Використання засобів ГІС для оцінки нерухомості

майно.

г)                 база даних повинна зберігати всі історичні поділи, щоб обчислювати відсоток експропріації землі для суспільних потреб, а також надати користувачеві можливість перегляду старих угод, договорів, старих судових рішень чи постанов.

д)                база даних повинна зберігати інформацію про всі операції, зібрані від експертів, дозволяти експертам обмінюватися інформацією і спонукати їх до створення інших видів баз даних.

е)                 база геоданих повинна інтегрувати всі екологічні обмеження і встановлені законом обмеження, такі як авіація, висока напруга, транспорт і т.д. [4]

РОЗДІЛ 5. БАЗА ГЕОДАНИХ ДЛЯ ПОКРАЩЕННЯ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

Створення окремого фінансового кадастру спричинить необхідність в поділі ресурсів, щоб управляти двома реєстрами. Додатково збирання тих же даних значно збільшить необхідні фінансові витрати. Ідеальне рішення було б створенням ефективної геоінформаційної системи, яка поєднана з записами про землю та іпотеки і тим самим зробити можливою спільну обробку як ринку нерухомості, так і національних геодезичних і картографічних ресурсів.

Основою такої геоінформаційної системи має бути просторова база даних, що містить дані, що знаходяться в резерві наборів даних. Відносно нова технологія, яка може бути використана називається база геоданих. На відміну від більш ранніх, що зазвичай використовували геореляційну модель даних, усі властивості об’єктів (у тому числі положення і форма) записуються у реляційній або об’єктно-реляційній базі даних. Головна мета бази геоданих - керування комплексом географічних даних з постійними моделями даних незалежно від реляційної бази даних, на якій це засновано.

Бази геоданих містять складні дані. Форми ліній і площових об’єктів - структуровані набори координат, які не можна записати належним чином стандартними типами, як наприклад: ціле число, дійсне або рядок. Окрім того, об’єкти поєднуються в системах, які мають явні топологічні відношення, неявні просторові відношення і інші відношення загального вигляду. Проте розробники баз даних вміють обійти це обмеження, що дозволяє використанню методів проектування реляційної бази даних також до географічної інформації.[3]

5.1 Проект бази даних

База даних - організований, інтегрований набір даних, збережений таким чином, щоб можна було використовувати відповідні додатки з даними пов’язаними через деякий логічний шлях. Це процес, при якому реальний світ та його взаємозв'язки проаналізовано і змодельовано таким чином, щоб досягти максимальної вигоди при використанні мінімальної кількості даних. Дві взаємопов'язані фази проектування баз даних:

1. Етап проектування;
2. Будівництво / етап здійснення.

Етап проектування складається з чотирьох етапів, а саме:

1. Опрацювання предметної сфери;
2. Концептуальне проектування;
3. Логічне проектування;
4. Фізичне проектування.[3]

5.2 Опрацювання предметної сфери

Процес формалізує опис або подання на різних рівнях абстракції даних. Оскільки реальний світ складається зі складних просторових об'єктів і явищ, то практично неможливо створити модель даних для представлення всього наявного. У випадку управління нерухомістю даний етап складається з опрацювання кордонів, будівель, ділянок, опор ЛЕП, колодязів і дренажних систем.[3]

5.3 Концептуальне проектування

Це презентація концепції людської реальності. Мова йде про виявлення основних об'єктів місцевості разом з просторовими відносинами, які існують між ними. Концептуальне проектування здійснюється незалежно від програмного і апаратного забезпечення, які будуть використовуватися для реалізації бази даних. Просторові відносини складаються з метричних і топологічних відносин. На даному етапі застосовують ER – моделі. Об’єкти, що нас цікавлять, такі як вузол, дуги і області виявляють і аналізують. Зв'язок, який існує між ними та їх атрибути були також визначені і проаналізовані. На малюнку нижче показано ER діаграму та концептуальні конструкції просторової бази даних по нерухомості (рис.5.1). [3]

