Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются использованием различных способов финансирования предоставляемых ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется по странам. Наиболее общим источником средств для предоставления жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники — ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%); MBS составляют 1%, другие источники — 13% /27/.

 В настоящее время главное тенденцией развития ипотечного

кредитования в разных западноевропейских странах является высокая степень интеграции этого процесса в рамках европейского рынка.

Для отдельных стран характерно снятие некоторых ограничений при

осуществлении ипотечной деятельности, изменение природы финансовых

институтов, предоставляющих ипотечные кредиты.

Так:

в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки; 

в Италии новый закон отменил принцип специализации, в результате чего все ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки, которым разрешено осуществлять все виды банковских операций; 

в Германии вступил в силу закон, смягчающий требование специализации для банков, эмитирующих ипотечные облигации. 

Сейчас более важным является не то, какая организация предоставляет ипотечный кредит, а то, какие ипотечные продукты предлагаются.

Значительное влияние на ипотечные кредитные институты оказали меры по регулированию ипотечного рынка, осуществленные Европейским союзом. Национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка. Был определен главный принцип контроля за деятельностью ипотечных институтов: кредиторы могут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными контрольными органами.

Серьезное влияние на изменение рынка ипотечных кредитов Европейского союза оказало введение с 1 января 2002 года единой валюты — евро. Это позволяет элиминировать валютные риски, сократить транзакционные затраты, повысить прозрачность ценообразования на кредиты, сократить процентный риск благодаря координации экономической политики. Кроме того, единая валюта способствует формированию рынка облигаций, номинированных в евро, ― этот рынок должен стать более стабильным по сравнению с прежними национальными рынками. В результате создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги(англ. Mortgage-Backed Securities, MBS). Национальные рынки ценных бумаг будут объединены в единый рынок с общими условиями обращения ценных бумаг. Это должно привести к увеличению масштабов ипотечного рынка по сравнению с отдельными национальными рынками, что, в свою очередь, создаст предпосылки для секъюритизации и вовлечения в ипотеку ресурсов как институциональных, так и частных инвесторов /28/.

 

Основной задачей государственной политики России считается обеспечение жильем как можно большего количества граждан. У нас в стране проблема жилья затрагивает больше, чем 60% семей. На достаточно значительные цены жилья оказывает влияние незначительный объем строительства и повышенный спрос на него, а также невысокая динамика роста в системе ипотечного кредитования.

В последний период ипотечное кредитование в нашей стране занимает меньше, чем 7% от всего объема банковского кредитования. Из-за этого к основным направлениям государственной жилищной политики можно отнести и развитие ипотечного кредитования в стране. Анализ ипотечного кредитования в России показывает, что изначально наш отечественный рынок имел прямую зависимость и от капиталовложений западных финансовых структур в тот промежуток, когда российские финансовые структуры практически мало оказывали влияние на динамику по улучшению доступности ипотечного кредитования.

Для повышения кредитоспособности населения правительству нашей страны пришлось создать АИЖК в качестве гаранта проблемных кредитов. Законодательная система также оказала воздействие на многие положительные изменения в данной сфере /28/.

Ипотечные кредиты сегодня могут обладать не только четким целевым характером, но и иметь нецелевое назначение. Ипотека для приобретения недвижимости отнесена к целевому кредитованию, согласно условиям которого банк обязательно отслеживает ее применение. Основной особенностью ипотечного кредитования считается то, что при ее выдаче залогом является приобретаемая недвижимость. А именно приобретаемое жилье по ипотеке после его оформления в собственность заемщика сразу же передается на весь кредитный период в банковский залог. Ипотечное кредитование может обладать длительный периодом действия, например, 5 - 30 и более лет.

Например, было в значительной степени увеличено воздействие государственного влияния на рынок ипотечного кредитования. Благодаря этому стали появляться доступные для нашего населения новые программы по ипотечному кредитованию: начала упрощаться и улучшаться процедура получения самой ипотеки, в значительной мере произошло понижение ставок процентов, а также наблюдается понижение размера первоначального взноса вместе со всеми вытекающими комиссиями и дополнительными платежами.

 На сегодняшний день анализ ипотечного кредитования в России отмечает, что оно обладает достаточно гибкими и хорошо адаптированными для самых различных слоев населения программами кредитования. Именно из-за этого кредитные аналитики рекомендуют уже в данный период производить оформление ипотечных кредитов для приобретения жилья. Потому что, если учитывать дальнейшее непрекращающееся повышение цен на недвижимость, то данное время в любом случае считается более выгодным (Рисунок 2).

 

Рисунок 2. Ипотека как драйвер восстановления рынка

 

В настоящее время ипотека в России является вспомогательным инструментом