Іпотечний кредит в Україні

Іпотечне кредитування являє собою продукт, який розрахований на задоволення потреб клієнтів у кредитуванні на купівлю нерухомого майна або право на власність у майбутньому на нерухоме майно на первинному або вторинному ринку у фізичних або юридичних осіб під заставу цієї ж нерухомості.

Іпотечне кредитування здійснюється як у банківськими установами, так і Державною Іпотечною Установою (ДІУ). Зазвичай, банки надають іпотечні кредити на загальних умовах для усій клієнтів і можливості отримати пільгу за таких умов майже не можливо. ДІУ ж, передбачає програму іпотечного кредитування для підтримки молодих сімей, яка допомагає клієнту частково або повністю сплачувати відсотки за іпотечним кредитом за рахунок держави.

Незважаючи на те, що ці установи зовсім різні, схема організації отримання іпотечного кредиту у них майже однакова. Різницею між ними є різний строк розгляду кредитної заявки, адже ДІУ передбачає видачу усьго 500 іпотечних кредитів на рік.

Якщо розглядати динаміку видачі іпотечних кредитів за роками, то умовно можна поділити її на декілька періодів, а саме:

Перший період (з 2007 по 2009 рр.) запам’ятався ростом попиту на даний банківський продукт. Це пояснюється факторами недосконалої кредитної політики банківських установ, хиткого законодавчого рівня країни та низьких відсоткових ставок за кредитами як в національній, так і в іноземній валюті. Велику роль в падінні економіки України та ділової активності суб’єктів господарювання відіграла криза 2008 року. Вона супроводжувалася значним підвищенням рівня безробуття, ростом інфляції та підвищенням курсу іноземної валюти. Ці фактори підвищили рівень проблемних кредитів, що тягнули за собою ризик значного прострочення графіків погашення кредитної лінії або взагалі неповернення запозиченних коштів клієнтами.

Рис. 3.2.1 Динаміка наданих банками кредитів наданих фізичним і юридичним особам

Другий період (з 2009-2011 рр.) можна назвати після-кризовою відлигою. За цей час було внесено зміни до діючого законодавства, зокрема в ЗУ «Про банки і банківську діяльність», ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ЗУ «Про оцінку земель» та інші, які стабілізували та посилили українську гривню як на валютному ринку, так і на ринку товарів і послуг. З кінця 2008р. – початку 2009 року банкам було заборонено видавати кредити фізичним особам в іноземній валюті. З метою зменшення рівня ризику проблемної заборгованості за іпотечним кредитом банківські установи переглянули кредитну політику та підвищили рівень своїх вимог, щодо отримання кредитів клієнтами, а також було підвищено відсоткові ставки за кредитними лініями.

У 2012 році спостерігається підвищення рівня видачі банками споживчих, іпотечних та авто кредитів. Це обумовлено стабільністю економіки країни в цілому та відновлення довіри клієнтів до банківських установ. Якщо порівняти дані рис. 2 та рис. 3 та прослідкувати взаємодію частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків з обсягом виданих кредитів взагалі, складається достатньо цікава ситуація.

Рис. 3.2.2 Динаміка частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі

Майже за всіма роками стовпці на обох рисунках коливаються взаємно пропорційно і відображають єдину картину: при збільшенні обсягів кредитів в загальному обсязі, спостерігається пропорційне збільшення обсягів іпотечних кредитів

Проте, в 2010 році простежується зменшення обсягів наданих кредитних послуг банківськими установами, а частка іпотечних кредитів в їх портфелі, навпаки збільшується. Це можна пояснити тим, що більшість іпотечних кредитів укладено на умовах довгострокового кредиту, тобто на термін від 3 до 30 років, в залежності від іпотечної програми банку, а більшість споживчих – як правило лише до 3 років. Клієнт не зацікавлений затримувати на довгий строк позичені кошти та переплачувати за їх користування банку великі відсотки. Тому, на фоні зменшення рівня наданих споживчих кредитів у портфелі банку, фактичний обсяг іпотечних – залишається незмінним, а відсоткова частка починає зростати.

У 2012-2013р. бачимо зворотній процес, коли загальний обсяг кредитів збільшився а обсяг іпотечних – зменшується, поясненням цього є зацікавлення банківських установ отримувати прибуток за короткостроковими коштами які несуть більший прибуток, за рахунок швидкого обертання, та несуть менший ризик.

Рис. 3.2.3 Частка іпотеки серед загального обсягу наданих кредитів фізичних осіб.

Представлена ситуація, свідчить про наявність іпотечних кредитів серед інших послуг, запропонованих банківським ринком, хоча цей показник не є вагомим. Це пояснюється багатьма факторами, одним з яких є постійна міграція населення до міст, що тягне за собою підвищення вартості на нерухоме майно. У зв’язку з хибкою економічною ситуацією в країні та постійним збільшенням рівня інфляції, питання доцільності вкладення грошових коштів у нерухоме майно, серед фізичних осіб, залишається актуальним. Адже нерухомість, як і дорогоцінні метали, за роки незалежності України не зменшувалось у вартості і завжди користувалося попитом на ринку нерухомості, що робить його ви- соколіквідним активом.

Проаналізувавши попит на даний продукт та провівши аналіз поточної ситуації, можна зробити висновок, що асортимент даного продукту є не достатньо широким. Тому, на нашу думку, доцільно зробити порівняльний аналіз параметрів діючих іпотечних продуктів фізичних осіб у банківській установі.

Програма № 1. Фізична особа збирається взяти кредит на купівлю квартири вартістю 600 тис. грн., терміном на 15 років. При цьому розмір