Іпотечний кредит в Україні

До певної міри окреслилася схема допомоги держави компаніям-забу- довникам, які мають незавершені будівлі. Закон передбачав завершення

будівництва житла у 2009 р. зі ступенем готовності понад 70%, у 2010 р. – завершення будівництва житла зі ступенем готовності понад 50%. Законом забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва, за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100% вартості об’єкта житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта житлового будівництва, відбувається після наступної реалізації такого об’єкта житлового будівництва. Таким чином, інвестор не має права повернути вкладені кошти, а вимушений буде очікувати на квартиру. Забрати кошти можна за умови, що забудовник порушить термін введення будинку в експлуатацію більше ніж на 18 місяців. Тобто ризики інвестування в будівництво нового житла настільки великі, що купувати квартиру в недобудованій споруді недоцільно і невигідно.

У разі неповернення суб’єктом господарської діяльності (забудовником) пільгового кредиту у визначений договором термін кредитно-фінансова установа набуває майнових прав на збудоване житло й інші об’єкти будівництва та має право продати його за вартістю виданого кредиту державним органам або органам місцевого самоврядування через Державну іпотечну установу для забезпечення громадян, які потребують покращання житлових умов відповідно до чинного законодавства, чи здійснити його вільний продаж на ринку житла. Але Закон не визначає підстав і порядку для звернення стягнення на предмет іпотеки, чим не враховує вимоги ч. 3 ст. 47 Конституції України. Також за відсутності цих коштів діяльність банку, який надаватиме іпотечні кредити відповідно до цього Закону, може створити загрозу інтересам вкладників, інших кредиторів банку, а також НБУ, що надає довгострокове рефінансування уповноваженому банку під заставу таких іпотечних кредитів.

Незважаючи на ухвалення низки іпотечних законів, кредитування під заставу житла залишається достатньо ризиковим. Стає очевидним, що найдоцільніше використовувати таку форму іпотечного кредитування придбання житла, як оренда з викупом. Відносини оренди захищають права кредитора в нашій державі набагато ефективніше, ніж безпосередньо відносини іпотеки.

В Україні становлення і розвиток іпотечного ринку житла як системи ринків послуг з фінансування купівлі житла, ринків послуг інституційних інвесторів, послуг накопичувальних пенсійних фондів, іпотечного фінансування, ринків житлової нерухомості і будівництва житла можливі тільки за умови одночасності та нерозривності взаємодії всіх сегментів іпотечного ринку.

Отже, нерозвинутий внутрішній ринок довгострокових ресурсів, ускладнення доступу вітчизняних банків до світових ринків капіталу через фінансову кризу, а також перебування вторинного іпотечного ринку України у стадії становлення є причиною ризику ліквідності. З метою розв’язання цієї проблеми слід активізувати кредитування в національній валюті та розвивати вторинний ринок фінансування іпотеки. За умов кризи житлову проблему необхідно вирішувати за рахунок трьох систем фінансування житла:

системи іпотечного житлового кредитування, що ґрунтується на ринкових принципах фінансування, зокрема з використанням банками іпотечної ставки рефінансування;

системи програм іпотечного житлового кредитування з субсидуванням придбання житла сім’ям із середнім та низьким доходами, яке здійснюється в рамках антикризових програм;

системи соціального житла для малозабезпечених.

При організації фінансового забезпечення іпотечного кредитування необхідно створити приплив інвестицій з огляду на довгострокову перспективу, з урахуванням світових, міжрегіональних, регіональних і місцевих тенденцій економічного розвитку, з метою прогнозування чинників, які підсилюватимуть або знижуватимуть інвестиційні потоки, скеровані до іпотечного ринку. Тільки поєднання різних джерел і способів фінансування дасть можливість вивести систему іпотечного кредитування з кризи, а також забезпечити ринкову систему іпотечного кредитування фінансами, зробити її збалансованою, а отже, менш ризикованою, що надасть необхідні гарантії залучення інвестицій.

 

 

В Україні на сьогодні актуальною проблемою є незначна частка в банків- ському портфелі довгострокових іпотечних кредитів, оскільки банки, з одного боку, прагнуть обертати без ризику короткострокові грошові кошти, з іншого, потенційний позичальник цих кредитів, на жаль, не є кредитоспроможним. Проте, незважаючи на ризики, цей банківський продукт являється вагомим чинником перерозподілу та акумулювання грошових коштів, перетворення приватних заощаджень в інвестиційні ресурси, вирішення проблеми забезпечення населення житлом, а також сприяє стабілізації економіки в країні в цілому.

Специфіка таких відносин пов’язана з функціонуванням та розподілом іпотечного капіталу, можливих фінансових ризиків, взаємодії іпотечного ринку з фінансовим, інвестиційним та валютним, що зумовлює певну складність механізму функціонування