Договор ипотечного кредитования

Основными их целями являются максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.

Также, необходимо отметить, что предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий.

Прежде всего, для получения ипотечного кредита необходимы гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства.

Трудовая деятельность. Для получения ипотечного кредита непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года. 

Возраст заемщика. Не секрет, что молодой возраст является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков - люди 30-35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений, и ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет.

Количество заемщиков. Заемщиков может быть несколько (максимум 4 человека), в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту, не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.

2.2. Кредиторы (залогодержатели) – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). 

Основными функциями кредитора являются:

• предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

• оформление кредитного договора;

• обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

 

 

По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель. 

Залогодержатель является одновременно и кредитором по основному обязательству, по договору ипотеки он имеет право в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами.

 Залогодатель, в свою очередь, является лицом, которое передает залогодержателю в залог недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Право на распоряжение залогодатель временно утрачивает. Залогодателем может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке. 

Права и обязанности залогодателя:

• пользование;

• содержание и ремонт заложенного имущества;

• охрана заложенного имущества от утраты и повреждения;

• риск утраты или гибели;

• право отчуждения заложенного имущества с согласия залогодержателя;

• право на последующую ипотеку;

• права в отношении заложенного предприятия. 

Права и обязанности залогодержателя:

• проверять заложенное имущество;

• право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;

• право на заложенное имущество при переходе прав;

• право уступки своих прав по договору об ипотеке.

Также заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость, как в судебном порядке, так и во внесудебном порядке (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). 

3. Оформление ипотечной сделки. 

Основными договорами, которые заключаются в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, являются кредитный договор, договор купли-продажи и договор ипотеки. Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья. 

Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании). 

Первым подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная. 

Далее договор купли-продажи и договор ипотеки подлежат государственной регистрации.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

Договор вступает