Ринок землі та нерухомості

Одним із провідних інструментів правового захисту земель, а також забезпечення їх раціонального використання та охорони, є встановлення цільового призначення земельних ділянок. Необхідність встановлення цільового призначення земель обумовлюється їх специфікою як об'єкта земельних правовідносин — просторовою обмеженістю, незамінністю, постійністю місцезнаходження тощо. Земля належить до числа вкрай обмежених, невідновних ресурсів, а тому прагнення зберегти її корисні властивості для майбутніх поколінь вимагає чіткої диференціації антропогенного навантаження на земельні ресурси, встановлення дозволених та недозволених способів експлуатації землі, мінімізації негативного впливу на довкілля. Раціональне використання земельної ділянки є похідним щодо її

цільового призначення, адже лише оперуючи чітко встановленою метою експлуатації землі можна розробляти перелік конкретних методів її використання, визначати особливості розміщення продуктивних сил у межах ділянки, встановлювати склад земельних угідь, а також здійснювати контроль за раціональністю землекористування тощо. Таким чином, цільове призначення слід визнати головним джерелом обов'язків землекористувача, а отже – особливо важливою характеристикою земельної ділянки.

По суті, саме встановлюючи цільове призначення земель держава забезпечує особливу охорону земель як основного національного багатства, реалізуючи, таким чином, положення Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР [11].

Земельна ділянка, на відміну від інших об'єктів права власності, відносно яких власник вправі здійснювати будь-які дії (знищувати, псувати, споживати тощо), має використовуватися виключно відповідно до її цільового призначення, причому навіть невикористання ділянки також є правопорушенням.

Встановлення цільового призначення земель має здійснюватися на підставі їх спроможності задовольняти потреби суспільства у основних засобах сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, а також просторі для розміщення житлової і виробничої забудови, транспортної інфраструктури тощо.

Відповідно до Земельного кодексу України від 25.10.2001р.

№ 2768-Ш до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами. [8].

Відповідно до цільового призначення всі землі (земельний фонд) країни поділяється на наступні категорії:

•землі сільськогосподарського призначення;

•землі населених пунктів (міст, поселень міського типу і сільських населених пунктів);

•землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення;

•землі природоохоронного та історико-культурного призначення;

•землі лісового фонду;

•землі водного фонду;

•землі запасу.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових частин:

- ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;

- ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких відносяться в першу чергу землі під забудовою.

Ринок оренди землі – це система організаційно-правових і економічних відносин, що слугує засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку – орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку (об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею [3,4].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі. 

Основними завданнями ринку землі є:

- забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

- поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;

- забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;

- формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Об'єктами ринку є:

- земельні ділянки, які перебувають в державній та комунальній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, якщо такі земельні ділянки не віднесені до земель, приватизація яких заборонена Земельним кодексом України;

- земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відчуження таких заборонено Земельним кодексом України [3, 4].

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонуванні ринку землі відіграє його інфраструктура, основними суб'єктами якої є:

- органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;

- установи нотаріату;

- спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;

- земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;

- консалтингові і ріелторські підприємства та організації;

- юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;

- суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;

- інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість