Експертна грошова оцінка земельної ділянки в Голосіївському районі м. Києва

 

1.1.Підстава для проведення робіт з оцінки

1.2.Законодавчо-нормативна та методична база

2.1.Загальні відомості про місто та огляд ринку нерухомості міста

2.2.Характеристика району розташування земельної ділянки

2.3.Опис земельної ділянки

2.4.Наявні земельні поліпшення

2.5.Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки

3.1.Вибір та обгрунтування методичних підходів

3.2.Обгрунтування вихідних даних

3.3.Визначення вартості об’єкту за допомогою порівняльного методу

3.4.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

3.5.Узгодження результатів оцінки та прийняття рішення про вартість земельної ділянки

 

 

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження різних форм власності на землю, формування ринку земельних ділянок потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, важливим елементом якого є оцінка землі.

Приватна власність на землю в будь-якій країні стимулює її економічне зростання завдяки ефективному використанню наявних земельних ресурсів. Переваги приватної власності на землю стають очевидними, коли існує діючий ринок землі.

Сьогодні купівля-продаж земельних ділянок дозволена основним Законом України, проте земля є унікальним товаром, відносно якого завжди існує суперечність щодо його вартості: між власником землі та місцевими органами влади – коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем – коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землекористувачем – коли визначається розмір компенсації тощо.

Саме тому чи не найголовніше місце в економічному регулюванні земельних відносин посідає земельнооціночна діяльність. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. В багатьох країнах існують загальновизнані принципи та методи оцінки, а з поширенням діяльності міжнародних фінансових інститутів та інтеграції національних ринків були створені єдині міжнародні стандарти оцінки.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельнооціночної діяльності, рівня розвитку її теоритичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована саме на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.

На сьогоднішній день недостатньо розвинуті фінансово-правові механізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операції із земельними ділянками на вторинному ринку. Не ефективно функціонують ринкові інституції (земельні біржі, земельні банки, земельні аукціони тощо) через відсутність чітких організаційно-правових умов забезпечення їх діяльності, що унеможливлює розвиток і функціонування вторинного ринку землі. Недосконалим є інформаційне забезпечення для проведення експертної оцінки земельних ділянок: відсутня достовірна та доступна інформація про земельні ділянки, їхню вартість, ринкову історію й обмеження щодо їх використання. Недосконалою є організація проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

 

 

 

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

 

 

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

Законодавчо-нормативна база оцінки

Цивільний кодекс України (ЦКУ) – основний нормативно-правовий акт цивільного законодавства України, яким регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), учасниками яких є фізичні та юридичні особи, Держава Україна, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права. Прийнятий Верховною Радою України 16 січня 2003 року.

Земельний кодекс України (ЗКУ) – основний нормативно-правовий акт земельного законодавства України, ухвалений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Земельний кодекс України є кодифікованим нормативним актом (законом) яким регулюються земельні відносини з метою забезпечення раціонального використання земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю, збереження та відтворення родючості ґрунтів, поліпшення природного середовища, охорони прав фізичних і юридичних осіб на землю.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна.

Закон України “ Про оцінку землі” прийнятий 11 грудня 2003 року