Фінансування житлового будівництва з використанням залучених засобів

 

Ідейно-фінансова підсистема з огляду на ринковий статус СОІБІ є очевидно базовою в мегапроекті, адже саме тут формуються ідеї щодо параметрів об’єкту, вимоги до його якості, вартості та призначення, акумулюються інвестиційні та кредитні ресурси, здійснюється страхування майбутніх ризиків, моніторинг за цільовим використанням коштів, приймаються рішення щодо вибору генерального керуючого затвердженого проекту, стягнення заставленого майна, направлення інвестицій і т. ін. Через цю підсистему ухвалюються ТЕО (ТЕР) й ПКД в цілому, ескізні проекти, здійснюється контроль за дотриманням поставлених вимог, приймається об’єкт в експлуатацію тощо.

Ідейно-фінансова підсистема (згідно з рис. 1-2) має власну структуру, до складу якої входять вкладники-інвестори (далі – інвестори), замовники – інвестори (далі – замовники) муніципальний іпотечний будівельний банк (далі – МІББ) та страхова компанія або страховий синдикат (далі – страхувальник). Між ними й розподіляються основні функції підсистеми. Слід однак відмітити, що в залежності від обсягів будівництва в конкретному місті МІББ може бути декілько, а крім того в системі не забороняється брати участь й комерційним банкам.

Наступною важливою складовою СОІБІ є виконавча підсистема, до складу якої входять інжинірингова фірма (далі – ІФ), субпідрядники, субпроектувальники та постачальники. Як і у випадку з МІББ, ІФ може бути багато, більше того для розвитку конкурентності усередині СОІБІ саме так пропонується і поступати.

Виконавча підсистема є тією технологічною ланкою, в якій розробляються ескізні проекти, ТЕО (ТЕР), ПКД (з наступним їх узгодженням та ухваленням ідейно-фінансовою підсистемою), організується будівельний процес, виконується повний обсяг робіт по об єкту, здійснюється авторський нагляд, проводяться роботи по відведенню території під забудову та відселенню мешканців тощо. Тобто в цій підсистемі кошти, виділені на будівництво, набувають матеріальної форми і в такому вигляді в установленому порядку повертаються замовнику.

І нарешті остання ланка СОІБІ – правова підсистема – єдиним елементом якої є виключно держава (в т. ч. органи місцевого самоуправління та їх виконавчі структури). До функцій цієї підсистеми слід очевидно віднести встановлення та закріплення стабільних “правил гри”, податкове стимулювання будівництва, надання відповідних дозволів та ліцензій, контроль за відповідністю забудови загальноестетичним нормам, охорона пам’яток історії, протекціоніські заходи і т. ін., тобто все те, що складає правове забезпечення інвестиційних проектів. Крім того, не варто забувати і той факт, що держава володіє найбільшими серед інших інвестиційними ресурсами, а отже може і повинна виконувати роль замовника найбільш значущих для суспільства та найбільш капіталомістких об’єктів, в межах коштів, передбачених зведеним бюджетом країни.

Неважко помітити, що з рис. 1-2 прямо випливає організаційна структура СОІБІ (рис. 3), головними характеристиками якої є по-перше, її персоніфікованість по лінії відповідальності (зокрема такий елемент СОІБІ як ІФ пропонється персоніфікувати через управління генерального підряду), а по-друге, органічне поєднання ринкових відносин між елементами системи з напівринковим-напівадміністративним впливом керівних органів СОІБІ на саму систему. Втім вплив цих органів (Наглядова Рада, Генеральні менеджери) обмежується в основному оцінкою ефективності мегапроекту, загальним управлінням, координацією дій тощо. Слід відмітити, що виконання цих функцій стосовно всієї системи здійснює виключно Наглядова Рада СОІБІ, яка виконує також функції Генерального менеджера СОІБІ та являє собою орган позасудового арбітражу в межах СОІБІ. Приблизно ті ж самі функції, але за певними напрямками діяльності СОІБІ виконують, як правило, Генеральні менеджери СОІБІ (Генеральний правовий менеджер – правові та майнові питання, Генеральний фінансовий менеджер – фінансово-інвестиційні, Генеральний менеджер – усі інші).

Таким чином, проведене дослідження показало, що по-перше, затяжна криза в будівництві може бути подалана, а по-друге, робитися це повинно виключно на ринкових засадах та за допомогою іпотеки. Оскільки органіщзацію іпотечного інвестиційного процесу в будівництві висвітлено в сучасній літературі недостатньо, то саме ця проблема в її функціонально-структурному, технологічному та організаційному аспектах і була частково вирішена в даній статті, а також в інших авторських публікаціях із зазначеної тематики. Розроблені автором пропозиції в сфері структурування іпотечних систем дозволяють досягти автономності цих систем від зовнішніх ринків капіталу й стабільності в розрахунках з одного боку та можливості більш ефективно залучати інвестиції в галузь (а відтак більш динамічно розвивати будівельне виробництво й виробництва споріднені з ним) з іншого. Важливою причиною цього є перехід від традиційної структури управління будівництвом до інжинірингової з одночасною докорінною зміною методів й принципів фінансування забудов. В цьому автор і вбачає основні перспективи розвитку галузі.

 

 

Використання позикових коштів у якості джерел фіксування інвестиційного процесу – це об'єктивна реальність. Перед підприємствами не стає навіть такого питання залучати позикові кошти чи ні. Питання у іншому – який розмір позики може дозволити підприємство у той чи іншій період часу, який розмір та вартість позики забезпечить фінансову стійкість підприємства у перспективі.

Слід підкреслити, що співвідношення основного та позикового капіталу у загальному його обсязі обумовлює рівень платоспроможності підприємства, який може бути оцінений на підставі використання цілої системи показників. Найбільш поширеними є наступні: коефіцієнт концентрації власного капіталу; коефіцієнт концентрації позикового капіталу; співвідношення позикового і власного капіталу; коефіцієнт забезпеченості за кредитами.

Таким чином, аналіз показників платоспроможності аналізуємого підприємства довів, що, по-перше, у структурі сукупного капіталу питома вага запозичених коштів досить висока, по-друге, вартість запозичених коштів є значною та перевищує рівень рентабельності власного капіталу. В цілому для підприємства проблема оптимізації структури капіталу є актуальною та значимою для сучасного етапу його розвитку.

 

Проведені теоретичні дослідження економічної літератури щодо питання оптимізації інвестиційних ресурсів дозволили нам зробити наступні висновки. Найчастіше для вирішення проблеми оптимізації інвестиційних ресурсів використовують ефект фінансового важеля (левереджу). При цьому подальший аналіз отриманих результатів базується на наступних міркуваннях: 1) при використанні тільки власних коштів фі-

нансовий левередж дорівнює нулю; 2) чим більшу заборгованість порівняно до власного капіталу має підприємство, тим вищий його фінансовий левередж; 3) якщо доходність інвестицій, які здійснюються із залученням позикових коштів, перевищує процент за кредит, левередж є позитивним; 4) якщо доходність з інвестицій не перевищує процент за позиковим коштам, левередж є негативним; 5) якщо інвестиції приносять доход, рівний проценту за кредит, левередж є нейтральним.

Розрахункове значення ефекту фінансового левереджу (ЕФЛ) обумовлюється дією наступних чинників: рівнем оподаткування прибутку підприємства; розміром диференціалу фінансового левереджа, який представляє собою різницю між валовою рентабельністю сукупного капіталу та середнім розміром відсотку за позикові кошти; коефіцієнтом фінансового левереджу, який характеризує суму запозиченого капіталу у розрахунку на одиницю власного; рівнем інфляції, який може сприяти підвищенню доходності власного капіталу за умов неіндексації відсотків по позикам та самих запозичених коштів. Структуризація показника ЕФЛ з метою проведення подальшого факторного аналізу наведена на рис. 1.

Використавши наведений підхід до структуризації показника ЕФЛ ми провели факторний аналіз цього показника для умов аналізуємого підприємства. Результати проведеного аналізу наведені у таблиці 2. На жаль сам показник ЕФЛ має від'ємне значення -11, 329%. Найбільш вагоміший вплив здійснив другий фактор – розмір диференціалу фінансового левереджу. Таким чином, проведений розрахунок ще раз довів необхідність оптимі-зації позикових коштів для аналізуємого підприємства у напрямку забезпечення необхідного рівня його фінансової стійкості та платоспроможності.

 

 

Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії „Київміськбуд”. Закон України від 20. 04. 2000 р. №1674-ІІІ // Голос України. №89. – 23. V. 2000 р. – с. 8-9; Урядовий кур’єр. №88. – 18. V. 2000 р. – с. 9.

Про іпотеку. Указ Президента України від 14. 06. 1999 р. №641/99 // Збірник Указів Президента України. – 1999. – вип. 2. – част. 2 – с. 11-29.

Про заходи щодо залучення коштів населення у будівництво житла. Розпорядження Президента України від 04. 06. 1996 р. // Збірник Розпоряджень Президента України. – 1996. – вип. 2. – с. 65-66.

Про заходи щодо сприяння будівництву житла для молоді шляхом іпотечного кредитування. Розпорядження Президента України від 22. 06. 1994 р. // Голос України. – №121. – 29. VІ. 1994 р. – с. 2.

Положення про порядок залучення і використання коштів на фінансування житлового будівництва та додаткове соціальне забезпечення громадян України в рамках експерименту. Затверджено Наказом Держбуду України від 08. 10. 1994 р. №247.

Пучковская И. И. Залог недвижимости – способ обеспечения исполнения обязательств: Дис... к. ю. н. : 12. 00. 03. – Х. : НЮАУ, 1995. – 198 с.

Шкрум Т. С. Застава як речово-правовий засіб забезпечення зобов’язань за законодавством України: Дис... к. ю. н. : 12. 00. 03. – К. : КНУ ім. Т. Г. Шевченка, 1996. – 230 с.

Євтух О. Т. Іпотека як механізм вирішення житлового питання. // Будівництво України. – 2000. – №5. – с. 14-17.

Евтух А. Т. Мировой опыт внебюджетного жилищного инвестирования в период становлення рынка жилья. // Будівництво України. – 1995. – №2. – с. 4-6.

Тимофєєв Ю. Е. Досвід залучення приватних інвестицій у житлове будівництво. // Фінанси України. – 2001. – №8. – с. 117-123.

Тимофєєв Ю. Е. Організація управління будівництвом на окремому об’єкті. // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин: Зб. наук. пр. Вип. 10. – К. : КНУБА, 2002. – с. 71-77.

Ушацький С. А., Тимофєєв Ю. Е. Іпотечне середовище – основа міського будівництва. // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин: Зб. наук. пр. Вип. 9. – К. : КНУБА, 2001. – с. 221-224.