Незалежна оцінка земельної ділянки с. Ватутіне Харківської області

За гранулометричним складом чорнозем типовий сильно реградований крупнопилувато-мулуваті. Значних відмін у гранулометричному складі ґрунтів сільськогосподарських угідь та лісу не виявлено. Панівною гранулометричною фракцією є фракція грубого пилу (частинки 0,01-0,05 мм), вміст якої зменшується з глибиною від 55,0-56,8 % до 41,6-41,9 %. Друга за розміром є фракція дрібного піску (20-25 %), вміст її у цілинних ґрунтах на 2-4 % вищий, ніж в орних. Вміст мулистих частинок (<0,001 мм) становить 8,4-8,8 % і поступово зростає з глибиною до 16-19 %. Характерна особливість гранулометричного складу досліджуваних ґрунтів - малий вміст фракції грубого піску (частинки розміром 0,25-1,0 мм): 0,2-0,5 % в орних ґрунтах. Гранулометричний склад - досить стійка характеристика ґрунту, тому потрібен тривалий час окультурення, щоб суттєво змінити вміст чи співвідношення фракцій у ґрунтовому профілі.

Міцна мікроструктура чорнозему типового зумовлена тим, що мул, у гумусових горизонтах збагачений гумусом, в ілювіальних - залізом, здатний до агрегації елементарних ґрунтових частинок. Головним критерієм водостійкості структури є кількість водостійких агрегатів розміром понад 0,25мм. Згідно з оцінною шкалою, гумусо-елювіальні горизонти ґрунтів мають добру водостійкість.

Темно-сірі опідзолені ґрунти формуються у дібровах, де під пологом лісової рослинності є багата трав'яна рослинність і за рахунок цього значний вплив на формування ґрунту має дерновий процес ґрунтоутворення.

Темно-сірі опідзолені ґрунти за своїми ознаками та властивостями наближаються до чорноземів опідзолених.

Ознаки опідзолення порівняно слабо помітні, а процеси акумуляції гумусу - інтенсивні. Вони мають добре прогумушений верхній гумусово-елювіальний горизонт потужністю 25 - 35 см, переміщення колоїдів менш помітні, ніж у сірих опідзолених ґрунтах і механічний склад їх середньо - і важко-суглинковий, тому в них краща структура, але слабка водостійкість.

В наслідок того що ґрунти мають різні, притаманні їм, властивості, необхідно скласти експлікацію агровиробничих груп ґрунтів у розрізі сільськогосподарських угідь (табл. 4).

Згідно даної таблиці бачимо, що значна кількість сільськогосподарських угідь припадає на ясно-сірі, сірі опідзолені слабозмиті ґрунти легкоглинисті – 81,03 %.

Зокрема на дану агровиробничу групу ґрунтів припадає 78,79 % - рілля, 88,96 % - багаторічних насаджень, 100 % - пасовищ. Загальна площа ясно-сірих, сірі опідзолених слабозмитих ґрунтів легкоглинистих складає 25,59га, відповідно ясно-сірі, сірі опідзолені глеюваті ґрунти середньосуглинкові займають 126,37 га.

Інженерно-інфраструктурне забезпечення території населеного пункту

Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також: специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі, землекористувачу економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а також і об'єктом оцінки.

При оцінці земель населених пунктів враховують такі чинники:

1. інженерно-будівельні характеристики ділянок;
2. розміщення їх у населених пунктах відносно існуючих і можливих транспортних зв'язків з центральними районами, громадськими, торговими і культурними центрами, промисловими зонами тощо;
3. близькість до основних інженерних споруд і комунікацій;
4. навколишнє середовище;
5. характер попереднього використання території.

Крім цього, обліку підлягають суспільно необхідні затрати, пов'язані з приведенням землі у стан, придатний для будівельних потреб, економічне обгрунтування наслідків, до яких приводить вилучення землі із попереднього використання, економічний ефект, який досягається при використанні земель під будівництво житлових будинків, адміністративних і громадських будівель, промислових, транспортних і комунальних об'єктів, торговельних підприємств, організацій і видовищних установ. Виходячи з цього, оцінюються землі населених пунктів за двома взаємодоповнювальними групами показників. Перша група - інженерно-економічні показники, інакше кажучи, затрати, які відображають у кошторисах на будівництво й експлуатацію об'єктів, які є народногосподарськими затратами на освоєння і дальше використання окремих територій населеного пункту. Зокрема, капіталовкладення в інженерний благоустрій території (інженерна підготовка, інженерне обладнання, водопостачання, каналізація, теплопостачання, газопостачання, електропостачання, зв'язок, будівництво доріг і організація громадського транспорту); компенсація при знесенні та перенесенні житлових і громадських будівель, інженерних споруд і комунікацій; компенсація при вилученні під забудову сільськогосподарських і лісових угідь, а також земель із заляганням корисних копалин.

До другої групи належать розрахункові соціально-економічні показники, які характеризують споживчу вартість оціночних територій. Вони диференційовані на низку підгруп залежно від можливості їх економічного вираження в даний час. У першій підгрупі показники відображають розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, видовищних установ на плані населеного пункту і прибуток, який отримано від них. Показники соціального характеру виділені у другу підгрупу: функціональна вигідність території для проживання людей і розміщення адміністративно-виробничих служб. Для населення враховуються час і засоби на транспортні поїздки, транспортна втома, час у сфері обслуговування.

Проведення кадастрового зонування та виділення структурних одиниць

Згідно з новим Земельним кодексом України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Кадастрове зонування це встановлення меж кадастрових округів, територіальних зон, кадастрових зон і кварталів та присвоєння їм кадастрових номерів. Кадастрове зонування включає встановлення місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів та зон, кадастрових