Поняття договору майнового найму

Предметом договору можуть бути лише індивідуально визначені речі, споживна вартість яких передається поступово і які в цивільному праві називаються не споживними, а також майнові права (ст. 779 ЦК України). Це зумовлено змістом самого договору майнового найму, за яким наймач після закінчення строку договору або його припинення достроково зобов'язується повернути те саме майно в натурі. Об'єктом договору не може бути індивідуально визначене майно, вилучене або обмежене у цивільному обороті (лише суб’єктам, які мають відповідні повноваження), а також те майно, яке не може перебувати у власності того чи іншого суб'єкта права власності [10, 196].

Новий ЦК України не містить окремих положень щодо форми договору найму. В зв’язку з цим на даний вид відносин поширюються загальні положення статей 205-210 ЦК України щодо форми правочинів.

Договір майнового найму укладається як в усній, так і в письмовій формі. Письмова форма застосовується до договору найму між юридичними особами; між фізичною та юридичною особою; правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 ЦК України; інші правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма (ст. 208 ЦК України).

Строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлено чинним законодавством (ст. 763 ЦК України).

Відповідно до статті 763 ЦК України договір майнового найму може бути укладений без зазначення строку. В такому разі він вважається укладеним на невизначений строк і кожна із сторін вправі відмовитись від договору в будь-який час, попередивши про це в письмовій формі другу сторону за три місяці. У разі продовження користування майном після закінчення строку договору наймач при відсутності заперечень з боку наймодавця може користуватись майном і далі. Така мовчазна згода наймодавця на продовження строку користування майном вважається поновленням договору на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитись від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці (ст. 763 п. 2 ЦК України).

Однією з форм використання найнятого майна є піднайм. Здавання майна в піднайм дозволяється лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено законом або договором [14, 144]. Піднайом оформляється договором, за яким наймач передає піднаймачеві все або частину майна в тимчасове користування за плату. З укладенням договору піднайму породжуються дві самостійні групи договірних зобов'язань, а саме: між наймодавцем і наймачем та між наймачем і піднаймачем. Самостійність цих зобов'язань означає, що у піднаймача виникають права і обов'язки щодо первісного наймодавця. Перед наймодавцем залишається зобов'язаним тільки наймач, а у піднаймача виникають права і обов'язки лише щодо наймача. З припиненням договору найму припиняє свою дію і договір піднайму, незалежно від того, чи закінчився строк його дії, чи ні.

Від піднайму слід відрізняти перенайом, за яким наймач передає всі права і обов'язки за договором найму іншій особі, яка замінює в договорі наймача. Перенайом може мати місце лише за згодою наймодавця, бо це слід розглядати як переведення боргу [12, 145].

З метою забезпечення стабільності дії договору статтею 770 ЦК України встановлено, що у разі переходу права власності на здане в найм майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника. Договір найму зберігає чинність і у разі переходу майна від однієї державної організації (наймодавця) до іншої. Сторони також можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

 

 

Основним обов'язком наймодавця є своєчасне надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (ст. 767, 765 ЦК України). Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консесуальним, наймодавець зобов’язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК України) У разі порушення наймодавцем цього обов'язку Цивільний кодекс України передбачає право наймача витребувати від нього майно і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання або із свого боку відмовитись від договору і стягнути збитки, завдані його невиконанням (ст. 766) [10, 198].

Наймодавець несе відповідальність за недоліки наданого майна, як за неналежне виконання зобов'язання (ст. 768 ЦК України). Під недоліками розуміють такі вади майна, які чинять перешкоду нормальній його експлуатації чи використанню. Однак у силу п. 2 статті 767 ЦК України наймодавець не відповідає за недоліки майна, які були ним застережені при укладенні договору незалежно від їх характеру. Так, здавання в найм будинку, який підлягає капітальному ремонту, вважається правомірним, якщо наймодавець обумовив дефекти будівлі. Стаття 776 ЦК України визначає обов'язки сторін по капітальному і поточному ремонту найнятого майна. За загальним правилом, якщо інше не передбачено законом чи договором, проводити капітальний ремонт це обов'язок наймодавця, а поточний обов'язок наймача. Проте капітальний ремонт може бути здійснений наймачем у випадках, коли наймодавець не робить