Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Для створення правових, економічних та організаційних умов подальшого розвитку ринку земель населених пунктів та його інфраструктури важливе значення мав Указ Президента України від 04 лютого 2002 р. «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення». Подальший розвиток питання купівлі-продажу земельних ділянок дістали в новому Земельному кодексі України, прийнятому Верховною Радою України 25 жовтня 2001 р. Проте основним нормативним актом, який регулює купівлю-продаж земельних ділянок, що відносяться до приватної власності, є Цивільний кодекс України.

У дисертації робиться узагальнення, що розвиток законодавства щодо купівлі-продажу земельної ділянки поклало початок формування нормативної бази для здійснення цивільно-правових угод, серед яких провідне місце посідають договори купівлі-продажу. Вказані вище нормативно-правові акти умовно склали базу першого етапу розвитку законодавства про купівлю-продаж земельних ділянок.

Другий етап – це прийняття нового законодавства, спрямованого на розвиток ринкових відносин, відмову від монополії держави на землю, на пріоритет приватної власності. Він розпочався прийняттям Верховною Радою України 25 жовтня 2001р. нового Земельного кодексу України, та 29 листопада 2001 р. – нового Цивільного кодексу України (прийнятий Верховною Радою України, але не підписаний Президентом України).

У дисертації відзначається, що з питання пріоритету правового регулювання договору купівлі-продажу та співвідношення цивільного і земельного права в юридичній літературі немає єдиної думки. На думку одних авторів, договір купівлі-продажу земельної ділянки є земельно-правовим договором і повинен регулюватися Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами, які регулюють земельні відносини. Інші вважають договір купівлі-продажу земельної ділянки класичним договором, який регулюється цивільним правом.

На думку автора, договір купівлі-продажу земельної ділянки має цивільно-правову основу. Він повинен відповідати нормам цивільного законодавства, тобто регулюватися цивільним правом. Але оскільки специфіку предмета відбиває спеціальне (як правило земельне) законодавство, то його додержання є обов'язковим. Про це йдеться і в ст. 179 нового Цивільного кодексу України. Співвідношення норм цивільного і спеціального (земельного) права проявляється як відношення загального до частки, де загальними є норми цивільного права, а спеціальними – земельного чи інших галузей права.

Дисертантом вказується на недосконалість правового регулювання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Обґрунтовується доцільність включити до глави 53 нового Цивільного кодексу України норму, якою регулювалися б договори купівлі-продажу земельних ділянок та щодо встановлення у новому Цивільному кодексі України цивільної праводієздатності іноземних громадян та іноземних юридичних осіб.

Другий розділ “Структура договору купівлі-продажу земельної ділянки” складається з трьох підрозділів і присвячений аналізу таких елементів договору, як предмет, сторони, зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Земельна ділянка як предмет договору купівлі-продажу” автор зазначає, що істотне значення для характеристики договору має його предмет.

Досліджуючи предмет договору купівлі-продажу земельної ділянки (з огляду на специфіку землі, яка виконує різні функції у суспільних відносинах і виступає не тільки об'єктом права власності, а й природним ресурсом, місцем проживання), автор робить висновок, що специфікою предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його важливою характеристикою є наявність можливого обмеження (обтяження). Предметом договору купівлі-продажу виступає не земля в абстрактному розумінні, а земельна ділянка (чи її частина), відмежована від інших ділянок, яка має вказівки на конкретний розмір та місцезнаходження.

Крім цього, земельну ділянку як предмет договору купівлі-продажу належить розглядати з урахуванням її категорій і цільового призначення. Земельна ділянка за чинним законодавством має чітке цільове призначення, набувається відповідно до мети її використання. Ця мета є визначальною при укладенні цивільно-правових угод та визначенні зобов’язань покупців щодо використання земельної ділянки після її покупки.

Дисертант робить висновок, що предметом договору купівлі-продажу земельної ділянки є конкретна земельна ділянка (чи її частина) з визначеним місцем розташування, площею, цільовим призначенням, складом угідь, правовим режимом, можливою наявністю певних обмежень (обтяжень) щодо неї. Пропонується таке визначення предмета договору закріпити на законодавчому рівні.

У роботі відзначається, що не всі земельні ділянки можуть бути предметом договору купівлі-продажу, а лише ті, які перебувають у приватній, державній або комунальній власності. При цьому із земель державної і комунальної власності не можуть бути предметом договору купівлі-продажу землі, які за земельним законодавством не можуть бути у приватній власності.

Крім того, щодо іноземних громадян та осіб без громадянства, а також іноземних юридичних осіб предметом договору продажу можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського призначення. Згідно з ст. 81 ЗК вони не можуть бути суб’єктами права власності на землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, отримані ними у спадщину, протягом року підлягають відчуженню. Одним із способів такого відчуження може бути продаж на підставі договору купівлі-продажу.

За договором купівлі-продажу земельні ділянки можуть продаватися як самостійний об'єкт, а також земельні ділянки та споруди, будівлі, які знаходяться на них, і розглядаються як нерухомість (єдиний об'єкт права власності).

Певна увага автором приділена такому своєрідному предмету договору купівлі-продажу як земельна частка