Недвижимость как объект инвестирования

 

14. Возникновение и развитие ипотеки в России

 

Первые акты о залоге в России появились в XIII—XIV вв., а законодательные нормы – в конце XIV или начале XV вв. в Псковской Судной Грамоте. В то время в русском праве появилась новая форма залога, которая обеспечивалась гарантиями для кредиторов и позволяла пользоваться заложенным имущество вместо процентов на кредит.

В России в конце XVII в. складывалась система ипотечного кредитования дворянства, проводилась реорганизация банка для дворянства, увеличивался капитал Дворянского банка, размер ссуд, срок предоставления ссуд и предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1787 г. создан Государственный заемный банк, он был приближен к стандартному ипотечному банку

В конце XVIII в. в России происходил выпуск новых ценных бумаг – ипотечных облигаций.

В XIX в. порядок оформления залога определялся Положением о нотариальной части, которое получило силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел.

В конце XIX – начале XX вв. активно происходил процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель.

С 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР; в соответствии со ст. 85 залог – это право требования, оно позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение иска за счет стоимости заложенного имущества.

Регистрация недвижимости регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве».

В 1998 г. принят Федеральный закон «Об ипотеке».

Согласно ст. 2 вышеуказанного закона «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров. Кредит – разновидность договора займа.

С возникновением Закона «О залоге недвижимости» появилась закладная ценная бумага, которая свободно обращается на рынке. Закладная ценная бумага является именной, она удостоверяет право владельца использовать ее по денежному обязательству, которое обеспечивает ипотека имущества, указанная в договоре об ипотеке, без представления иных доказательств существования обязательства и права залога.

 

15. Ипотека как способ обеспечения обязательств

 

Согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 5) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона;

2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет залога в ипотеке жилья должен соответствовать требованиям:

1) иметь отдельную от других домов или квартир кухню и санузел;

2) должно быть электрическое, паровое или газовое отопление, которое обеспечит подачу тепла в жилое помещение;

3) должен быть обеспечен горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

4) сантехническое оборудование, двери, окна и крыша должны иметь исправное состояние.

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора.

В договоре определяется предмет ипотеки с указанием наименования, место нахождения с описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации с того момента, с которого он вступает в силу. Договор должен быть нотариально удостоверен.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залог недвижимости обосабливается в отдельную категорию, которая получила название «ипотека». Преимущества недвижимости в качестве объекта залога по отношению к другим объектам залогового обеспечения состоят в следующем:

1) стоимость заложенной недвижимости может расти в зависимости от уровня инфляции;

2) хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств выступает реальная опасность потерять имущество.

Недвижимость можно использовать в качестве залога, если кредит долгосрочный и значительный по сумме, потому что недвижимость долговечна, а ее стоимость очень высока. Увеличение стоимости недвижимости может прогнозироваться.

Долгосрочный кредит предоставляется под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. В мировой практике большинство долгосрочных кредитов выдается под залог недвижимого имущества. Ипотека становится наиболее приоритетным способом