Недвижимость как объект инвестирования

 

35. Анализ доходов и расходов

 

На основе доходного подхода оценку недвижимости начинают с определения потенциального валового дохода.

Под потенциальным валовым доходом понимают максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости, определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-й загрузке площадей

Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.

Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является постоянной в этот период.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Далее определяется действительный валовый доход.

Потенциальным валовым доходом за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов называют действительным валовым доходом, который вычисляется по формуле

 

EGI= PGI—V amp; L,

 

где EGI – действительный валовой доход от объекта;

PGI – потенциальный валовой доход;

V amp;L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход от объекта оценки за исключением операционных затрат.

 

NOI = EG – ОЕ,

 

где NOI – чистый операционный доход;

ОЕ – операционные расходы.

Операционные расходы – это затраты на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы собственника недвижимости подразделяются на постоянные расходы (FE), переменные расходы (VE) и резервы (RR):

 

ОЕ = FE + VE + RR

 

Постоянные расходы – это затраты, практически независящие или незначительно зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости, например расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы – это эксплуатационные расходы, они необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет расходов по эксплуатации объекта оценки основан на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных расходов на данном рынке. Переменные расходы находятся в прямой зависимости от стоимости строительства, площади и технических характеристик зданий или сооружений, особенностей инженерных решений.

Резервы – затраты, связанные с объектом недвижимости, их нужно произвести не более одного раза в несколько лет. Величина резервных затрат изменяется с течением времени. Например, к резервным затратам можно отнести благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию.

 

36. Применение доходного подхода при финансировании недвижимости

 

Доходный подход помогает инвестору учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при анализе целесообразности инвестирования.

Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного подходов, отражает представление инвестора о недвижимом имуществе как об источнике получения реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Применение доходного подхода имеет большое значение при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимого имущества. Однако существуют проблемы, связанные с его применением:

1) необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения наиболее точной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая ситуация и вероятность неточного прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым имуществом, а величина возможного риска в российских условиях значительна и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки недвижимости);

3) проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности всегда была неразглашаемой, т. е. конфиденциальной). Проверка доходности объектов недвижимого имущества затруднена, следовательно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации;

4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, имеющей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод существенно затруднена из-за частого изменения цен).

Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вложению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное применение доходного подхода позволит инвестору принимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недвижимость.

 

37. Оценка земли

 

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное – это улучшения, которые добавляют вклад в стоимость. Термины «земля» и «земельный участок» различаются.

Земельный участок – это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка:

1) внешние: устройство улиц,