Незалежна оцінка земельної ділянки с. Ватутіне Харківської області

Кадастрове зонування включає встановлення:

• місця розташування обмежень щодо використання земель;
• меж кадастрових зон та кварталів;
• меж. оцінюваних районів та зон;
• кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок у господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, у зв'язку з тим, що ці землі перебувають всередині або примикають до територій та об'єктів, які особливо охороняються чи розміщені поблизу шкідливих виробництв та в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або через них прокладені різні комунікації.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам деградації при підвищеному рівні забруднення фунтів, допустимих навантажень на ландшафт та з інших причин, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об'єктів, збереження від забруднення, виснаження і знищення особливо цінних природних територій виникає необхідність в установленні особливого правового режиму використання земель. Це охоронні зони, в межах яких встановлюються власники землі чи землекористувачі, для котрих визначено законодавством України обмеження у використанні земель. Водночас юридичним особам чи громадянам, у власності, користуванні яких перебувають режимоутворюючі об'єкти, надається право доступу до цих об'єктів для їх експлуатації або контролю за поточним їх станом.

Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

Цн=В*Нп*Кф*Км/Нк

де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;

Нп - норма прибутку, 6%;

Нк - норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км- коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км),обчислюється за формулою:

Км=Км1*Км2*Км3

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:

а)чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;

б)розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;

Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б)розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів;Км3 - коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:

Цн=Бн*Пз*Км*Кф

де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;

Пз - площа земельної ділянки, м2 ; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм)визначена за формулою:

Цнм=В*Нп*Км1/Нк

де Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і виробництва.

На території села Ватутіне, площа яка підлягає оцінці дорівнює 30 га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території поділити на площу в м2 :

В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м2

Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти Км1 , Км2 , Км3 , які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу Км=Км1*Км2*Км3=1*1*1=1 . За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.

До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Рс-г ), землі лісів та інші лісовкриті площі (Рл ); відкриті землі; водні акваторії (Рв ); землі магістральної залізниці та аеропорту (Рт ); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Рр ); незабудовані ділянки земель оборони (Роб ).

Ро = Рн.п. - (Рс.-г ) - (Рл ) - (Рв ) - (Рт ) - (Рр )- (Роб )

Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить – 650 га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя – 570 га - оціночна площа буде складати: Ро =650-570 = 80 га

Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:

Цн=11,35*0,06/0,03=22,70

Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В)включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначається за формулою:

Цн=Цнз*Кф*Км3

де Км3 - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки, (локальні чинники). Ситуаційне розташування земельної ділянки, наявність чи відсутність меж інженерної інфраструктури, розташування на певній території тих чи інших об'єктів можуть збільшити або зменшити її цінність.

Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (Ц) визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площ, яка встановлюється за матеріалами земельного кадастру (облікових даних), за формулою:

Цз =Цн *Пз

де Цз - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Пз — площа земельної ділянки, м2 .

Для грошової оцінки земель окремих громадян за земельно-обліковими матеріалами сільської ради визначається площа земель у власності чи користуванні громадян, зокрема, під забудовою, ріллі, багаторічних насаджень, сінокосів. Після цього встановлюється, в якому кварталі проживає громадянин, стан покриття вулиць, розмір грошової оцінки одного квадратного метра житлової забудови .

Грошова оцінка земель одного квадратного метра (або гектара) сільськогосподарських угідь встановлюється за шкалою грошової оцінки земель, назва агровиробничих груп ґрунтів визначається на плані ґрунтового покриву населеного пункту.

Розрахунок нормативної грошової оцінки проводиться по землям комерційного призначення (рис. 5) та землям для обслуговування житлового будинку та споруд (рис. 6).

Магазин 6320882001:01:002:0007 (площею 0,1 га) розташований в межах IV-ї економіко-планувальної зони. Базова вартість 1м2 території населеного пункту складає 22,70 грн. Зональний коефіцієнт Км2 для IV економіко-планувальної зони – 1,11.

Відповідно до карти зон прояву локальних факторів видно, що земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру (1,11), у зоні пішохідної доступності до зон магістралей (1,2), у зоні пішохідної доступності до зон відпочинку (1,08). Таким чином Км3 дорівнює 1,11*1,2*1,08=1,44. Коефіцієнт функціонального використання дорівнює 2,5 – землі комерційного використання.

Грошова оцінка 1м2 території магазину становить:

Цн = 21,70*1,11*1,44*2,5 = 89,71 грн

Грошова оцінка всієї земельної ділянки дорівнює:

Цз = 89,71*1000 = 89710, 0 грн

Грошова оцінка земельної ділянки для обслуговування житлового будинку та споруд розраховується майже так само, лише грошова оцінка всієї земельної ділянки складається з суми грошової оцінки забудованої частини земельної ділянки, та грошової оцінки частини земельної ділянки під ріллею.

Площа забудованої частини земельної ділянки складає 1000 м2 , вартість 1м2 дорівнює 29,51 грн, Грошова оцінка забудованої частини земельної ділянки складає 29510,00 грн.

Грошова оцінка 1 га агрогрупи складає 8948,33 грн, площа яка знаходиться під ріллею складає 1500 м2 . Грошова оцінка частини земельної ділянки яка знаходиться під ріллею складає 1342,25 грн. Грошова оцінка всієї земельної ділянки складає 30852,25 грн.

Матеріали грошової оцінки земель населеного пункту розглядаються та погоджуються органами місцевого самоврядування, районними відділами земельних ресурсів, будівництва і архітектури. За поданням комісії з грошової оцінки земель райдержадміністрація виносить рішення про затвердження даних грошової оцінки земель населених пунктів.

Затверджені дані грошової оцінки земель є базою для справляння податків за володіння та користування землею, в тому числі орендної плати.

Висновок

Було виконано грошову оцінку земель під забудовою та земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя на території села Ватутіне Харківської області. Так загальна вартість забудованих земель становить 11243145,00 грн, при цьому середньозважена грошова оцінка 1 м2 складає 17,01грн. А загальна оцінка сільськогосподарських угідь становить 4540538,28 грн, при цьому оцінка ріллі – 3290668,08 грн., багаторічних насаджень – 1249870,20 грн.

Також, була виконана оцінка окремої земельної ділянки комерційного призначення, що становить 8970,20 грн та земельної ділянки житлової забудови 30852,25 грн. Після виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів складається Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель в межах населеного пункту.

У наш час на території України є велика кількість населених міст де не проведена нормативна грошова оцінка земель в наслідок, браку коштів місцевого бюджету. Це спричиняє не достовірне надходження коштів до бюджету, за рахунок сплати орендної плати та земельного податку.