Договір купівлі-продажу земельної ділянки

У другому підрозділі “Сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки” особлива увага приділена дослідженню суб'єктного складу договору купівлі-продажу земельної ділянки. На основі аналізу законодавчих та інших нормативних актів доведено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки характеризується рядом особливостей щодо його сторін. Дисертант відзначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки ґрунтується на повній рівноправності сторін, які його уклали, але умови участі кожної із них у договорі не завжди однакові. Це залежить від обсягу правосуб'єктності конкретної сторони, правового режиму земельної ділянки, яка продається, та інших обставин, що відображають специфіку даного договору. Це дає можливість зробити висновки, що коло суб'єктів, які можуть бути сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки, обмежене. Обмежені певною мірою і суб'єктивні права власника земельної ділянки.

Автором визначено коло суб'єктів, які можуть бути сторонами – продавцями та покупцями у договорі купівлі-продажу земельної ділянки. Продавцями і покупцями земельних ділянок виступають суб'єкти, які можуть мати у власності земельні ділянки. До таких чинне законодавство України відносить: громадян, юридичних осіб, територіальні громади і державу. На підставі викладеного робиться узагальнення, що сторонами договору купівлі-продажу земельних ділянок приватної власності в Україні є громадяни та юридичні особи; щодо земель державної власності – держава в особі органів державної влади в межах, встановлених законодавством України; комунальної власності – територіальні громади, села, селища, міста, які здійснюють правомочності власника як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом в разі продажу земельної ділянки у приватну власність.

При цьому держава і органи місцевого самоврядування мають право викупу земельної ділянки із приватної власності і зарахування її відповідно до фонду земель державної чи комунальної власності.

До сторін договору купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачені особливі вимоги. Громадянин України, який бажає купити земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, повинен мати сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві, займатися товарним сільськогосподарським виробництвом. Юридичні особи мають право на придбання земель даної категорії, якщо в статутних документах передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки можуть бути також іноземні громадяни, держава та особи без громадянства, яким за законодавством України дозволяється набувати у власність певні земельні ділянки. При цьому відзначається, що землі сільськогосподарського призначення не можуть перебувати у власності іноземних юридичних осіб, іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних держав, тому вони не можуть бути сторонами договору купівлі-продажу вказаних земель. Якщо іноземний громадянин, юридична особа або особа без громадянства у порядку успадкування отримає земельну ділянку сільськогосподарського призначення, то повинна протягом року провести відчуження земельної ділянки, в тому числі за договором купівлі-продажу. При цьому вона може бути лише продавцем щодо відчужуваної земельної ділянки.

У третьому підрозділі “Зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки” досліджуються правові умови укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, дотримання і виконання яких є обов'язковими для юридично значимих наслідків та основні права й обов'язки сторін договору.

Автор вказує, що договір купівлі-продажу земельної ділянки – це основний документ, що опосередковує відносини між продавцем та покупцем земельної ділянки. У ньому повинні бути чітко визначені предмет договору, умови, права та обов'язки сторін, з приводу яких сторони досягають угоди, а також відповідальність за невиконання договірних зобов’язань.

Відзначається, що, крім предмета договору купівлі-продажу земельної ділянки, його істотною умовою є ціна. Земля за своїм походженням не є результатом людської праці і відповідно не має первісної вартості. Не зважаючи на це, земельна ділянка має певну ціну, яка визначається договором. При продажу земельної ділянки державної і комунальної власності вартість визначається на підставі її грошової експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок громадянами і юридичними особами проводиться за ціною, визначеною за згодою сторін, але для сплати державного мита вона не може бути меншою за грошову оцінку земельної ділянки, яка визначається за відповідною методикою.

Невід'ємною частиною договору купівлі-продажу земельної ділянки є: наявність у продавця державного акту на право приватної власності на землю у випадку продажу земельної ділянки громадянином чи юридичною особою; рішення відповідної місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки державної і комунальної власності, а також план земельної ділянки з визначенням її розмірів, місця розташування, відомостей про наявність обмежень (обтяжень).

Щодо договору купівлі-продажу земельної ділянки встановлена письмова форма з нотаріальним посвідченням договору та державною реєстрацією земельної ділянки. Додержання вимог щодо передбачених умов договору, його форми і державної реєстрації впливають на його дійсність.

Певну увагу автором приділено підставам і порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, особливим вимогам щодо укладення договорів купівлі-продажу окремих земельних ділянок, зокрема, на конкурсних засадах, продажу земель державної і комунальної власності іноземним громадянам і юридичним особам, викупу з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб.

Досліджуючи питання прав і обов'язків сторін договору купівлі-продажу земельної ділянки, дисертант робить висновок, що із змісту законодавства випливає основний обов'язок продавця – передати покупцеві земельну ділянку в належному стані, придатну для цільового використання, до укладення договору попередити покупця земельної ділянки про всі її недоліки,