Недвижимость как объект инвестирования

В 1930-х г. в развитых странах появилась оценка недвижимости как профессиональная деятельность, а в начале 1990-х гг. она появилась в России при содействии Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Институт проводил обучение на основе учебных материалов, разработанных Американским обществом оценщиков.

Министерство труда РФ Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик». В обязанности оценщика входит установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей в оценке и установлении деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

С проблемой оценки в России впервые столкнулись в связи с проведением приватизации 3 июля 1991 г.

Существенно повысилась оценочная деятельность в ходе переоценки основных производственных фондов, когда предприятиям можно было привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Постановление Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 г. предоставило предприятиям и организациям право на осуществление переоценки объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, которые разработаны Госкомстатом России.

В России в настоящее время действуют общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. основан Виртуальный клуб оценщиков, в нем заинтересованные лица делятся своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков – сформировать и укрепить общество специалистов в области экономико-правовой экспертизы, правительственных, предпринимательских и научно-образовательных структур.

 

25. Виды стоимости недвижимости

 

В настоящее время существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объектов.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящееся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос.

Полезность – способность имущества удовлетворять потребности человека.

Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.

Полезность жилья – это комфортность проживания.

Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.

Дефицитность – это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.

Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.

Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.

Стоимость – это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.

Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.

Самый распространенный вид стоимости – это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости определяется при наличии следующих условий равновесной сделки:

1) рынок конкурентный и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия покупателей и продавцов;

2) покупатель и продавец свободны, они действуют только в целях увеличения дохода или более полного удовлетворения потребностей;

3) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

4) оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом.

Цена – это денежная сумма, которая предлагается или уплачивается за объект оценки. Рыночная стоимость недвижимости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект недвижимости. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания участников рынка недвижимости.

 

26. Нерыночные виды стоимости

 

Если продажа объекта на открытом рынке нереальна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, которые необходимы для продажи свободно обращающихся на рынке товаров, то стоимость этого объекта называют стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма издержек в рыночных ценах, которые существуют на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Дата оценки – это дата, по состоянию на которую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма издержек на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость, определяемая из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость, которая определяется из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Недвижимое