Іпотечний кредит в Україні

З посиленням відкритості національної економіки, українські банки, очевидно, зазнають конкуренції з боку іноземних банків. Це, у свою чергу, має стати поштовхом для нарощування капіталу банків, а також перегляду власних продуктових стратегій, підходів до ціноутворення на банківські продукти, зрештою, рентабельності власної діяльності та позиціонування себе в сегменті загальних соціально-економічних відносин.

Для порівняння, іпотечні кредити у США становлять близько 26-30% ресурсів комерційних банків, у тому числі іпотечні житлові кредити населенню – 18-20%. Іпотечні кредити формують 45% сукупного кредитного портфеля, з них іпотечні кредити населенню становлять 67%. У США кредити видаються переважно на придбання житла, в Україні, навпаки, для промисловості та комерційної діяльності.

Українські комерційні банки пропонують високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами і, як наслідок, ― значні суми переплат за ними. Це пояснюється тим, що вітчизняні банки формують власні ресурси здебільшого за рахунок депозитів, вартість яких складає у середньому 15% річних, і вони не спроможні пропонувати довгострокові кредити за нижчими ставками.

Відсоткова ставка для кожного, хто захоче отримати іпотечний кредит залежатиме від суми доходу особи чи її сім’ї, терміну кредитування та внесеної початкової суми. У цьому випадку можна буде добитися зниження відсоткової ставки до 17%. Проте, врахувавши усі додаткові комісії та інші платежі, загальна сплачена сума відповідатиме ставці у 20-22%.

Більш того, короткостроковий характер депозитів створює для банків, які надають кредити більш ніж на 10 років, додатковий ризик втрати своєї ліквідності. Все це гальмує розвиток вітчизняного іпотечного кредитування.

Протягом двох останніх десятиріч відсоткові ставки за кредитами в багатьох країнах знизилися.

Наприклад, в Європі та США нині середні іпотечні ставки не перевищують 8% річних, в Італії, Франції, Норвегії, Швеції, Данії та Нідерландах кредити видаються під 5% річних, у Великобританії, США, Німеччині – під 6%, в Іспанії, Швейцарії та Фінляндії – 3, 5%.

Найширшу систему іпотечних банків має Німеччина, де контрольний пакет акцій належить державі; у Фінляндії іпотечний кредит надають приватні іпотечні банки, а у Швеції іпотечні банки перебувають під державним контролем.

 

 

 

Одним з найефективніших способів забезпечення зобов’язань є іпотека – застава нерухомості. Іпотечний кредит – це кредитування під заставу нерухомості. Така форма кредиту зменшує ступінь ризику для обох сторін. Закон України «Про заставу» містить таке визначення: «Іпотекою визначається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи».

При цьому слід зазначити, що у законі «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» подано таке визначення терміну «нерухоме майно»: «Нерухомим майном визнається житловий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств».

У законодавстві європейських країн іпотека визначається як застава нерухомого майна, за рахунок якого заставодержатель (кредитор) має право – переважне щодо інших кредиторів заставодавця (позичальника) – у разі невиконання забезпеченого іпотекою основного зобов’язання задовольнити свої вимоги.

Іпотека є похідною від основного зобов’язання (окремо воно існувати не може) і припиняється з його виконанням.

Іпотека поширюється як на основну вимогу, так і на додаткові – проценти, нараховані за основним зобов’язанням, витрати, понесені кредитором на утримання і збереження майна в разі недбалого ставлення заставодавця до своїх обов’язків, витрати заставодержателя на страхування заставленого майна, витрати на звернення стягнення на предмет іпотеки при невиконанні позичальником основного зобов’язання тощо.

Слово «іпотека» з’явилося дуже давно. Ще Плутарх в своїх працях описує дуже багато конфліктів і угод, пов’язаних з іпотечним фінансуванням.

За статистикою, понад 80% зобов’язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов’язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу – це іпотечні кредити. Обсяг портфелів іпотечних кредитів в країнах Європейського союзу складає біля 400 млрд. євро, що дорівнює 40% ВВП Об’єднаної Європи. Статистика дає можливість стверджувати, що в основі сучасного фінансового ринку мають зобов’язання, забезпечені іпотекою. Специфіка забезпечення нерухомістю, яка дає кредиту впевненість у тому, що його зобов’язання будуть погашені. Нерухомість є віссю, на якій будуються відносини кредитора і боржника.

Позитивна сторона іпотечної фінансової системи – дешеві довгострокові кредити, зростаючі обсяги житлового будівництва, задоволення попиту на житло.

Але, у той час, коли в більшості розвинених країн обсяг іпотечного кредитування становить 40-75% ВВП, у країнах, що розвиваються, – близько 20% ВВП, то в Україні цей відсоток сягає майже 12%.

Таблиця. 2.1.1

Динаміка іпотечного кредитування в Україні

РікЗаборгованість за іпотечними кредитами на кінець року,  млн.