Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

«Закон об акционерных обществах»;

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

«Гражданский кодекс»;

«Налоговый кодекс»;

«Жилищный кодекс».

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

«О кредитных историях» – позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

«О стройсберкассах» – закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

«О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»– закон, позволяющий снизить риски приобретателей; недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья

«Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

«О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации» /18/.

Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ), ЦБРФ, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования /12/.

В 2010 году впервые был принят документ, определяющий долгосрочную перспективу развития рынка ипотечного кредитования и задающий эти пути развития. Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Целью создания стратегии являются:

повышение доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков

формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;

определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;

определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования /38/.

Реализация Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей /31/.

 

 

Создание эффективной системы жилищного финансирования предполагает решение комплекса взаимосвязанных проблем — начиная с определения моделей и методов финансирования строительства жилья и кончая выбором источников и форм финансирования приобретения жилья отдельными гражданами. 

При выборе ключевых направлений и подходов к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо определить:

формы и методы финансирования приобретения жилья населением;

формы и методы финансирования жилищного строительства;

формы и методы государственного участия и поддержки жилищного сектора и развития жилищного рынка.

Жилье является одним из самых дорогостоящих товаров длительного пользования, и далеко не каждая семья может себе позволить приобрести жилье за счет текущих доходов и сбережений. Ипотечное жилищное кредитование позволяет гражданам купить жилье без накопления суммы всей его стоимости. Чтобы получить ипотечный кредит, нужен установленный банком первоначальный взнос (в размере 15%—50% стоимости жилья) и стабильный уровень доходов. Квартира при оплате ее средствами ипотечного кредита сразу оформляется в собственность гражданина. Это значительное преимущество ипотечного кредитования по сравнению с другими схемами жилищного финансирования (долевым участием в строительстве жилого дома, кредитованием по схеме аренды с правом выкупа и др.) /22/.

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица — все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.

На рынке строительства и приобретения жилья взаимодействует большое количество различных специализированных участников:

строительные организации;

застройщики-заказчики;

риэлторские фирмы;

оценочные фирмы;

государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

муниципальные органы и различные организации, с которыми необходимо проводить согласование при получении разрешительной документации для строительства;

институциональные и частные инвесторы, вкладывающие денежные средства в жилищное строительство;

банки и другие финансовые организации;

граждане — приобретатели жилья.

В большинстве стран с развитым рынком жилищного строительства отлажены рыночные механизмы финансирования этой сферы за счет привлечения средств инвесторов, строительных кредитов банков и сбережений населения/25/.

Особую роль в решении проблем привлечения источников для финансирования жилья, а также предоставления заемных средств на реализацию жилищных программ играют банки и другие кредитные институты. Банки обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции — застройщиков, так и ее потребителей — граждан. Так, в большинстве развитых зарубежных стран проблемы финансирования жилищного