Трансформація земельних відносин в аграрній сфері

 

Нами розроблена організаційна схема регіонального ринку землі (рис. 3).

 

Рис. 3. Організаційна схема регіонального ринку землі

 

На сучасному етапі розвитку земельних відносин єдиним реально функціонуючим сегментом ринку сільськогосподарських земель є оренда, за рахунок якої забезпечується перерозподіл землі між землевласниками та землекористувачами.

Важливими елементами орендних земельних відносин є термін дії орендного договору та розмір орендної плати.

Домінуюча на даний час короткострокова оренда ускладнює здійснення орендарями стратегічного планування та матеріально не зацікавлює їх інвестувати кошти в заходи по підвищенню родючості грунту. На нашу думку, доцільним є поступовий перехід від коротко- до середньострокової, а в перспективі – до довгострокової оренди.

Встановлення рівня орендної плати повинно відбуватися з врахуванням інтересів обох сторін: орендаря і орендодавця (власника землі). Існуючий мінімальний граничний розмір орендної плати, навіть після його підвищення з 1% до 1, 5 або 2% грошової оцінки землі, не забезпечує власнику рівновеликий прибуток на рівновеликий капітал. Пропонуємо встановлювати орендну плату на рівні рентного доходу, що в грошовому обчисленні становить приблизно 3% грошової оцінки землі.

Відновлення приватної власності і формування ринку землі дають підстави для запровадження іпотечного кредитування – надання довготермінових позик під заставу землі.

Проведення заставних операцій з землею вимагає прийняття відповідної законодавчої бази, створення іпотечного ринку, а також обслуговуючої інфраструктури, зокрема, мережі державних і недержавних фінансово-кредитних установ. З метою збільшення кредитних ресурсів на ринку іпотечних кредитів, створенні та підтриманні на ньому конкуренції та зниженню відсоткових ставок, окрім банків, на нашу думку, ліцензії на здійснення іпотечних операцій слід надавати також небанківським фінансово-кредитним установам.

Перебування більшої частини земель сільськогосподарського призначення в оренді зумовлює необхідність розробки механізму застави права оренди землі, що зробить можливим використання іпотечного кредиту найбільшими орендарями землі – сільськогосподарськими підприємствами. При заставі права оренди обов'язково необхідно додержуватись наступних вимог:

застава права оренди земельної ділянки повинна бути передбачена договором оренди між власником землі (орендодавцем) і орендарем;

строк, на який здійснюється застава права оренди земельної ділянки не може перевищувати строк її оренди. Основна складність тут полягає в тому, що іпотечне кредитування носить довгостроковий характер (не менше 5 років), в той час, як у Вінницькій області 84, 1% договорів оренди укладені на строк до 5 років;

гарантування власнику земельної ділянки одержання доходу від неї у вигляді орендної плати, незалежно від повернення орендарем кредитній установі іпотечного кредиту;

при неповерненні кредиту, право оренди земельної ділянки може бути виставлене на аукціон. Особа, що придбала на аукціоні право оренди земельної ділянки, повинна прийняти на себе обов'язки попереднього орендаря.

Необхідною умовою функціонування всіх складових ринку землі є створення комплексної системи реєстрації прав власності на землю та розташовані на ній об'єкти нерухомості, яку потрібно створити у вигляді Єдиного державного реєстру прав власності на землю, нерухоме майно та операції з ними. Останній має складатися з розділів, які доцільно розташовувати у відповідності з принципом єдиного об'єкта нерухомості. Наприклад, розділ, що містить інформацію про будівлі, споруди, які знаходяться на земельній ділянці розташовуватиметься безпосередньо за розділом, який містить інформацію про земельну ділянку. В свою чергу, кожний розділ доцільно поділити на наступні підрозділи:

I – опис об’єкта (кадастровий або ідентифікаційний його номер) – заповнюється згідно даних іншого виду обліку (для земельних ділянок – це кадастровий облік) ;

II – реєстрація права власності на об'єкт – заповнюється на основі правовстановлюючих документів;

III – відомості про обмеження та обтяження права власності на об'єкт. Цей підрозділ поділятиметься на частини: III- (з) – заборона здійснення операцій з об'єктом (арешт) ; III- (і) – іпотека; III- (о) – оренда; III- (с) – сервітут; III- (у) – угоди.

 

1. Земельні відносини – це складова суспільних виробничих відносин, історичні етапи розвитку яких відповідають етапам розвитку продуктивних сил суспільства. Земельні відносини виникають між членами суспільства з приводу власності і управління земельними ресурсами, а також при розподілі доходів, одержаних внаслідок їх використання.

2. Криза, яка виникла в аграрному секторі економіки в кінці 80-х – на початку 90-х років, була значною мірою пов'язана з недосконалістю земельних відносин. Необхідність реформування земельних відносин зумовлена трьома взаємопов'язаними між собою групами причин: політико-правовими, економічними та екологічними.

3. Реформування земельних відносин носить етапний характер. Кожен з етапів супроводжується розробкою відповідної нормативно-правової бази. Стримуючим фактором реформування земельних відносин на даному етапі є зволікання з прийняттям необхідних нормативно-правових документів, і відставання законотворчого процесу в галузі земельних відносин від реальних процесів в аграрному секторі економіки.

4. Власність на землю є фундаментом земельних відносин. Її потрібно розглядати через призму економіки, права, політології та філософії. Згідно з чинним законодавством, власність на землю існує у трьох формах: державній, комунальній та приватній. З початку проведення земельної реформи у Вінницькій області відбулися зміни в структурі земельної власності. Домінуючою формою стала приватна власність на землю.

5. Реформування колективних сільськогосподарських підприємств Вінницької області проходило переважно у співвідношенні 1: 1, тобто на базі одного господарства-попередника