Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

Характерный пример — финансирование строительства многоэтажного жилого дома на основе банковских строительных кредитов. Эти кредиты выдаются банком-кредитором застройщику частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле банка за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики — получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком после завершения строительства и реализации объекта. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, — точно оценить существующие строительные и рыночные риски, вероятность создания и реализации объекта в срок, другими словами, риск незавершения строительства в срок и риск, связанный с реализацией построенных квартир. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья /24/.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и необходимой разрешительной документацией на осуществление строительства. Обеспечением кредита являются права на земельный участок, вновь создаваемый объект недвижимости и другие активы застройщика.

Строительные кредиты организациям-застройщикам эффективно сочетаются с ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

На рынке готового жилья граждане выбирают жилье в соответствии со своими доходами и потребностями и заключают договор купли-продажи с продавцом жилья. Тем, у кого не хватает денег на столь серьезную покупку (а таких людей большинство), банки предлагают долгосрочные ипотечные кредиты (т.е. кредиты под залог приобретаемого жилья).

Те, кто не хочет жить в стандартном готовом доме и решается на строительство собственного дома, заключают договор с подрядной строительной организацией, которая строит дом, как правило, «под ключ», используя для финансирования строительства банковский ипотечный кредит на строительство индивидуального жилья. Банк, стремясь обеспечить своевременный возврат предоставленного кредита, тщательно контролирует соблюдение установленных сроков, сметы и качества строительства. Земельный участок вместе со строящимся домом в большинстве случаев является надежным и ликвидным залогом, обеспечивающим возврат кредита.

Для осуществления деятельности по кредитованию строительства банк формирует штат специалистов, профессионально владеющих вопросами учета и снижения строительных и финансовых рисков. Часто банки привлекают к сотрудничеству организации, специализирующиеся на вопросах строительства и эксплуатации объектов недвижимости, в качестве независимых экспертов для контроля за эффективностью реализации финансируемого проекта. В результате, решая задачу контроля и снижения рисков при кредитовании строительства, банк опосредованно защищает и права конечных потребителей жилья — граждан/20/.

Типичная для развитых жилищных рынков практика финансирования строительства и приобретения жилья на основе использования различных банковских кредитов в России до сих пор не получила достаточного развития. В нашей стране, где кредитование строительства, а также долгосрочное жилищное ипотечное кредитование населения пока находятся на начальной стадии развития, банки рассматривают эту сферу деятельности как перспективную, но в настоящее время слишком сложную и трудоемкую. Высокопрофессиональный штат сотрудников, которые способны предотвратить возможные финансовые потери, отсутствует. 

В результате российские застройщики и заказчики жилья практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая применять различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Сегодня доля кредитных средств составляет не более 20% стоимости жилищного строительства. До 15% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 20% на завершающих этапах финансируется за счет инвестиций юридических лиц. Средства населения составляют до 25% всех средств на начальной стадии строительства и до 45% на завершающих этапах. В настоящее время до 70% строительства жилья на завершающих этапах может финансироваться за счет средств населения.

И дело не только в том, что цена на кредиты банков довольно высока. При обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, которые банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. Однако несовершенство законодательной базы ипотечного кредитования, отсутствие на этапе строительства четких гарантий прав застройщиков и инвесторов на вновь создаваемый объект недвижимости и на земельный участок, которые могли бы служить обеспечением (залогом) кредита, экономическая нестабильность финансового рынка, сложности при проверке и оценке платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, непрозрачность финансовых потоков при строительстве жилья — все это обусловливает инертную, выжидательную позицию банков на этом рынке/23/.

Компании — застройщики жилья остро нуждаются в постоянном притоке денежных средств и в различных формах используют свободные средства граждан, у которых в нынешней ситуации практически нет иной реальной возможности купить жилье, кроме как выступить в качестве инвесторов, или дольщиков, при его строительстве либо в качестве пайщиков различных жилищных кооперативов.

Сбережения