Експертна грошова оцінка земельної ділянки в Голосіївському районі м. Києва

Тип власності: Приватна власність.

Цільове призначення: Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Адреса: м. Київ, Свирський пер. 14, Голосієво, Голосіївський район.

Площа: 600 м2

Площа будівлі: 115 м2.

Земельна ділянка має форму прямокутника, що забезпечує раціональне використання її за цільовим призначенням. Рельеф ділянки рівний.

Під’їзд до земельної ділянки рівний асфальтований. Знаходиться в зоні пішохідної доступності до швидкого міського транспорту.

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України відноситься до категорії житлової та громадської забудови.

 

 

Під час обстеження встановлені такі земельні поліпшення:

Будинок – одноповерховий 115 м2. 2009 року побудови. (Рис. 2. 1.)

Опис основних конструкцій елементів будинку:

Стіни – цегляні

Підлога – бетонна

Ремонт – косметичний

 

 

Споруди – гараж, цегляна прибудова 100 м2.

Багаторічні насадження – фруктовий сад.

 

 

Найбільш ефективне використання земельної ділянки – фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде або максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання.

Фактори які враховують найкраще і найбільш ефективне використання даної земельної ділянки, тобто її споживчі властивості:

• місцеположення земельної ділянки на території садибної житлової забудови;
• за типом містобудівних орієнтирів – будинок на земельній ділянці нового типу;
• залежно від тривалості і характеру використання – житло вторинне;
• матеріал стін – цегла.

Фізична придатність ділянки: прямокутна форма, фронтальна протяжність 20 метрів, схилу поверхні немає.

Враховуючи фізичні характеристики земельної ділянки, можна зробити висновок про те що, розміщення ділянки для садибної житлової забудови, приймаються, як «Фізичнопридатний варіант використання».

Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки шляхом перевірки відповідності альтернативних варіантів використання земельної ділянки показує, що вона відповідає своєму функціональному і цільовому призначенню оскільки: наявна юридична забезпеченість на земельній ділянці (приватна власність на землю) ; правила забудови та використання земельної ділянки не порушені; відсутні правові обмеження та обтяження; споживчі властивості раціонально поєднуються з використанням земельної ділянки; а також з урахуванням фізичних характеристик земельної ділянки і інженерно-інфраструктурних умов, можна зробити висновок, що найбільш ефективне використання земельної ділянки – садибної житлової забудови.

 

 

 

Згідно з Методикою експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі трьох методичних підходів:

1) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

2) капіталізація чистого операційного або рентного доходу;

3) підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Проаналізувавши ринок нерухомості та матеріали, які характеризують об’єкт оцінки, враховуючи найбільш ефективне використання земельної ділянки ми обрали методичний підхід, що базується зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Безпосередньо для розрахунку буде використовуватись метод порівняння.

Крім того проведено нормативну грошову оцінку об’єкту для порівняння результату з даними отриманими після проведення експертної грошової оцінки.

 

 

Оцінювальна земельна ділянка, призначеня для індивідуальної житлової забудови знаходиться в Голосіївському районі. Загальна площа земельної ділянки 600 кв. м. форма земельної ділянки прямокутна, рел’єф місцевості рівнинний. Земельна ділянка розташована в зоні магістралей підвищеного місто формуючого значення (Червонозоряний просп..), в зоні пішхідної доступності громадських центрів та швидкісного міського транспорту (станція метрополітену «Деміїівська»).

 

 

Для порівняння ми відібрали 4 земельник ділянок, які продаються чи продавалися на ринку нерухомості м. Києва останнім часом для індивідуального будівництва житлового будинку із схожими характеристиками будівель, які розташовані на них та будівлею, що розташована на оцінювальній земельній ділянці.

Ділянка №1 площею 400 м2, розташована в зоні регулювання забудови була продана місяць тому за 3752000 грн.

Ділянка № 2 площею 800 м2, розташована в зоні сельбіщно-виробничих утворень, в зоні пішохідної доступності громадських центрів та швидкісного міського транспорту, була примусово продана 2 місяця тому за 4288000 грн.

Ділянка № 3 площею 1000 м2, розташована в загальноміському центрі охорони культурної спадщини, має конфігурацію трапеція, була продана 3 місяці тому за 7236000 грн.

Ділянка № 4 площею 400 м2, розташована в ядрі міського центру міста, має кутове розміщення, знаходиться в зоні підвищенного місто формуючого значення, була продана 4 місяця тома за 344600 грн.

Оціночна вартість нашої оцінюваної земельної делянки відносно ціни продажу об'єкта-аналога визначається за формулою:

Цсп=Ца + дельта Цаj, (1. 2. 1)

де Цсп – оціночна вартість об’єкта оцінки, ви значена шляхом зіставлення продажів;

Ца – фактична ціна продажу об’єкта-аналога;

m – кількість факторів порівняння;

дельта Цaj – різниця (поправка) в ціні (+. –) продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки j-м фактором порівняння.

Цо – очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки) ;

Воз- витрати на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

Визначаємо скільки коштує 1 м2 подібних земельних ділянок та поправки щодо правового відношення, умов продажу, дати продажу, місцеположення, фізичних характеристик та використання прилеглої території подібних земельних ділянок по відношенню до оцінюваної. Дані заносимо в таблицю

 

 

 

Врахувавши всі поправку, ми знайшли ціна за 1 м2 подібних земельних ділянок, побудували ранжований ряд значень цін та визначили медіанне значення: 6751, 88; 6800, 28; 6981, 65; 8526, 42. Знаходимо середнє значення 6800, 28/6981, 65= 6860, 97 грн, а вартість всієї земельної ділянки складає 4134579 грн.

 

 

Місце розташування: м. Київ, Голосіївський район, Сквірський пер, 14.

Функціональне використання: землі індивідуального будівництва і господарських будівель (Кф=1).

Розрахунки і показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки наведені в таблиці 3. 3. 2

 

 

 

 

Визначивши вартість земельної ділянки 2 способами: провівши експертну грошову оцінку та нормативну грошову оцінку. Ми отримали таку вартість досліджуваної земельної ділянки:

-методом зіставлення цін продажу земельної ділянки – 4134579 грн;

-нормативна грошова оцінка земельної ділянки -. 754718, 21грн

Для остаточного визначення вартості земельної ділянки візьмемо медіанне значення вартості 2 методів отримаємо 2444617, 42 грн.

 

 

Такі процедури як податок на землю, орендна плата за користування землею, приватизація, купівля-продаж земельних ділянок, земельні аукціони та інші, потребують проведення грошової оцінки землі. Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною.

Згідно з Методикою експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на основі трьох методичних підходів:

1) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

2) капіталізація чистого операційного або рентного доходу;

3) підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Нами було використано метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок для якого було знайдено 4 аналога оцінювальній земельній ділянці. В результаті якого ми отримали ринкову вартість землі 4134579 грн.

Розрахувавши нормативно грошову оцінку за допомогою базової вартості, функціонального і локальних коефіцієнтів ми отримали 754718, 21грн.

Для визначення остаточної вартості ми розрахували медіанне значення вартості і отримали 2444617, 42 грн.

При правильному проведені експертної і нормативної грошової оцінки в бюджет України надходять додаткові кошти. Крім того, експертна оцінка змушує власника чи користувача дивитися на земельну ділянку як на об’єкт, який може і повинен приносити максимальні прибутки, звичайно за умови забезпечення сприятливої екологічної обстановки та дотримання положень діючого законодавства.

 

 

1. Закон України «Про оцінку земель» від 11. 12. 2003 № 1378-IV.
2. Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок».
3. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні « від 12. 07. 2001 № 2658-III.
4. Наказ від 27. 01. 2006 «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».
5. Рішення від 03. 07. 2014 № 23/23 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва» II сесії VI скликання Київської Міської ради.
6. Про затвердження Національного стандарту N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» Кабінет Міністрів України; Постанова, Стандарт від 10. 09. 2003 № 1440
7. Про затвердження Національного стандарту N 2 «Оцінка нерухомого майна». Кабінет Міністрів України; Постанова, Стандарт від 28. 10. 2004 № 1442