Ипотечное кредитование в России

 

 

В условиях перехода к рыночным отношениям возрастает роль долгосрочного кредита как источника денежных средств в формировании и совершенствовании основных фондов народного хозяйства. Он используется на капитальные вложения производственного и непроизводственного назначения.

Перечень объектов долгосрочного кредитования очень разнообразный. Так, у предприятий и хозяйственных организаций, независимо от форм собственности, это затраты на техническое перевооружение, реконструкцию и расширение производства, на строительство объектов непроизводственного назначения и на приобретение оборудования, не входящего в сметы строек. Долгосрочный кредит используется также при строительстве новых предприятий и сооружений, имеющих важное народно-хозяйственное значение. 

Важным элементом выдачи кредита является определение объекта кредитования. В мировой практике основным объектом долгосрочного кредитования выступает ипотека. Ипотечный кредит выдается под залог недвижимости - земли и строений, производственного и жилого назначения. Из всего многообразия объектов кредитования можно выделить две основные группы: 

производственные ссуды;

ссуды на потребительские цели.

 

 

Оформление кредитной сделки происходит путем заключения кредитного договора между кредитором и заемщиком. В кредитном договоре определяются основные условия выдачи ссуды: цель, сроки, размер и цена кредита; режим использования ссудного счета, порядок погашения суммы основного долга и процентов по нему (с учетом пробега документов, если заемщик не имеет расчетного счета в данном банке); виды (если кредит не является бланковым) и формы проверки обеспечения; объем информации, предоставляемой заемщиком; обязанности и ответственность сторон, а также прочие условия.

В зависимости от условий банка на заемщика могут возлагаться различные дополнительные платежи: за рассмотрение его заявки на оформление кредита, за обслуживание кредита, единовременная комиссия банку и др.

 

 

Экспертиза инвестиционного проекта проводится для того, чтобы рассчитать эффективность инвестиционных проектов и их рискованность.

• Анализ инвестиций происходит в несколько этапов: 

• составление перечня альтернативных инвестиций;

• прогноз денежных потоков для каждого варианта;

• прогноз данных для расчетов барьерных ставок и уровня реинвестирования и проведение необходимых расчетов;

• расчет параметров инвестиционного проекта;

• анализ чувствительности инвестиционных проектов;

• окончательное сравнение альтернативных инвестиций;

• при необходимости - анализ изменения платежеспособности предприятия;

• послеинвестиционный анализ.

Статические методы оценки инвестиционных проектов.

Если в качестве альтернативного варианта рассматривать вложение планируемых инвестиционных денежных средств в банк, то общая формула расчета будущего значения депозита (формула сложного процента) примет вид:

 

 , (4.1)

 

где FV (Future Value)- будущая величина депозита;

PV (Present Value) - текущая, или современная, величина вложений;

К - прибыльность на инвестиции(%);

n- число стандартных периодов.

Формула связи между номинальной и реальной банковскими ставками имеет вид:

 

N= (1+I)*(1+R)-1 - зависимость номинальной ставки от реальной

R= (N-I)/ (1+I) - зависимость реальной ставки от номинальной

где I - уровень инфляции

 

Если рентабельность инвестиций (она описана ниже) выше процентной ставки банка, то это свидетельствует о целесообразности осуществления данного проекта, в противном случае деньги лучше положить в банк и ожидать дивиденды.

В случае получения денежных средств в кредит, полученная расчетная экономическая прибыль должна быть уменьшена на величину уплачиваемых процентов, определяемых по формуле:

 

  (4.2)

 

где   - сумма погашенного долга и уплачиваемых процентов в году t,

t =1, 2… Т;

К-сумма кредита

T-срок, на который предоставлен кредит

Е - процент кредита.

Правая часть формулы с точки зрения кредитора не должна быть меньше, чем левая, иначе ему не выгодно отдавать свой капитал в кредит, а с точки зрения заемщика (в данном случае предприятия) - правая часть не должна быть больше левой, поскольку в противном случае ему придется отдавать больше денежных средств, чем он их получил. Их интересы удовлетворяются, если выполняется равенство и обеспечивается обмен суммы кредита на эквивалентные этой сумме платежи.

Динамические методы оценки инвестиционных проектов.

Одним из показателей эффективности инвестиций является динамичность инвестиционного процесса и связанная с ней неравномерность разновременных затрат и результатов. Динамичность процессов, связанных с реализацией инвестиционного проекта, означает, что характеристики входящих в него объектов, затрат и результатов не остаются постоянными, а варьируются во времени. Процесс выражения «будущих рублей» в виде эквивалентных им «сегодняшних рублей», т.е. приведение будущей стоимости инвестиций к началу расчетного периода называется дисконтированием. Альтернативный метод называется компаундингом (вычисление будущей стоимости - приведение к концу расчетного периода). Задача дисконтирования сводится к тому, чтобы определить, сколько реально стоят будущие поступления в «сегодняшних деньгах» с учетом рисков, инфляции, альтернатив.

