+3 8(066) 185-39-18
fпункту до іншого, або провести моделювання часу подорожі.
Представлений вище і зазвичай використовуваний метод визначення об'єктних властивостей на підставі карт, вимагає участі оператора. У разі масової оцінки це викликало б величезну витрату праці, привівши до величезних витрат. Тому база даних має бути додатково обладнана набором інструментів, що дозволяє обчислювати додаткові властивості нерухомості. Нижче - описані пропозиції методів визначення декількох властивостей, які найбільш часто беруться до уваги протягом процесу оцінки [2].
3.1 Локалізація (зона), призначення просторовогопланурозвитку, форма, грунтова класифікація земель
Дані властивості дають інформацію про нерухоме майно, що належить до площ деякого розбиття географічного простору (рис.3.1). Це розбиття може виходити з строго визначених умов, як наприклад, в плані просторового розвитку або класифікації земель. Це може також бути результатом певних неофіційних, але разом з тим використовуваних класифікацій - прикладом може бути належність до зони міста: центральної, ділового центру, проміжної або передмістя. І нарешті це може бути ефектом абсолютно суб'єктивної оцінки деякої площі. На жаль цей останній параметр не може бути вичислений математичними методами, але особа, знайома з ринком (наприклад працівник агенства нерухомості) може визначити досить точно. Належність нерухомого майна до особливої зони може бути зроблене через виконання функції "перетину", припускаючи, що межі зон співпадають з межами ділянок. Вибір зони, в якій знаходиться велика частина нерухомого майна є найбільш прямим рішенням.
3.2 Геометричні умови
Геометричні умови нерухомого майна повинні розглядатися в двох видах. По-перше - форма: відомо, що видовжені ділянки менш прибуткові, ніж ті, що мають майже таку ж площу (рис.3.2). Другий вид - форма поверхні (рис.3.3). Загалом занадто великий ухил землі є невигідним (рис.3.4). На підставі даних про висоти може бути визначена форма території та ухил.
Щоб отримати такі необхідна цифрова модель місцевості, позиційна точність даних на якій становить в середньому 1метр.
3.3 Оточення (сусідство)
Його визначення необхідно, щоб визначити який вид об’єктів і в якому радіусі треба знайти, збільшуючи чи зменшуючи значення (рис.3.5). Інформація про близькість будівлі, існуючої чи планової, може бути отримана з місцевого просторового плану розвитку. Якщо будівля розміщується усередині будь-якої зони, очевидно, що сусідні будівлі мають те ж призначення. У протилежному випадку модель топологічних геометричних даних, доступна у вдосконаленому програмному ГІС забезпеченні, дозволяють кваліфікації сусідства і взаємному перетину географічних об’єктів (рис. 3.6).
3.4 Комунальні мережі
Визначення розташування мережі відносно будівлі, дозволятиме відповісти на питання, чи з'єднання можливе (економічно законний). Враховуючи рівень навантаження для з'єднання постачальниками, кожен додатковий метр цієї середньої відстані від нерухомого майна також істотний (рис.3.7). До того ж це потрібно, щоб визначити чи, окрім близькості, мережеві параметри роблять з'єднання можливим. Менеджери цієї мережі, або адміністратори відповідної бази даних повинні передбачати властивість кожної мережевої секції, записуючи інформацію про можливість його розширення і нового з'єднання клієнтів.
3.5 Доступність комунікації
Поїздка до нерухомості може розглядатися в 3 категоріях: відстань від міського центру, якість під'їзного шляху, що досягає будівлі і доступності масових транспортних засобів. Для обчислення цієї поїздки потрібно позначити центр навколо якого зосереджена діяльність мешканців. Дорожня відстань від цих будівель до такого центру може потім бути вичислена (рис.3.8). Необхідним для уваги є те, що містечка розташовані поблизу великих міст, незважаючи на те, що мають власні центри, тяжіють у напрямі цих міст.
Згідно з правилами в управлінні нерухомим майном кожна ділянка повинна бути забезпечена дорогою. Якість цієї дороги залежить від виду дорожньої поверхні. Використання функцій мережевого аналізу дозволяють обчисленню маршруту до найближчої дороги вищої категорії на цій площі (звичайно, заснованій на дорожніх мережевих даних), а потім визначенні найгіршого зовнішнього типу дороги. Відносно доступності масових транспортних засобів, можна обрати декілька приблизу розташуваних зупинок, а потім найближчий може бути знайдений, розглядаючи переміщення уздовж доріг або шляхів (рис.3.9).
Такий аналіз вимагає доступ до додаткових даних про дорожню мережу, з інформацією про курс масових транспортних (автобуси, трамваї, потяги) ліній. У разі відсутності таких даних завжди можливо визначити приблизні дорожні середні лінії на підставі інформації про використання землі, записане в кадастрі нерухомого майна. На жаль цей метод дозволяє отримувати тільки геометричні дані, без таких істотних властивостей як дорожня категорія або ширина. Тільки на підставі наступних перетворень можна отримати інформацію про зовнішній тип, звичайно, якщо це записується в кадастровій базі даних.
РОЗДІЛ 4. ОПИС ПРИНЦИПОВОЇ СХЕМИ ГІС ДЛЯ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Оптимальна ГІС для оцінки нерухомості повинна складатися з 2-х основних компонентів:
1) Смарт-браузер:
а) браузер, який дозволяє користувачеві виконувати просторові запити через блоки реєстру, плани міст із землекористуваннями ділянок;
б) рекомендується, щоб шар з інформацією, що стосується адреси, кількості поверхів, кількості орендарів, кількості підприємств брав участь в наборі даних, так як і оновлені ортофотоплани;
в) браузер повинен мати зв’язок зі старими базами даних. Інтерфейс повинен дозволяти імпорт записів даних до ГІС-даних і створення додаткових топологічних зв’язків. Крім того у браузері повинен бути інструмент для обробки нової інформації;
2) База геоданих:
а) база даних повинна підтримувати динамічні зміни, що випливають з нових планів міста, нових будівель і споруд, земляних робіт і т.д.
б) банк даних повинен бути пов'язаний з файлами реєстру.
в) банк даних повинен бути пов'язаний зі змінами до податкового кодексу держави і файлами баз даних податку на