Договор ипотечного кредитования

Ограничения, накладываемые за невыплаченный ипотечный кредит на владельца квартиры.

• Во-первых, без разрешения залогодателя нельзя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора, квартира приобретается для собственного проживания заемщика. 

• Во-вторых, без согласования с кредитором нельзя проводить перепланировку квартиры. 

• В-третьих, квартиру с невыплаченной ипотекой нельзя продавать или передавать в залог до полного погашения кредита. 

• В-четвертых, нельзя сознательно ухудшать состояние жилья, то есть если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Наличие поручителей. Для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить наличие одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком. Требования к ним, как правило, аналогичны требованиям к заемщику.

4. Понятие закладной и ее общая характеристика как ценной бумаги. 

Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей ее законному владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, закладная является ценной бумагой, удостоверяющей два обязательства: денежное обязательство, обеспеченное ипотекой (основное обязательство) и залоговое обязательство. Следовательно, закладная удостоверяет два вида прав: обязательственное право (право требования денежной суммы из обязательства, обеспеченного ипотекой) и право залога на имущество, указанное в договоре об ипотеке.

ФЗ «Об ипотеке» делает ограничения в отношении определенных видов имущества, где не допускается составление и выдача закладной - это случай, где предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс. Также не допускается составление и выдача закладной в случаях, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В перечисленных случаях условия о закладной в договоре об ипотеке признаются недействительными.

Жесткие требования закон об ипотеке устанавливает в отношении содержания закладной. Так, в соответствии с п.1 ст.14 Закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать: 

1) слово "закладная", включенное в название документа; 

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодателем является юридическое лицо; 

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения в случаях, когда залогодержателем является юридическое лицо; 

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; 

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодателем является юридическое лицо; 

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Почему указанные требования были названы жесткими? Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные из перечисленных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Соответствие данных закладной требованиям закона об ипотеке тщательно проверяется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Необходимо отметить то, что Закон об ипотеке придает огромное значение такой ценной бумаге, как закладная, подтверждает и тот факт, что в законе четко установлено правило в отношении случаев, когда