Іпотечний кредит в Україні

Фінансування через термінові внески і термінові позики. Ця система досить ризикована у зв’язку з дисбалансом термінів залучення і розміщення ресурсів. Позикові засоби, акумульовані через термінові позики, зокрема як додаткові необхідні ресурси, в умовах кризи досить складно використовувати.

Рефінансування через банківські довгострокові боргові зобов’язання, забезпечені заставою нерухомості (облігації). В умовах ослабленого і падаючого фондового ринку випуск банківських облігацій недоцільний.

Рефінансування кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів. Існування і нормальне функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів має величезне значення, оскільки вторинний ринок забезпечує засобами первинний іпотечний ринок і вирішує проблеми банків щодо рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. За умов кризи модель цікава для фінансового інвестора у разі стабільного ринку нерухомості та високих процентних ставок за іпотечними кредитами. Нині класична модель іпотечного кредитування не містить антикризових рис.

Рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів, що мають колективну гарантію (забезпечених пулом застав), – американська модель. Ця модель в умовах кризи виявилася неефективною, що відобразилося в підвищенні процентних ставок, зменшенні розміру кредитів, посиленні вимог до позичальників. Підтвердженням є падіння вартості іпотечних цінних паперів і ринку нерухомості США.

Рефінансування через систему колективних інвестицій, що передбачає організацію в регіонах спеціалізованих фондів, кошти яких повинні спрямовуватися виключно на придбання застав. Така модель не набула поширення в Україні, але за умов кризи дає можливість залучити фінанси на ринки нерухомості й іпотечного кредитування.

Випуск банками іпотечних облігацій, забезпечених заставами, та їх реалізація на фінансовому ринку. В умовах кризи ця модель не працює, оскільки фондовий ринок перебуває у стані стагнації.

Незважаючи на заяви багатьох експертів, ніби світова фінансова криза не вплинула на вітчизняну економіку, насправді вона призвела до відчутних наслідків. По-перше, українські банки стикнулися з кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. По-друге, криза в житловому будівництві спричинена істотним скороченням іпотечного кредитування банками і, крім того, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку, зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на зростання інфляції в Україні. Девальвація національної валюти призвела до подорожчання виданих валютних кредитів і фактично до зростання ризиків дефолту за іпотечними кредитами1.

Однією з головних проблем іпотечного кредитування за умов кризи в Україні є складність залучення довгострокових ресурсів. Дуже “короткі” і дорогі ресурси істотно обмежують можливості українських банків при іпотечному кредитуванні. Жоден банк не в змозі формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за строками, обсягами і ставками рано чи пізно призводить до втрати банком ліквідності й банкрутства.

Світова практика засвідчує, що прийнятні для населення процентні ставки, які дають можливість зробити процес іпотечного кредитування досить масовим, становлять близько 4-7% річних. У промислово розвинутих країнах процентна ставка значно нижча, ніж в Україні, наприклад, у США вона дорівнює лише 2-3, 5% річних.

До початку фінансової кризи українські банки могли вільно залучати з-за кордону фінансові ресурси під 4-5% річних і продавати їх в Україні за 10-11% річних. Проблема полягала лише в тому, що кредити залучалися на три – п’ять років, а видавалися на 10-20 років. Українські банки вирішували ці проблеми за рахунок рефінансування отриманих кредитів новими з такими самими, а інколи й нижчими ставками.

Проте за умов, коли закордонні банки згорнули кредитні програми, українські банки опинилися перед загрозою кризи ліквідності. По-перше, для повернення закордонних кредитів вони змушені були перекредитовуватися за істотно вищими ставками, а по-друге, нові залучені з-за кордону кошти теж стали відчутно дорожчими. Ставки за іпотечними кредитами зросли на 5-7%, крім того, було суттєво посилено вимоги до фінансового стану позичальників. Національний банк України для запобігання можливій фінансовій кризі в країні зробив значно жорсткішими вимоги до резервування за кредитними операціями, що також призвело до подорожчання кредитів. Як наслідок, темпи зростання кількості іпотечних кредитів у 2008 р. були нижчими за темпи зростання загального кредитного портфеля3.

Водночас наслідки фінансової кризи могли бути ще серйознішими, якби більшість великих українських банків не перебували у власності закордонних банків, що дало їм змогу продовжувати залучати грошові ресурси з-за кордону, а також пропонувати кращі умови порівняно з іншими. Це підтверджує статистика виданих кредитів (рисунок), згідно з якою серед п’яти лідерів ринку іпотечного кредитування в Україні перші чотири є дочірніми компаніями закордонних фінансових груп і мають загальну частку ринку в 56, 6%.

Райффайзен банк Аваль Укрсоцбанк (Raiffeisen Group) (UniCredit Group)

Рисунок 3. 1. 1. Лідери іпотечного кредитування в Україні.

Деякі експерти вважають, що іпотечна криза може повторитися, але зі своїми особливостями. Якщо в США криза була спричинена надлишком пропозиції на ринку і масовими неплатежами за закладними, то в Україні ситуація протилежна. Зокрема, головним фактором, що впливає на скорочення обсягів ринку житлової нерухомості, є штучне зменшення попиту шляхом згортання іпотечних програм і підвищення процентних ставок за кредитами під впливом наростаючих інфляційних процесів. Проте сам попит не зменшується, оскільки в Україні усе ще будують дуже мало і рівень забезпеченості нерухомістю мешканців України залишається порівняно з європейськими державами вкрай низьким.

На сьогодні ситуація на ринку