Коэффициент дисконтирования определяется:

 

  (4.3)

 

Коэффициент приведения для компаундинга:

 

 , (4.4)

 

где Е-ставка дисконтирования (желаемая норма прибыли)

t - периоды реализации проекта.

Метод дисконтирования является базой всех современных методов инвестиционного анализа.

Метод оценки капитальных активов (бета-модель), который применяется для денежного потока собственных источников (капитала) и использует следующие формулы для нахождения ставки дисконтирования:

 

 , (4.6)

 

где R — требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

Rf — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент бета, отражающий относительную рискованность 

конкретного инвестиционного проекта по сравнению с инвестированием в 

среднерыночный пакет акций (обычно 0 < /3 < 2);

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

 

 

Одним из способов обеспечения по долгосрочным кредитам может выступать залог. Кредитор в данном случае имеет право при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог сохраняет силу и при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу. К основным видам долгосрочных кредитов под залог относятся: 

• кредит под залог движимых имуществ;

• кредит под залог недвижимостей.

 

 

Ссудный процент - это цена кредита. Ставка процента определяется как отношение суммы годового дохода, полученного за кредит к его сумме. Например, сумма предоставленного кредита равна 100 тыс. руб., а годовой доход 16 тыс. руб., то процентная ставка по кредиту составит 16% (16 000: 100 000 х 100%). Процентная ставка отражает соотношение спроса и предложения на рынке кредитных ресурсов и зависит от целого ряда факторов. 

Процент за кредит, существующий в различных видах, можно классифицировать по: 

1) типам банков - Центробанка, банков и небанковских организаций; 

2) формам и видам кредита - процент по кредитам Центробанка и межбанковским кредитам, процент по банковскому и коммерческому кредиту, процент по государственному и межгосударственному кредиту, процент по ипотечному и лизинговому кредиту, процент по прямым и портфельным инвестициям; 

3) срокам кредита - процент по краткосрочным, среднесрочным и долгосрочным кредитам. 

Различают также простые и сложные проценты. 

Простые проценты определяются по следующей формуле:

 

  (4.7)

 

где Оп - объем платежей заемщика по кредиту; 

Д - долг; 

Ск - срок кредита в годах или отношение периода пользования кредитом в днях к 360 или 365 дням; 

Пс - процентная ставка. 

Для определения сложных процентов применяется следующая формула: 

При фиксированной ставке – 

 

  (4.8)

 

При плавающей ставке - 

 

  (4.9)

 

Коммерческие банки при установлении платы за кредит учитывают: 

• базовую ставку процента по ссудам, предоставляемым коммерческим банкам ЦБ (ставку рефинансирования); 

• среднюю процентную ставку по межбанковскому проценту (МИБОР); 

• среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим вкладчикам; 

• структуру кредитных ресурсов банка (чем выше доля привлеченных средств, тем дороже должен быть кредит); 

• процентные ставки за рубежом; 

• конкуренцию на рынке кредитных услуг.

Оценив кредитоспособность заемщика, банку необходимо устанавливать процентную ставку по кредиту на уровне, немного превышающем свою базовую ставку. 

 

 

Погашение кредита производится ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора. Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором. 

Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов и неустоек производится: 

• в рублях — наличными деньгами через кассы учреждений СберЦБ РФ; переводами через предприятия связи; перечислением со счетов по вкладам; посредством удержания из заработной платы, пенсии и т.д.; 

• в иностранной валюте — перечислением со счетов по валютным вкладам.

Суммы, вносимые (перечисленные) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 

• на уплату срочных процентов; 

• на погашение просроченной задолженности по ссуде; 

• на погашение срочной задолженности по ссуде. 

При не поступлении от заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.

 

 

Учреждения финансирующих банков заключают с инвесторами кредитные соглашения, где предусматривают цель предоставления государственного кредита, его объем и сроки возврата. Общий срок пользования государственным кредитом не должен превышать семи лет, в том числе: 

• срок выборки ссуды - не более 3-х лет (в отдельных случаях 5 лет), 

• льготный срок до начала погашения кредита - 1 год и срок погашения - не должен превышать 3-х лет; 

Для открытия финансирования в банк предоставляются следующие документы:

• Копии сводных смет – расчетов стоимости строительства;

• Планы капитального строительства;

• Договоры подряда при подрядовом способе выполнения работ.

Контроль над целевым использованием инвесторами государственного кредита, а также за своевременным его возвратом в государственный бюджет осуществляют финансирующие банки и Министерство финансов.