Іпотечний кредит в Україні

 

 

З часу виникнення, іпотечний кридит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб’єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленностей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. (11. ст. 7)

Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:

іпотека житла (житлова іпотека) – надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири

іпотека земельних ділянок (іпотека землі) – надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж заставу

іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) – надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:

старша (перша) – застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов’язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. (11. ст. 8)

наступна (друга) – це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. (11. ст. 8)

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:

об’єднана – коли забезпечення зобов’язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об’єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві.

спільна – коли зобов’язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам.

на користь третьої особи – забезпечення виконання зобов’язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. (11. ст. 9)

За правовою основою:

англо-саксонська – сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя.

романо-германська – базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.

У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

опис усіх грошових зборів і витрат, пов’язаних з установленням іпотеки;

принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

положення про інфляційне застереження;

порядок дострокового виконання основного зобов’язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов’язання;

інші умови за рішенням кредитодавця.

У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання, таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання». (2)

У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (2.)

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб’єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

ціна реалізації предмета іпотеки;

інформація про покупця предмета іпотеки;

дата, до