ринкових інститутів і механізмів, що формують інфраструктуру іпотечного кредитування; з метою розвитку вторинного іпотечного ринку стимулювати діяльність інсти- туціональних інвесторів, для чого встановити нормативи формування резервів страхових компаній і пенсійних фондів іпотечними облігаціями, емітованими Державною іпотечною установою.
Як би там не було, іпотечне кредитування являється надійним способом залучення приватних вітчизняних та іноземних інвесторів за допомогою таких гарантій, як застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, що дозволяє мобілізовувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки України, що, в свою чергу, позитивно вплине на загальні показників її розвитку.
 
Список літератури:
 
1. Закон України «Про іпотеку» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 38, ст. 313)
2. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 1, ст. 1)
3. Закон України «Про іпотечні облігації» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2006, N 16, ст. 134)
4. Закон України «Про заставу» м. Київ, 2 жовтня 1992 року N 2654 – XII. (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, N 47, ст. 642)
5. Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2009, N 19, ст. 257)
6. Постанова Верховної Ради України / Про рекомендації парламентських слухань / «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні». м. Київ, 22 вересня 2005 року N 2897-IV
7. Аналітичний звіт іпотечного кредитування для фізичних осіб в банківських установах за 2007-2014 рр. // Аналітика. Державна іпотечна установа. – Режим доступу: http: /ipoteka. gov. ua/analityka
8. Волков С., Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. – 2003. – № 6, стор. 49-55
9. Волков С. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. – 2003. – № 6. стор. 24-35
10. Євтух О. Т. ; НАН України. Ін-т екон. прогнозування. – К., 2002. – укр., стор. 32
11. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні: Інформаційно-аналітичні мат-ли/За загальною редакцією к. е. н. Кірєєва О. І. – К. : Центр наукових дослідженнь НБУ, 2004. стор. 8
12. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник/За редакцією О. С. Любуня. – К. : Центр навчальної літератури, 2005., стор. 392
13. Кияк А. «Іпотечний ринок як система»/ [Електронний ресурс]. – Режим доступу: zn. kiev. ua/
14. Кірєєв О. І. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні: Інформаційно-аналітичні матеріали / За заг. ред. О. І. Кірєєва. – К: Центр наукових досліджень НБУ, 2006. – 107 с.
15. Ковалишин І. Стан та тенденції розвитку національного ринку іпотечного кредитування / І. Ковалишин // Вісник Національного банку України. – 2009. – № 1. – С. 62-66.
16. Колобов С., Колобова В. Жилищное ипотечное кредитование: состание и перспективи развития. – М. Дашков 2002. – 120 с.
17. Лагутін В. Ю. / кредитування: теорія і практика: Навч. Посіб. – 4-те вид. – К. : Знання, 2004.
18. Манзюк О. І. Динаміка розвитку іпотечного кредитування в Україні: Матеріали збірника наукових праць студентів економічного факультету / За заг. ред. проф. В. Д. Базилевича. – К. 2012. – С. 133-137.
19. Пилипець О. Уніфікація стандартів іпотечного кредитування як інструмент мінімізації ризиків // Юридична газета. – 2005. – № 2 (38). – С. 7-13.
20. Козлов С. «Іпотечне кредитування: підсумки»//»Юридична газета»http: //www. yur-gazeta. com/
21. Річний звіт. Офіційний сайт Державної іпотечної установи / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http: //www. ipoteka. gov. ua
22. Річний звіт. Офіційний сайт Української Національної іпотечної асоціації / [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http: //www. unia. com
Фото Капча