Особливості деяких видів договорів купівлі–продажу

Цивільним кодексом України безпосередньо визначено також ряд інших додаткових обов'язків продавця. Так, продавець зобов'язаний; попередити покупця про всі права третіх осіб на річ, яка продається (ст. 229) ; зберігати продану річ, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі речі (ст, 230) ; повідомити про можливі наявні недоліки продаваної речі (ст. 234). У сторін можуть виникнути й інші обов'язки, обумовлені предметом та різновидом купівлі-продажу, особливостями місця і способу виконання договору та інших обставин, які визначені актами законодавства чи договором або випливають із змісту останнього.

Як вже зазначалося, продавець повинен забезпечити перехід права власності до покупця. У зв'язку з цим важливого значення набуває питання про момент виникнення права власності у покупця, оскільки від цього багато в чому залежать можливості захисту прав сторін, а також розподіл ризику випадкової загибелі предмета договору. Воно має вирішуватися на підставі положень статті Ї28 ЦК України, відповідно до якої право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. На практиці досить часто момент виникнення у покупця права власності на придбану річ збігається з моментом передачі йому продавцем майна, оскільки сторони не завжди його визначають безпосередньо в договорі. Сторони вправі довільно визначати момент виникнення у покупця права власності (якщо інше прямо не передбачено законом), приурочивши його до тих чи інших обставин, подій тощо. Однак за угодами, які потребують обов'язкового нотаріального або іншого оформлення під страхом недійсності, право власності у покупця у будь-якому разі не може виникнути раніше спеціального оформлення. Тобто таке право може виникнути в момент нотаріального посвідчення чи іншого обов'язкового оформлення або в інший обумовлений сторонами момент. У Законі України «Про приватизацію майна державних підприємств» затвержено, відповідно до статті 27, що порядок переходу права власності на приватизовані об'єкти має визначатися відповідно до чинного законодавства.

Земельним кодексом України передбачено особливий порядок переходу права власності на земельну ділянку. Так, відповідно до статті 22 цього Кодексу право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право (державними актами, які видаються і реєструються відповідними Радами народних депутатів). При відчуженні будівель і споруд право власності на земельну ділянку переходить разом з переходом права власності на ці об'єкти, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі та споруди (ст. 3О Земельного кодексу). Звідси можна дійти висновку, що тут можливий збіг моментів виникнення права власності на споруди (будівлі) і земельні ділянки. Між тим, таке положення може вступати в суперечність із статтею 22 Земельного кодексу, за якою право власності на земельну ділянку виникає лише після одержання державного акта, чого не вимагається для набуття права власності на будівлі.

Важливе значення має також чітке визначення обов'язків покупця. У Цивільному кодексі названі лише обов'язки по оплаті і прийняттю купленої речі. Звичайно ж, у договорі можуть бути сформульовані й інші обов'язки покупця, як і продавця. Додаткові обов'язки можуть встановлюватися також законодавчими актами (наприклад, про приватизацію, цінні папери).

Кожна з сторін договору купівлі-продажу повинна належним чином виконувати усі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань (гл. 18 ЦК України).

Як зазначалося, основним обов'язком продавця є його обов'язок передати продану річ покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі в примусовому порядку або, з свого боку, відмовитися від подальшого виконання договору. При цьому і в першому, І в другому випадках покупець має право вимагати також відшкодування понесених внаслідок таких дій продавця збитків (ст. 231 ЦК України). У разі невиконання продавцем обов'язку попередити покупця про всі права третіх осіб на продавану річ (право наймача, право застави, право довічного користування тощо) останній набуває право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодування збитків (ст. 229 ЦК України).

У статті 230 ЦК України прямо не визначаються правові наслідки для продавця, з вини якого сталося погіршення майна, прийнятого ним на зберігання до передачі його покупцеві. У частині другій цієї статті лише зазначається, що покупець зобов'язаний відшкодувати продавцеві понесені у зв'язку із зберіганням майна витрати. Тому питання про можливу відповідальність продавця за погіршення проданого майна повинно вирішуватися на підставі загальних норм про відповідальність за неналежне виконання (невиконання) норм, що регулюють відносини схову. Це випливає, зокрема, із змісту статті 424 ЦК України, відповідно до якої правила про договір схову, визначені у статті 413, частині першій статті 415, статтях 416, 418-422 цього Кодексу, застосовуються також до випадків, коли схов здійснюється на підставі інших договорів або в силу вказівок закону, якщо інше не встановлено законом або спеціальними правилами про ці договори. Обов'язок схову виникає в силу укладеного з