Особливості деяких видів договорів купівлі–продажу

Перехід права власності (у тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали в цьому приміщенні.

Інакше кажучи, це право як би «обтяжує» таку нерухомість, що зближає його з речовими правами. Практично це означає, що при чи відчуженні іншім розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживаючих з ним членів його родини, вони продовжують користатися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному «праві користування» речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.

Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.

У довідці вказується:

- для приватизованих житлових приміщень – хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

- для житлових приміщень, придбаних іншим способом – хто проживає в даний час.

Ці зведення необхідно знати для того, щоб визначити – хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням

У законодавстві передбачено порівняно небагато випадків, коли необхідне спеціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. Зокрема, за статтею 227 ЦК України договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 ЦК України).

Такий договір має бути зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійснюють бюро технічної інвентаризації, має переважно адміністративно-правове значення, а її відсутність не тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу.

Як відомо, об'єктами права власності громадян з недавнього часу можуть бути також квартири. Так, ще Постановою Ради Міністрів СРСР від 2 грудня 1988 р. «Про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду» було вперше за період існування СРСР дозволено громадянам набувати за договором купівлі-продажу в особисту власність квартири в будинках державного і громадського фонду. На такі договори Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 19 травня 1989 р. «Про затвердження Положення про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їх утримання і ремонт» (втратила чинність), було поширене правило про їх нотаріальне посвідчення. Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду”, прийнятого 19 червня 1992 р., одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п. 5 ст. 8).

Згідно із статтею 15 Закону України «Про власність» кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чи громадського фонду та членам його сім'ї було надано право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством. Не зважаючи на застосування в Законі терміну «викуп», фактично законодавець мав на увазі придбання такого житла на умовах договору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідне нотаріальне посвідчення. Нині у зв'язку із здійсненням в Україні приватизації державного та громадського житлового фонду викуп втратив своє первісне значення.

За Законами України «Про приватизацію майна державних підприємств» і «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) договори купівлі-продажу державного майна підлягають нотаріальному посвідченню з наступною реєстрацією виконкомом Ради народних депутатів протягом місяця з дня його укладення (за першим Законом) або місцевою Радою народних депутатів (за другим Законом).

Відповідно до статті 18 Земельного кодексу України земельні ділянки також можуть бути у приватній або колективній власності. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду ділянки у власність для ведення селянського (фермерського) господарства у встановлених межах безоплатно, а понад ці межі – за договором купівлі-продажу з посвідченням у нотаріальному порядку. Однак для укладення такого договору повинно бути прийняте відповідною Радою народних депутатів рішення з цього питання. Придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, проводиться лише за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. В обох випадках договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про сплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі і видачі державного акта на право власності.

Недодержання форми договору купівлі-продажу та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.

 

 

Міжнародне економічне співробітництво в сучасних умовах

є великим стимулом розвитку світової економіки. Зовнішня торгівля всіх країн збільшується значно скоріше на відміну їх сукупного національного продукту. Зараз неможливо уявити країну, народне господарство якої розвивалось би без її участі в світовому господарчому обміні; від ступеню інтеграції економіки в міжнародний розподіл праці залежить рівень промислового та сільськогосподарчого виробництва. Активізація зовнішньоекономічних зв”язків стала однією з головних вимог функціонування економічного комплексу країн на сучасному етапі – із залученням найновіших