Ипотечное кредитование в России

 

 

Проблема правового регулирования залоговых отношений, и в частности ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом. Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке [12, c.48]

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 5 февраля 2004 г.);

- Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 29 декабря 2004 г.);

- Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 9 июня 2003 г.);

- постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";

- постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- рядом положений Правительства г. Москвы, положений и инструкций Банка России [9, c.487-488].

Основы ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Остановимся поподробнее на них.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости – ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней [1]. В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры [2].

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.3 №102-ФЗ) [2].

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки, его оценка и существо;

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право, залогодателя [16, c.98].

Согласно ст. 1 по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [2].

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных первичного и вторичного рынка закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития [5, c.315]. В связи с этим, необходимо остановиться на Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах", который посвящен эмиссии и обращению "ипотечных ценных бумаг", под которыми понимаются названные в законе облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст.2 №152-ФЗ) [3]. В действительности предмет закона выходит