Поняття договору майнового найму

Якщо інше не передбачено договором, плата за користування майном вноситься щомісячно (п. 5 ст. 765 ЦК України). Наймач вправі вимагати відповідного зменшення найомної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування найнятим майном істотно зменшилася [15, 187]. Наймач зобов'язаний користуватися майном відповідно до договору і призначення майна, підтримувати найняте майно у справному стані, проводити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, якщо за законом або за договором ці обов'язки поклада­ються на наймача.

Порушення наймачем зазначених обов'язків дає право наймодавцеві вимагати дострокового розірвання договору [15, 188]. З припиненням договору наймач зобов'язаний повернути майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Цей обов'язок наймача зазначений у пункті 1 статті 785 ЦК України, а також випливає із суті самого договору, за яким майно передається у тимчасове користування. В разі погіршення найнятого майна наймач повинен відшкодувати наймодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення майна сталося не з його вини (ст. 779). Ризик випадкової загибелі чи зіпсування найнятого майна несе наймодавець як його власник, проте. Згідно ст. 772 ЦК України, наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Інколи наймач робить поліпшення найнятого майна. Питання про долю поліпшення вирішується залежно від того, з дозволу чи без дозволу наймодавця проведено поліпшення, а також від того, можливо чи неможливо відокремити поліпшення без шкоди для майна. У разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення майна наймач має право на відшкодування зроблених необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором. За відсутності такого дозволу зроблені наймачем поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати вартість їх можуть бути вилучені наймачем. Поліпшення, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягають (ст. 778 ЦК України).

Договір найму припиняється по закінченні строку договору. В цьому випадку наймач зобов'язаний повернути майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням амортизації (нормального зносу). Якщо договір був укладений на невизначений строк, то кожна із сторін має право розірвати його в будь-який час, попередивши контрагента письмово за місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці.

Договір майнового найма припиняють і обставини, які є загальними практично для всіх видів договірних зобов'язань (смерть фізичної особи, ліквідація юридичної особи без правонаступництва тощо).

Договір майнового найму може бути розірваний і достроково за вимогою сторін.

Наймодавець має право достроково розірвати договір, якщо наймач:

- протягом трьох місяців не вносить плату за користування річчю;

- користується річчю не за призначенням або не відповідно до договору;

- без дозволу наймодавця передав річ в піднайм;

- не приступив до виконання капітального ремонту, якщо це було передбачено договором.

Наймач має право на дострокове розірвання договору, якщо:

- якість переданої речі не відповідає умовам договору та призначенню речі;

- наймодавець не виконує обов'язку щодо капітального ремонту речі [13, 196].

За час користування майном наймач може зробити певні поліпшення майна, яким він користується (наприклад, обкласти цеглою гараж, провести світло, обкласти кахлем кухню тощо). Якщо доля поліпшень в договорі не визначена, то це питання розв'язується залежно від того, зроблені поліпшення з дозволу наймодавця чи без його дозволу та чи можна їх відокремити без шкоди для речі.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право їх вилучити. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які відокремити без шкоди для речі не можна, він позбавлений права на відшкодування витрат.

Якщо наймодавець дав згоду на поліпшення, то наймач має право на відшкодування їх вартості або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном.

 

4. Договір оренди

 

На загальному рівні можливість передачі майна в найм (оренду) передбачена, зокрема, ст. 4 Закону України від 7 лютого 1991 р. № 697-12 «Про власність», згідно із ч. 2 якої власник має право передавати своє майно безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам. Ці положення знайшли конкретизацію у ЦК України (глави 58-60) та інших актах законодавства, що регулюють специфічні різновиди найму від 16 грудня 1997 р. № 723/97-ВР «Про фінансовий лізинг» (в редакції Закону від 11 грудня 2003 р.), від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІУ «Про оренду землі» (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 р.) та інші) [11, 115].

Найм є найбільш