Договір купівлі-продажу земельної ділянки

У третьому розділі «Виконання обов'язків, що випливають із договірних зобов'язань купівлі-продажу земельної ділянки», який складається із двох підрозділів, досліджуються питання виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, способи забезпечення сторонами належного виконання своїх зобов'язань та цивільно-правова відповідальність за невиконання та неналежне виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

У першому підрозділі “Способи забезпечення виконання обов'язків, що випливають із договірних зобов'язань купівлі-продажу земельної ділянки” розглядаються питання належного виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, під яким автор розуміє передачу продавцем у власність покупця обумовленої договором земельної ділянки, виплату покупної суми, нотаріального посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки. Після здійснення зазначених операцій покупцеві видається державний акт на право приватної власності на земельну ділянку.

Дисертант визначає певні особливості виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Земельна ділянка не та річ, яку продавець може негайно передати покупцеві. Юридичне значення для належного виконання цього договору має і його державна реєстрація. Згідно із земельним законодавством покупець може приступити до використання земельної ділянки після її відведення в натурі, належного посвідчення договору і державної реєстрації земельної ділянки.

Аналізуючи способи забезпечення належного виконання сторонами договору купівлі-продажу земельної ділянки своїх зобов'язань, дисертант звертає увагу на те, що виконання зобов'язань можна забезпечити не тільки тими способами, які закріплені у ст. 178 ЦК України (неустойка, застава, порука, завдаток, гарантія), а й тими, які встановлені сторонами в самому договорі.

В дисертації пропонується способи забезпечення виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки розглядати в двох значеннях: вузькому та широкому. До способів у широкому значенні відносяться ті, що застосовуються до всіх договорів купівлі-продажу, а у вузькому – ті, що стосуються договору купівлі-продажу земельної ділянки, зокрема його елементів – предмета і змісту договору, а також порядку його укладення, встановленого нормами земельного та інших галузей права.

У другому підрозділі “Відповідальність за невиконання зобов’язань за договором купівлі-продажу земельних ділянок” розглядаються питання договірної відповідальності сторін за невиконання та неналежне виконання зобов'язань договору купівлі-продажу земельної ділянки. Дисертант стверджує, що загальні правила договірної відповідальності у формі відшкодування збитків, заподіяних порушенням зобов'язань договору, сплати неустойки, втрати завдатку або позбавлення суб'єктивного права, яке виникло з договору, застосовуються до винної сторони договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка допустила порушення зобов'язань договору. Але керуючись принципом диспозитивності, властивого цивільному праву, застосування договірної відповідальності є правом, а не обов'язком потерпілої сторони. Отже, сторона, якій заподіяна шкода, сама вирішує, застосовувати чи не застосовувати міри договірної відповідальності до сторони, яка допустила невиконання чи неналежне виконання договору. В разі спору питання про відповідальність неналежної сторони вирішується судом.

У висновках подаються найбільш узагальнюючі результати, отримані у дисертаційному дослідженні. Основними з них є:

1. Оскільки в колишньому СРСР всі землі були націоналізовані і конфісковані, віднесені до державної власності, надавалися громадянам і юридичним особам у постійне чи тимчасове користування, а земля була виведена із грошово-товарного обігу, то договори купівлі-продажу земельних ділянок заборонялися і як такі не застосовувалися. Купівля-продаж земельних ділянок в незалежній Україні стала можливим після прийняття Закону України “Про форми власності на землю” від 30 січня 1992 р., яким було введено право приватної власності на землю. З цього часу розпочалися приватизація землі і застосування цивільно-правових договорів купівлі-продажу земельних ділянок.

2. Статтею 14 Конституції України було визнано право громадян і юридичних осіб набувати земельні ділянки у власність в порядку, встановленому законами України. Цивільним кодексом України встановлено порядок укладення договору купівлі-продажу, а главами 20-21 Земельного кодексу України 2001 р. – порядок та умови купівлі-продажу земельних ділянок, які мають передбачатись у цивільно-правовому договорі купівлі-продажу.

3. Земельним кодексом України встановлені певні вимоги щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок, які стосуються: сторін (продавців і покупців), предмета і порядку продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам України та іноземних держав, іноземним державам, покупців сільськогосподарських земель, продажі земельних ділянок на конкурентних засадах, викупу земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності для суспільних потреб, викупу особливо цінних земель. У дисертації обгрунтовується висновок, що перелічені в Земельному кодексі вимоги повинні бути враховані при укладенні договорів купівлі-продажу, що вони є ознакою особливостей земельних відносин, визначених у договорі купівлі-продажу земельних ділянок, але вони не змінюють галузевої природи договору, відносяться до цивільно-правового договору купівлі-продажу земельної ділянки і є його різновидом;

4. Обгрунтовується висновок, що при укладенні договору купівлі-продажу власник земельної ділянки – продавець зобов’язаний попередити покупця про цільове призначенні земельної ділянки, про всі її недоліки, про обмеження (обтяження) щодо неї. При цьому перелічені обставини повинні бути записані у договорі;

5. Зроблено висновок, що незалежно від того, чи передбачено це договором купівлі-продажу земельної ділянки, який укладається за нормами цивільного права, покупець зобов’язаний додержуватись основних правил земельного законодавства щодо її використання після набуття права власності, зокрема державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови; пріоритету вимог екологічної безпеки, забезпечення раціонального використання землі за цільовим призначенням; підвищення родючості землі та збереження її інших корисних властивостей, дотримуватись правил добросусідства та вимог законодавства про охорону земель, своєчасно сплачувати земельний податок.