5.4 Логічне проектування

Логічна модель даних відповідає баченню користувачем даних, поки модель бази даних виконує модель даних у рамках технології реляційної бази даних. Об’єкт представляє суть об'єкта як наприклад будівля, ділянка або власник і записується як рядок. Об’єкт має набір ознак, які характеризують його властивості, як наприклад ім'я, критерій, класифікація або ідентифікатор (код) до іншого об’єкта. Властивості записуються в базі даних в колонках (полях). Набір подібних об’єктів формує клас, що знаходиться в базі даних як таблиця. Кожен об’єкт в класі має той же набір властивостей.

Ключове завдання в будівництві логічної моделі даних - точне визначення об’єктів, що нас цікавлять і визначення відношень між ними. Деякі приклади об’єктів - вулиці, ділянки, власники і будівлі. Приклади відношень - "розміщено на, "володіє " і "є частиною".[3]

5.5 Фізична модель бази даних будується від логічної моделі даних. Частіше всього фахівець в реляційних базах даних отримує логічну модель і використовує інструменти адміністрування, щоб визначити схему бази даних і створити нову для передачі даних і запису. Але зараз ми маємо в команді ще одну можливість: інструменти CASE. Логічна модель бази даних записана з використанням UML, може бути використана, щоб автоматично виробляти схему бази даних, відповідно до особливої специфікації. [3]

ВИСНОВКИ

1)                ГІС застосовується в наступних областях оцінки нерухомості: моніторинг ринку, вибір ділянки, брокерські послуги, управління нерухомістю, управління портфелем цінних паперів, оцінки, оподаткування майна, управління активів, що перебувають у державній формі власності і т.д.

2)                Такі географічні елементи грають важливу роль в розвитку нерухомості: топографія, наявність ресурсів, розташування, кордони впливу, ефект сусідства, історична довідка, вибір місця розташування.

3)                База даних для оцінки нерухомості має бути додатково обладнана набором інструментів, що дозволяє обчислювати додаткові властивості нерухомості. Наприклад, розглянуто методи визначення таких властивостей: локалізація, призначення просторового плану розвитку, форму, грунтову класифікація земель; геометричні умови; оточення; комунальні мережі; доступність комунікації.

4)                Принципова схема ГІС для оцінки нерухомості складається з двох основних частин: смарт браузер (браузер, який дозволяє користувачеві виконувати просторові запити, опрацьовувати інформацію і т.п.) та база геоданих (містить всю можливу інформацію про земельні ділянки, на яких знаходиться нерухомість).

5)                Головною метою бази геоданих є керування комплексом географічних даних з постійними моделями даних. Етап проектування бази геоданих складається з 4 етапів: опрацювання предметної сфери, концептуальне проектування, логічне та фізичне проектування.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ:

1)                Кулініченко Є.В. Автореферат до магістерської роботи на тему: «Розробка інформаційного забезпечення для виконання оцінки нерухомості» [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://masters.donntu.edu.ua/2009/ggeo/kulichenko/diss/indexu.htm

2)                Cichocinski P. Application of Geographic Information Systems for Real Estate Valuation Support [Електронний ресурс] /P. Cichocinski, P. Parzych. - Режим доступу: http://www.fig.net/pub/fig2006/papers/ts07/ts07_04_cichocinski_parzych_0336.pdf

3)                Saheed S.O. Application of GIS in Estate Management [Електронний ресурс]/ O. Saheed S., U. Ekanem, O. Benjamin A., A. Quadri - Режим доступу: http://reference.kfupm.edu.sa/content/t/s/ts_7_____gis_and_valuation_1_17_85539.pdf

4)                Cohen Eng. D. The Use of GIS Technology for Real Estate Assessors [Електронний ресурс]/Cohen Eng. D. - Режим доступу: http://www.fig.net/pub/fig2009/papers/ts05e/ts05e_cohen_abs_3281.pdf