Принципи житлового права

За бажанням громадян виконавчі комітети місцевих рад забезпечують їм (замість надання квартир) можливість позачергового вступу до ЖБК і одержання в них квартир.

За бажанням громадян належні їм житлові будинки та будівлі, що підлягають знесенню, може бути перенесено й відбудовано на новому місці. Можливе також спорудження нових будинків і будівель для громадян на новому місці. При цьому відшкодування вартості житлових будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, не проводиться.

При знесенні житлових будинків, що належать громадянам на праві приватної власності, особи, які проживають у цих будинках тимчасово, а до таких осіб належать наймачі та члени їх сімей, виселяються без надання їм іншого житлового приміщення.

Виселення із будинку (житлового приміщення), що загрожує обвалом, пов’язане з необхідністю вжиття невідкладних заходів з відселений з метою безпеки громадян, які проживають у таких будинках (приміщеннях).

Висновок про технічний стан житлового будинку (житлового приміщення) залежно від відомчої приналежності, складається спеціально створеною виконавчим комітетом місцевої ради або державної, кооперативної чи іншої громадської організації, у віданні яких знаходиться житловий будинок (житлове приміщення), комісією з числа відповідних спеціалістів. Висновок комісії про загрозу обвалом житлового будинку (житлового приміщення) затверджується виконавчим комітетом місцевої ради незалежно від того, в чиїй приналежності знаходиться будинок (житлове приміщення) одночасно з наданням для осіб, які підлягають виселенню, іншого благоустроєного житлового приміщення.

Згідно зі ст. 112 ЖК інше благоустроєне житлове приміщення залежно від належності будинку, надається виконавчим комітетом місцевої ради чи державною, кооперативною або іншою громадською організацією, а в разі неможливості надання житлового приміщення цією організацією – виконавчим комітетом місцевої ради.

Виселення з житлового будинку (житлового приміщення), що підлягає переобладнанню на нежитловий. Переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових приміщень в будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові, як правило, не допускається (ст. 8 ЖК). У виняткових випадках таке переведення може здійснюватися за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста обласного значення) ради (ч. 2 ст. 7 ЖК).

Переведення житлових будинків і житлових приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежитлові проводиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Правовою підставою для розірвання договору найму і виселення наймача з зайнятого ним приміщення є зміна цільового призначення будинку (квартири), який у зв’язку з переведенням в нежитловий виключається зі складу житлового фонду.

Склад осіб, які мають право на забезпечення житлом, і порядок такого забезпечення визначається так само, як при виселенні у зв’язку зі знесенням будинку.

Виселення із житлових приміщень у військових містечках. Підставою для розірвання договору найму і виселення із житлових приміщень у військових містечках е власне факт припинення військової служби у зв’язку зі звільненням у відставку або в запас і втрати внаслідок цього зв’язків зі Збройними Силами України.

Надане при виселенні інше благоустроєне житлове приміщення не обов’язково має знаходитись в місці розташування військового містечка. Воно може бути надане в межах адміністративного району, на території якого знаходиться військове містечко.

Виселення з дитячих будинків сімейного типу. Згідно зі ст. 46-1 ЖК особам, які призначені батьками-вихователями, для спільного проживання з дітьми, переданими їм на виховання, надається поза чергою індивідуальний житловий будинок або багатокімнатна квартира (дитячий будинок сімейного типу). У разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу батьки-вихователі мають звільнити надане їм житло з наданням їм іншого благоустроєного житлового приміщення.

Виселення з наданням іншого житлового приміщення.

З наданням іншого житлового приміщення може бути виселено:

• працівників (разом з особами, що проживають з ними), які припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення, у зв’язку зі звільненням за власним бажанням без поважних причин або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;

• громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, стосовно яких позбавлені батьківських прав;

• батьків-вихователів, усунених від подальшого виховання дітей (ст. 114-1 ЖК) ;

• осіб, зазначених у ст. 125 та ч. 2 ст. 132 ЖК при виселенні зі службового житлового приміщення та гуртожитку.

Виселення з наданням іншого житлового приміщення може відбуватись тільки в судовому порядку.

Виселення без надання іншого житлового приміщення. Виселення без надання іншого житлового приміщення може бути засобом цивільно-правової відповідальності за порушення договору, закону чи суб’єктивних прав інших осіб або наставати з інших підстав, не пов’язаних з протиправною поведінкою наймача.

Виселення як засіб цивільно-правової відповідальності за порушення законодавчих норм і абсолютних прав інших осіб може настати у разі:

• руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;

• використання житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням;

• систематичного порушення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів.

Зазначені правопорушення є підставою для виселення з житла незалежно від виду житлового фонду, до якого воно належить. Такий висновок випливає зі змісту ст. 825 ЦК та ст. 116 ЖК.

Перед зверненням до суду наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням, руйнувати або псувати його, порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла з судовим виселенням осіб, які проживали в помешканні, без надання їм іншого житла.

Виселення як форма цивільно-правової відповідальності може бути застосоване судом до наймача житлового приміщення у приватному житловому фонді за невнесення ним плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази.

Виселення без надання іншого житлового приміщення може настати і за інші правопорушення громадян. Ці громадяни, як правило, не мають статусу наймача, а саме їх вселення в житлове приміщення є неправомірним.

Таке виселення може мати місце у разі:

• незаконного зайняття житлового приміщення (ст. 94 ЖК) ;

• визнання ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер (ст. 117 ЖК).

Виселення з інших підстав може мати місце тоді, коли такі підстави передбачені в законі чи договорі. Так, згідно зі ст. 124 ЖК працівники, які припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, які виключені з членів КСП або вийшли з КСП за власним бажанням, підлягають виселенню з службового житлового приміщення з усіма особами, які з ними проживають, без надання іншого житлового приміщення, за винятком осіб, зазначених у ст. 125 ЖК. Сезонні, тимчасові працівники і особи, що працюють за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них, підлягають виселенню з гуртожитку, який їм було надано у зв’язку з роботою чи навчанням, без надання іншого житлового приміщення (ст. 132 ЖК). У разі припинення договору найму житлового приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов’язані звільнити житлове приміщення, а в разі відмови – підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ст. 169 ЖК). Договір найму житла у приватному житловому фонді може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання власне наймодавцем та членами його сім’ї (ч. 3 ст. 825 ЦК).

У разі припинення дії договору найму житлового приміщення одночасно припиняється і дія договору піднайму (ст. 99 ЖК). Піднаймач і члени його сім’ї, а також тимчасові мешканці зобов’язані негайно звільнити займане житлове приміщення. Таке виселення провадиться без надання іншого житлового приміщення.

Піднаймачі та тимчасові мешканці самостійного права на займане житлове приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання.

На практиці можливі випадки, коли у наймача та іншої особи, що вселилася до житлового приміщення як тимчасовий мешканець, стосунки переростають у сімейні і така особа стає членом сім’ї. За цією особою з урахуванням конкретних фактів може бути визнане самостійне право на житло. І навпаки, інколи до житлового приміщення наймача вселяються родичі чи інші особи для догляду, який вони здійснюють протягом досить тривалого часу, виконують ці обов’язки добросовісно, а після смерті наймача претендують на вивільнену житлову площу, вважаючи себе членом сім’ї чи утриманцем. Але спільне сімейне господарство, наявність спільного бюджету ще не свідчать, що такі особи набули право на житлову площу, оскільки інші необхідні умови при цьому відсутні.

Право користування житловим приміщенням, до якого вселилися піднаймачі або тимчасові мешканці, є похідним від прав на нього наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним. Незалежно від строку проживання в житловому приміщенні піднаймачі і тимчасові мешканці самостійного права на нього не набувають. Як правило, спори виникають у випадках, якщо особи, які вселилися у житлове приміщення як піднаймачі або тимчасові мешканці, оспорюють тимчасовий характер проживання та посилаються на вселення за згодою наймача І осіб, які мешкають разом з ним, як члени його сім’ї і вважають, що набули самостійне право на житлову площу. У таких випадках важливе значення мають умови, за яких мало місце вселення до житлового приміщення та обставини, що супроводжували укладення договору піднайму чи прописку тимчасових мешканців, у зв’язку з чим не дотримано встановленого порядку для вселення їх як членів сім’ї наймача.

Право користування житловим приміщенням у піднаймачів і тимчасових мешканців припиняється одночасно з припиненням договору найму житлового приміщення незалежно від підстав припинення. За таких умов договір піднайму автоматично втрачає свою силу, а піднаймачі та члени їх сімей або тимчасові мешканці зобов’язані терміново звільнити приміщення.

Інколи після припинення договору найму та виїзду наймача з членами його сім’ї з житлового приміщення у ньому залишаються проживати піднаймачі та тимчасові мешканці, які внаслідок безконтрольності житлових органів, а у деяких випадках і з їх відома, продовжують проживати навіть тривалий час у звільненому наймачем приміщенні, вносять плату за квартиру та комунальні послуги. Але незалежно від тривалості проживання вони не набувають права на житлову площу.

Слід зазначити, що до припинення договору найму вимагати виселення піднаймачів і тимчасових мешканців має право лише наймач або члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на житлову площу. Попередження піднаймача про виселення у зв’язку з припиненням договору найму не вимагається. Уразі відмови звільнити приміщення піднаймачем і тимчасовими мешканцями за умови припинення договору найму виселення провадиться в судовому порядку.