Договор ипотечного кредитования

Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Итак, согласно статье 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора ипотеки могут быть:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры, и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Но по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. 

В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. 

Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).

Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. 

В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). 

Земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех сособственников.

Также не допускается ипотека доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Жилым помещением, которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д.) также не могут являться предметом жилищной ипотеки.

Таким образом, непосредственным предметом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира либо их обособленные (изолированные) части. 

2. Субъектный состав.

Круг субъектов ипотеки можно понимать как в широком, так и в узком смысле. В широком смысле на рынке ипотечного жилищного кредитования действуют следующие участники:

• Заемщики (должники);

• Займодавцы (кредиторы);

• Продавцы жилья;

• Операторы вторичного рынка (агентства ипотечного жилищного кредитования);

• Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; 

• Страховые компании;

• Оценщики;

• Риэлтерские фирмы;

• Инвесторы;

• Инфраструктурные звенья системы ипотечного жилищного кредитования.

Но конкретный договор ипотечного жилищного кредитования предусматривает наличие 2-х сторон, то есть 2-х субъектов, заключающих данный договор. Итак, сторонами в данном договоре являются:

2.1. Заемщики (залогодатели) – физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры целевого займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные