Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Приобретение квартир с использованием федеральных и муниципальных субсидий на приобретение жилья делает ипотеку несколько более доступной, но необходимо принять во внимание, что на субсидии могут рассчитывать только определенные группы населения, которые в большинстве своем являются малообеспеченными и в установленном порядке признаны нуждающимися в оказании государственной поддержки. Доход данных групп населения менее или равен прожиточному минимуму по региону. 

Таким образом, размер свободных средств у данных групп населения настолько незначителен по сравнению со стоимостью 1 м²жилья, что им можно пренебречь. Размер субсидии рассчитывается исходя из нормативной стоимости 1 м²жилья, установленной Минрегионразвития на соответствующий период по соответствующему региону.

Данная нормативная стоимость имеет крайне мало общего с реальной стоимостью жилья. В качестве примера можно привести среднюю рыночную стоимость 1 м²жилья в 2011 году по данным Российского статистического ежегодника и нормативную стоимость 1м² общей площади жилого помещения на II полугодие 2011 г., установленную Приказом Минрегионразвития РФ от 30.06.2010 № 313. Для наглядности рассмотрим данные показатели на примере6 регионов (Таблица 6).

 

Таблица 5

Показатели средней рыночной стоимости 1 м2 жилья в 2010 году по данным Российского статистического ежегодника и нормативной стоимости 1 м² общей площади жилого помещения на II полугодие 2010 г., установленную Приказом Минрегионразвития РФ от 30.06.2010 № 313 на примере 6 регионов

Регион Средняя стоимость

1 м² жилья на первичном рынке, рублей Средняя стоимость

1 м² жилья на вторичном рынке, рублей Норматив стоимости 1м² жилья, установленный Минрегионразвития

Московская область 60 232 66 364 45 950

Санкт - Петербург 78 243 80 134 44 300

Краснодарский край 39 592 55 192 30 450

Москва 144 342 170 131 73 800

Тюменская область 44 306 47 151 32 450

Республика Татарстан 34 315 38 203 26 200

 

Очевидно, что в среднем норматив составляет 75-80 % от реальной средней стоимости 1 м² жилья. Для тех групп населения, доходы которых близки к прожиточному минимуму, даже получение субсидий не делает ипотеку доступной в полной мере. Семья из четырех человек нуждается в квартире площадью порядка 64 квадратных метров (исходя из 16м² на человека). Даже если рассмотреть ситуацию с получением субсидии в размере 100% от нормативной стоимости жилья данной площади, для покупки квартиры понадобится кредит в размере 20-25 % от реальной стоимости квартиры. Ежемесячный платеж по такому кредиту, взятому на 20 лет, составит половину и более совокупного дохода семьи, который и так находится на минимальном уровне. Таким образом, ипотека для данных категорий населения по-прежнему будет не доступна.

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, то есть почти 19 лет.В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ЗАО «ВТБ24», предлагающий кредиты на срок до 50 лет/21/.

В основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много. Что касается большой разницы в сумме среднего первоначального взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в предыдущем случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе.

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, так как эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. 

Наиболее низкий доход семьи, способнойпозволить себе ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2011 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной