Експертна грошова оцінка земельної ділянки в Голосіївському районі м. Києва

Закон України «Про плату за землю», прийнятий 3 липня 1992 року. У 1996-1999 роках до нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є головним правовим документом, який визначає порядок встановлення та плати за земельні ділянки, роль і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.

Грошова оцінка земель населеного пункту проводиться відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150.

Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 30. 05. 97. №525, визначає мету та функції грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), інформаційну базу для грошової оцінки земель. 

-Національний стандарт N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440. 

Національний стандарт N 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442. 

Методична база

Експертна грошова оцінка здійснюється на основі дотримання вимог спеціальних процедур, які відображають наступні методичні підходи:

• зіставлення цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів;
• ‒капіталізації чистого доходу;
• врахування витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

Вибір методичних підходів, які застосовуються при проведенні оцінки, зумовлюється завданням оцінювання, наявністю та якістю вихідних даних, що є в розпорядженні для аналізу.

Вихідними даними для проведення експертної грошової оцінки є:

• документи, які посвідчують права, зобов’язання та обмеження щодо використання земельної ділянки;
• матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан її забудови, рівень інженерного облаштування, юридично дозволене використання;
• відомості про особливості місця розташування земельної ділянки
• дані грошової оцінки земель;
• інформація про ціни продажу (оренди) аналогічних об'єктів;
• дані про витрати на поліпшення та забудову земельної ділянки, а також витрати, пов'язані з утриманням та експлуатацією будівель та споруд.

Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажів, використовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли достовірна інформація про продаж об'єктів оцінки є об'єктивною та доступною.

За цим підходом оціночна вартість об’єкта оцінки визначається на рівні ціни продажу об'єктів, аналогічних тому, що оцінюється, з урахуванням відмінностей правового стану, конкретних умов та дат їх продажу. місць розташування земельних ділянок, їх фізичних та екологічних характеристик, характеру використання прилеглої території та необхідності дотримання встановлених вимог забудови земельної ділянки.

Оціночна вартість об'єкта оцінки відносно ціни продажу об'єкта-аналога визначається за формулою:

Цсп=Ца + дельта Цаj, (1. 2. 1)

де Цсп – оціночна вартість об’єкта оцінки, ви значена шляхом зіставлення продажів;

Ца – фактична ціна продажу об’єкта-аналога;

m – кількість факторів порівняння;

дельта Цaj – різниця (поправка) в ціні (+. –) продажу об'єкта-аналога відносно об'єкта оцінки j-м фактором порівняння.

При визначенні оціночної вартості за цим підходом передбачається зіставлення продажів декількох об'єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів,

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов'язань та обмежень щодо її використання.

За цим підходом оціночна вартість об'єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:

Цк = До / Ск, (1. 2. 2)

де Цк – оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом капіталізації чистого доходу;

До – річний чистий доход;

Ск – ставка (норма) капіталізації.

Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів земельної власності.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на облаштування та забудову земельної ділянки, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або ділянок, забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання.

За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель і споруд за формулою:

Цз = Цо-Воз, (1. 2. 3)

де Цз – оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд;

Цо – очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий доход від забудованої земельної ділянки) ;

Воз- витрати на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

При здійсненні оцінки Оцінювачем виконуються наступні роботи:

- огляд земельної ділянки;

- збір та обробка вихідної інформації;

- аналіз ринку нерухомості;

- проведення розрахунків;

- оформлення звіту.

Результуючим документом процесу оцінки є Звіт про оцінку, у якому відображаються передумови та підсумки діяльності оцінювача з визначення вартості об'єкта оцінки.

Звіт про оцінку землі може мати наступні структурні елементи:

- характеристику об’єкту оцінки та його оточення: аналіз соціально-економічної ситуації в регіоні; аналіз місця розташування об'єкта оцінки; опис земельної ділянки; опис земельних поліпшень;

- аналіз найбільш ефективного використання;

- визначення ринкової вартості об’єкта оцінки: