Договор ипотечного кредитования

1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;

2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345 ГК):

• замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя;

3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК:

• если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом;

4) обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом

Также залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет ипотеки в следующих случаях, предусмотренных п.4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»:

1) если залогодателем не была исполнена обязанность в письменной форме предупредить залогодержателя к моменту государственной регистрации договора о правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитута и др.)

2) при грубом нарушении залогодателем следующих правил (ст. 35)

• правил пользования заложенным имуществом (п.1 ст. 29);

• правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30); 

• обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества; 

• при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1,2 ст. 31); 

• а также при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 34).

3) при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39):

• отчуждение допускается только с согласия залогодержателя (п.1,ст. 37);

• в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п.2, ст. 37).

4) при принудительном изъятии заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции, национализации и конфискации (ст. 41);

5) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п.2 ст. 46).

При этом до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Но правила, содержащиеся в ст. 46 Закона об ипотеке не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае все требования удовлетворяются в порядке очередности.

Также залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части (статьи 3,4 ФЗ «Об ипотеке»).

Важно отметить также, что такое основание обращения взыскания на заложенное имущество, как систематическое нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, предусмотренное Законом об ипотеке, было отменено. То есть п.2 ст. 50 утратил силу с 11 января 2009 года – Федеральным Законом от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, по общему правилу, является судебным. Это означает, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда.

Существует исключение из этого правила. В частности, во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Данное соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.

Такое соглашение должно быть заключено с учетом многочисленных требований, содержащихся в ст. 55 Закона об ипотеке. Несоблюдение этих требований является основанием для того, чтобы лицо, чьи права нарушены этим соглашением, могло предъявить в суд исковое требование о признании соглашения недействительным.

 

 

В случае если суд примет решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, таковое реализуется путем продажи с публичных торгов. Это - общее правило. Вместе с тем, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется ГПК РФ, если законом не предусмотрены иные правила.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений,