Сутність та окремі особливості оренди державного та комунального майна

Але доволі часто орендарі стикаються з низкою проблем, що перешкоджають підписанню договорів оренди. Органи управління досить часто затримують надання інформації, інколи взагалі не дають відповіді на запити регіональних відділень ФДМУ або, посилаючись на власні інструкції та положення, надають пропозиції, які не відповідають вимогам чинного законодавства. У зв’язку з тим, що органи управління систематично не дотримувалися передбаченого законодавством 15-денного строку, протягом якого вони мають надати орендодавцю висновки щодо оренди відповідного майна, строк укладення договорів порушувався, а кошти від оренди не надходили до Державного бюджету України. [12]

Під час укладання договорів оренди державного майна в органів державної влади виникають питання щодо його істотних умов. Істотні умови договору оренди державного майна визначено ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яким є:

- об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) ;

- термін, на який укладається до­говір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов’язань;

- забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов’язки сторін із гарантування пожежної безпеки орендованого майна.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типовий договір оренди державного майна затверджено наказом Фонду державного майна України від 23. 08. 2000 р. № 1774. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Також необхідно звернути увагу на такий вид оренди, як оренда комунального майна. Оренда комунального майна – це передача об'єкта комунальної власності в тимчасове користування на платній основі. [6] Об'єктами оренди можуть бути будь-яке нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), земля, водойми. На сьогодні це одна з найпоширеніших форм управління комунальним майном як джерело поповнення місцевого бюджету.

Слід зазначити, що збільшенню орендної плати і поліпшенню умов оренди сприяло введення передачі об'єктів комунальної власності в оренду на конкурсних умовах. Як свідчать проведені дослідження, завдяки здачі в оренду приміщень на конкурсній основі розмір орендної плати підвищився приблизно в 2 – 2, 5 рази.

Разом з тим, для скорочення строків підписання договорів оренди, що також впливає на мобілізацію коштів, які надходять до місцевого бюджету, необхідно поліпшити контроль за проходженням документів по підрозділах Фонду комунального майна та органах місцевого самоврядування.

Крім того, посилення контролю за строками підписання договорів оренди орендарями та введення штрафних санкцій за недотримання цих строків дозволить зменшити період, коли майно не буде використовуватись, що призведе до збільшення суми коштів, спрямованих до міського бюджету. З цією метою потрібно поліпшити роботу житлово-експлуатаційних управлінь, щоб скоротити строки доступу в приміщення, що підлягають здачі в оренду.

На мій погляд, доволі важливим способом посилення контролю за своєчасністю стягнення заборгованості з орендної плати, складання і направлення актів звірок по нарахуванню пені за несвоєчасні перерахування орендної плати є претензійно-позовна робота що, безумовно, дозволить збільшити надходження у міський бюджет.

Отже оренда розглядається, як організаційно-правова форма господарювання, як спосіб більш ефективного використання майна та джерело фінансування витрат місцевих бюджетів.

Органам місцевого самоврядування відповідно до закону надано повноваження самостійно визначати методику розрахунку, граничні розміри і порядок використання плати за оренду комунального майна шляхом прийняття відповідних рішень рад. [9] Передача в оренду майна спільної власності територіальних громад області та контроль за виконанням договірних зобов'язань здійснюється на підставі рішення обласної ради, Постанови КМ України № 832 від 19. 06. 2007 р. «Про затвердження Порядку здійснення контролю за виконанням функцій з управління об'єктами державної власності та критеріїв визначення ефективності управління об'єктами державної власності».

Рішеннями обласної чи районної ради затверджуються:

• методика розрахунку і порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад області;
• положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям майна спільної власності територіальних громад області;
• порядок проведення конкурсу на право укладення договору оренди майна спільної власності територіальних громад області;
• перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є спільною власністю територіальних громад області.

При укладенні договорів оренди необхідно дотримуватися вимог, передбачених законом. Під час розрахунку орендної плати (погодження розрахунку орендної плати) перевіряють:

• обґрунтованість застосування визначеної орендної ставки;
• доцільність зонування орендованого нерухомого майна і визначення орендної ставки для кожної зони;
• підстави для застосування знижувального коефіцієнта до орендної ставки для суб'єктів малого підприємництва;
• правильність застосування індексів інфляції.

При цьому потрібно керуватися Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду комунального та спільного майна територіальних громад майна, які затверджуються рішеннями відповідних рад.

 

Висновки: Оренда державного та комунального майна є одним з провідних способів управління цим майном. Але для збільшення ефективності використання орендованого майна та збільшення доходів до державного та місцевих бюджетів необхідно вдосконалити нормативно-правові акт, що регулюють відповідні правовідносини, та механізми передачі та повернення майна від орендаря до орендодавця.

Практичний досвід показує, що управління сферою оренди відбувалося несистемно, іноді нелогічно, створюючи перешкоди його поступовому розвитку. Результатом стало зменшення обсягів договорів оренди, а звідси і зменшення надходжень до бюджету.

Враховуючи потенціал такого способу управління державним майном, як передача в оренду, необхідно оперативно реагувати на ринкові виклики, збільшивши динаміку нормативного врегулювання таких відносин; запропонувати максимальну кількість вільного від використання балансоутримувачами державного майна з метою ознайомлення потенційних орендарів для можливого подальшого вибору; законодавчо спростити процедуру передачі об’єктів в оренду на конкурсних засадах, по можливості скоротивши терміни проведення конкурсної процедури, та розширити коло тих орендарів, які мають право на укладення договору оренди без конкурсної процедури.

 

 

1. Конституція України. Прийнята Верховною Радою України 28 червня 1996 року// Голос України. -1996. -13 липня..
2. Господарський кодекс України від 16 січ. 2003 № 436-IV IV (із змінами) // Офіційний вісник України – 2003-28. березн. (N 11).
3. Цивільний кодекс України від 16 лют. 2003 № 435-IV (із змінами) //Відом. Верховної Ради. – 2003. – № 40-44.
4. Про Кабінет Міністрів України. Верховна Рада України; Закон від 27. 02. 2014 № 794-VII
5. Про фонд державного майна України: Закон України від 09. 12. 2011 № 4107-VI
6. Про оренду державного та комунального майна: Закон України від 10. 04. 1992 р. № № 2269-ХІІ
7. Про приватизацію державного майна: Закон України від 04. 03. 1992 р. № 2163-XII
8. Про державний бюджет України на 2015 рік: Закон України від 28. 12. 2014 № 80-VIII
9. Про місцеве самоврядування в Україні: [Закон України від 21 трав. 1997 р. № 280/97-ВР (із змінами внесеними згідно із 52 Законами України у 1998-2010 рр.) ] // Відом. Верховної Ради України. – 1997. – 25 черв. (№ 24)
10. Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу: Кабінет Міністрів України; Постанова від 04. 10. 1995 № 786
11. Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів: [Постанова КМУ 10 серпня 1995 р. N 629 (із змінами, внесеними згідно із 5 постановами КМУ 1996-2011 рр. ]
12. Горлач Н. Деякі питання у сфері оренди державного нерухомого майна / Н. Горлач, В. Дурицький // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2008. – № 5.
13. Латигін М. А., Круглов В. В. Оренда як ефективний спосіб управління майном в Україні. – 2011.
14. Гайворонський В. М. Аграрне право України: Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих закладів освіти / В. М. Гайворонський, В. П. Жушман, В. М. Корнієнко / За ред. В. М. Гайворонського та В. П. Жушмана. – X. : Право, 2009. – 240 с.