Використання засобів ГІС для оцінки нерухомості

ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1 Застосування ГІС в управління нерухомістю

Розділ 2 Географічні елементи необхідні у розвитку нерухомості

Розділ 3 Наявність даних

3.1 Локалізація (зона), призначення просторового плану розвитку, форма, грунтова класифікація земель

3.2 Геометричні умови

3.3    Оточення (сусідство)

3.4 Комунальні мережі

3.5 Доступність комунікації

Розділ 4 Опис принципової схеми ГІС для оцінки нерухомості

Розділ 5 База геоданих для покращення оцінки нерухомості

5.1 Проект бази даних

5.2 Опрацювання предметної сфери

5.3 Концептуальне проектування

5.4 Логічне проектування

5.5.Фізична модель бази даних

Висновки

Список використаних джерел

ВСТУП

Зміни, що відбуваються в Україні, пов'язані з процесом розвитку ринку землі і нерухомого майна, а також розширення процесу приватизації земель вимагають вживання невідкладних заходів у напрямку вдосконалення способів управління даними ринку землі і нерухомого майна, а також їх використання в цілях оцінки вартості майна. Застосування геоінформаційних технологій сприятиме не тільки значній економії часу, необхідного для пошуку і аналізу даних про ринок нерухомості, але і підвищенню якості виконуваних робіт з оцінки. Це підкріплено наявністю, на сьогоднішній день, високого рівня розвитку можливостей геоінформаційних технологій в роботі з базами даних з картографічними матеріалами. [1]

Для розгляду і узагальнення інформації про застосування ГІС в процесі оцінки нерухомого майна потрібно розглянути наступні питання:

1)                застосування ГІС в управлінні нерухомістю;

2)                географічні елементи необхідні при оцінці нерухомості;

3)                опис наявних даних (методи визначення властивостей нерухомого майна);

4)                опис принципової схеми ГІС для оцінки нерухомості;

5)                база геоданих для покращення оцінки нерухомості.

РОЗДІЛ 1. ЗАСТОСУВАННЯ ГІС В УПРАВЛІННІ НЕРУХОМІСТЮ

Один з основних методів визначення ринкової вартості нерухомого майна - оцінка, отримана засобом порівняльного підходу. Згідно з ним, ринкова вартість нерухомого майна оцінюється через порівняння до іншого подібного нерухомого майна, для якого операційні ціни і характеристики, що відрізняють його і створюють істотний вплив на їх значення, відомі. Одна з істотних труднощів порівняльного підходу - потреба володіння інформацією про нерухоме майно, подібне до оціненого, які були об’єктами торгівлі на цьому ринку нерухомості.

Для автоматизації процесу оцінки нерухомості, наприклад, з метою масової оцінки, повинна передбачатися потреба збору даних у формі відповідної бази даних. Вона повинна містити інформацію, що характеризує нерухоме майно, також в просторовій області, щоб дозволити їх адекватному опису і диференціюванню. Проте створення незалежної бази даних нерухомості з нуля є довготривалим і дорогим завданням.

На щастя це завдання може бути вирішене з допомогою геоінформаційних систем (ГІС). Наприклад, процес перетворення національних геодезичних і картографічних ресурсів у цифрову форму продовжувався в Польщі протягом п'ятнадцяти років. За цей час було виготовлено все більше баз даних, що містять в собі інформацію про землю і кадастр будівель, просторову реєстрацію інфраструктури, топографічні об’єкти з цифровою моделлю місцевості так і про різні екологічні завдання. Через деякий час записи про землю стануть предметом модернізації і перетворення їх у цифрову форму.

ГІС застосовується в наступних областях оцінки нерухомості: моніторинг ринку, брокерські послуги, управління нерухомістю, управління портфелем цінних паперів, оцінки, оподаткування майна, управління активів, що перебувають у державній формі власності і т.д. [2]

РОЗДІЛ 2. ГЕОГРАФІЧНІ ЕЛЕМЕНТИ НЕОБХІДНІ ПРИ ОЦІНЦІ НЕРУХОМОСТІ

Наступні географічні елементи грають важливу роль при оцінці нерухомості [3]:

1. Важлива топографія області, на якій знаходиться нерухомість, наприклад значне перевищення над рівнем моря призводить до таких позитивних перспектив як чисте повітря. А ось квартиру, що лежить нижче рівня моря побудувати легко, але можуть бути проблеми зі стоком води.
2. Наявність ресурсів також важлива при оцінці нерухомості. Особливо важливими є наявність таких ресурсів та об'єктів як водопостачання, каналізація, електропостачання, хороші дороги, і т.д.
3. Розташування нерухомості є найголовнішим чинником у географічному положенні.
4. Визначення кордонів впливу. Велика кількість нерухомості характеризується визначеним кордоном, як наприклад, лінія побережжя, річка, головна дорога, залізнична лінія або будь-який інший штучний бар'єр, наприклад, кордон.
5. Ефект сусідства в нерухомості - область, що виявляє високий ступінь постійності у використанні, віку його будівель і соціального статусу. Велика нерухомість може містити в собі околиці, поки маленькі індивідуальні домашні будівлі зазвичай керуватимуться в споживною вартістю околиць, в яких вони знаходяться.
6. Історична довідка про нерухомість, не є необхідною, але події минулого будуть завжди мати вплив на встановлення нерухомості. Наприклад, право власності (володіння) і використання також історичні елементи.
7. Вибір місця розташування нерухомості. По-перше, потрібно розглянути питання про місце розташування, які будуть використовуватися для реалізації запропонованого проекту. Потрібно зважати на те, чи дозволять місцеві органи владі планувати будівництво, зважаючи на щільність.

РОЗДІЛ 3. НАЯВНІСТЬ ДАНИХ

На жаль доступ до певних даних не обов'язково забезпечить їх безпосереднє використання, яке означає, що в більшості випадків, дані не складають вартості нерухомого майна. Деякі цінні властивості слідують не від властивостей об’єктів, а від взаємовідношень між ними. Інші є похіднимим від певних характеристик нерухомого майна.

Звичайно завжди можна визначати властивості нерухомості, використовуючи карту або виконуючи спостереження. Якщо карту переглядає досвідчена людина, то це дозволяє отримувати дані про те, де ці об’єкти розміщені, які це об’єкти, як близько вони знаходяться від доріг або інших транспортних засобів, які об’єкти є по сусідству або поблизу. Додаткова інформація може бути отримана шляхом роботи з цифровою картою записаною на комп'ютері і представленою на моніторі. Така робота дозволяє отримати інформацію, яка не видима на надрукованій карті. Наприклад можна показати усі відомі властивості об’єктів, сформувати список усіх об’єктів, що знаходяться уздовж шляху від одного