Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Судя по новому обзору Центробанка, уже в недалеком будущем банки могут сделать более жесткими условия выдачи ипотечных кредитов. При этом, как прогнозирует регулятор, потребность россиян в заемных средствах будет только расти /30/.По оценкам 63 крупнейших банков, опрошенных экспертами, в последнем квартале 2011 года спрос на кредиты вырос.

Но, в то же время, во всех сегментах рынка спрос на кредиты оказался заметно ниже ожидаемого. 

Самые большие показатели роста продемонстрировал спрос на долгосрочные потребительские кредиты. Факт, что условия банковского кредитования на рынке пока не прослеживается (Рисунок 2).

Судя по новому обзору Центробанка, уже в недалеком будущем банки могут сделать более жесткими условия выдачи ипотечных кредитов. При этом, как прогнозирует регулятор, потребность россиян в заемных средствах будет только расти /30/.

Что касается корпоративных кредитов, условия их выдачи крупным компаниями существенно ужесточились. 

23% опрошенных банков отметили повышение ставок. В то же время именно среди этой категории заемщиков начался рост спроса на кредиты в этом году /27/.

Поскольку внутри страны финансирование стало дороже, многие банки повышали ставки: их требования к финансовому состоянию заемщиков увеличились. Четверть опрошенных финансовых структур повысили ставки по потребительским кредитам, а еще 26% - по ипотечному кредитованию.

Ипотека на новостройки действительно становится дешевле. 

Этот факт никого из финансовых экспертов особо не удивляет, так как российское правительство уже давно ориентирует ипотечных кредиторов именно на поддержку компаний–застройщиков.

В остальных банках не наблюдалось значительных изменений кредитных ставок. При этом неценовые условия для заемщиков стали несколько мягче. Банки активно внедряли новые продукты, привлекали новые категориизаемщиков и расширили спектр своих услуг. По большому счету, доступность кредитов для населения не изменилась (Таблица 1).

 

Таблица 1

Топ-10 банков по объему предоставленных в 2011 году ипотечных кредитов

Место

в рейтинге Банк Объем предоставленных ипотечных кредитов физическим лицам в 2011 году

Всего,тыс.рублей в Москве и Московской области, тыс. рублей в других регионах, тыс. рублей

1. Сбербанк России 320 711 741 44 658 064 27 605 367

2. ВТБ 24 80 476 556 21 996 647 58 479 909

3. Газпромбанк 45690169 8308800 37381369

4. ДельтаКредит 17 802 896 8443008 9359888

5. Росбанк 13083883 4841203 8242680

6. Райффайзен Банк 9586387 4351015 5232680

7. Уралсиб 9310549 1771970 7358579

8. Возрождение 91501070 7688862 1461308

9. Аюсолют Банк 8581345 3071683 5509663

10. Запсибкомбанк 8116886 78183 8038703

 

Уровень ставок по ипотеке в сегменте строящегося жилья искусственным образом занижается, чтобы увеличить количество сделок и тем самым простимулировать жилищное строительство в стране.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

ограниченный платежеспособный спрос населения;

низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливает недостаточность предложений

и высокую стоимость квартир на рынке жильця;

низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о

недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок;

неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелания жить в долг;

большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек;

высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

непрозрачные источники доходов граждан;

неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки/34/.

Покупка своего жилья является первостепенной потребностью для большинства семей: без ее осуществления невозможно вести речь о каких-либо социальных приоритетах общества. Согласно этому реализация прав граждан на достойное жилище, предусмотренных конституцией, рассматривается, как наиболее важная социально-политическая, а также экономическая проблема. От выбора тех или других подходов к решению данной проблемы зависит не только общий масштаб, но и темпы жилищного строительства, благосостояние граждан, их моральное и физическое состояние, политические оценки, а также мотивация поведения.

Ипотечное кредитование в значительной степени имеет проблемы из-за пробелов, существующих в российском законодательстве, и не всегда открывающих возможности банкам использовать залоговое обеспечение кредитов при образовании долга по их выплате. В виде залогового обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. В последний период были внесены соответствующие изменения в некоторые законы РФ, что немного сейчас упрощает процедуру по взысканию на жилое