Ринок землі та нерухомості

 

 

Взаємодія економічних інтересів становить основний зміст ринку земель. Звідси необхідність у виробленні принципів оптимальної комбінації інтересів окремих людей і соціальних груп, їх гармонізації. У цьому полягає чи не основне завдання державного регулювання ринку земель. Економіко-правові системи не завжди забезпечують ефективний перерозподіл земельних ресурсів. Проблеми в сфері охорони земель стають найбільш показовою ознакою неефективного перерозподілу земельних ресурсів. Таким чином державне регулювання ринку земель (земельних ділянок) має базуватися на з'ясуванні причин, які ведуть до неефективності землекористування, і визначенні заходів, що дозволять досягнути такої ефективності.

Раціональне використання земельної ділянки є похідним щодо її цільового призначення, адже лише оперуючи чітко встановленою метою експлуатації землі можна розробляти перелік конкретних методів її використання, визначати особливості розміщення продуктивних сил у межах ділянки, встановлювати склад земельних угідь, а також здійснювати контроль за раціональністю землекористування тощо. Таким чином, цільове призначення слід визнати головним джерелом обов'язків землекористувача, а отже – особливо важливою характеристикою земельної ділянки. Застосування запропонованого класифікатора цільового призначення земельних ділянок дозволить забезпечити органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інших користувачів інформації об'єктивними відомостями про склад земельного фонду держави та адміністративно територіальних утворень, в тому числі для коректного прийняття управлінських рішень щодо раціонального використання та охорони земель. 

Процес реєстрації земель повинен забезпечувати порядок і стабільність у суспільстві шляхом створення гарантій не тільки для власників землі і їх партнерів, але і для вітчизняних та закордонних інвесторів і кредиторів, для торговців і дилерів, а також для уряду та місцевого самоврядування. Система реєстрації повинна бути незалежною, і ті, хто управляють нею, повинні бути вільними від будь-якого конфлікту інтересів. Хоча системи реєстрації земель часто спрямовані на захист інтересів окремих власників землі, вони є також інструментом державної земельної політики і механізмом сприяння економічному розвитку.

Запровадження ефективного державного регулювання ринку земель в Україні є головною передумовою високої соціально-економічної ефективності земельних відносин. Чітке дотримання норм чинного законодавства про захист економічної конкуренції на ринку земель слід розглядати як важливу запоруку попередження можливих негативних наслідків повноцінного включення землі у економічних оборот і, перш за все, можливості «скуповування» земель сільськогосподарського призначення. Вже існуюче антимонопольне законодавство передбачає досить широке коло інструментів по захисту суб’єктів ринку землі – продавців та покупців речових прав на земельні ділянки – від недобросовісної конкуренції на ринку, а також зловживання монопольним становищем. 

Важливою задачею держави на сучасному етапі земельної реформи слід вважати ефективне здійснення державного контролю за дотриманням законодавства про захист економічної конкуренції на ринку землі. Важливим інструментом такого контролю має стати ефективна оцінка економічної концентрації на ринку земель. Створення ефективної земельно-кадастрової системи належить до числа найважливіших передумов сталого розвитку ринкових земельних відносин, адже саме на земельний кадастр покладається вирішення завдання обліку усіх одиниць земельної власності, лише на його основі здійснюється реальне гарантування прав на земельні ділянки, саме у складі кадастру здійснюється оцінювання земель для фіскальних та регуляторних цілей. Сучасний державний земельний кадастр України характеризується значною кількістю проблем, що пов’язані із невизначеністю правового статусу земельно-кадастрових відомостей та порядку ведення кадастру, недостатньою достовірністю та повнотою існуючої земельно-кадастрової інформації, майже повною відсутністю реєстраційних даних щодо обмежень у використанні земель, недостатньою автоматизацією та інформатизацією кадастрово-облікових процедур, відсутністю документального статусу у електронних кадастрових даних тощо.

Гарантування прав на нерухоме майно і, в тому числі, на землю є особливо відповідальною функцією держави, від ефективності здійснення якої залежить довіра до неї громадян, власників землі та землекористувачів, інвесторів, а отже – це привабливість економіки в цілому, зменшення інвестиційних ризиків тощо. Створення дієвої системи гарантування прав на нерухоме майно належить до принципових умов набуття Україною членства у Європейському Союзі.

Потребують удосконалення функції управління землями державної власності, які розпорошені між багатьма органами виконавчої влади, місцевими державними адміністраціями, а також органами місцевого самоврядування. Наслідком такої ситуації є масові порушення земельного законодавства, норм раціонального землекористування, низька ефективність використання земель державної власності тощо.

Розглянувши вищенаведене можна зробити висновок, що без розвинутого ринку землі повноцінне функціонування ринку нерухомості є неможливим [25].

Нерухоме майно, або нерухомість є важливим сектором та галуззю економіки України. Ринок нерухомості постійно вдосконалювався та зараз є достатньо розвинутим як по европейським так і по світовим стандартам.

Дослідження процесів на ринку нерухомості України доцільно проводити з урахуванням таких особливих ознак, що пов'язані із становленням ринку в умовах перехідної економіки і визначаються як: регіональна різноманітність правового режиму нерухомості, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі характеристики нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель більш ефективному, переважання на ринку об'єктів приватної власності.

Основною причиною, що мала вплив на різке падіння цін на нерухомість в Україні є криза 2008 року. Всесвітня економіка, в тому рахунку і Україна, по сьогоднішній день не можуть вийти з кризи. Якщо розглядати ціни на нерухомість як товар, з точки зору попиту та пропозицій, то попит залишається на достатньо високому рівні, але низька купівельна спроможність населення не дозволяє цінам підвищуватись вище існуючого рівня. Доки не зростуть реальні доходи населення, збільшення цін на ринку нерухомості очикувати не треба. Ціни вгору можуть підштовхнути лише розвиток широкого спектру іпотечних програм з низькими процентними ставками за користування кредитами. Але таке найближчим часом не передбачається. Банківські установи широко рекламують кредитні продукти для закупівлі нерухомості, ала умови кредитування та процентні ставки досить високі та розраховують на населення з досить високим рівнем доходності. Вирішенням проблеми може також стати продумана державна програма.

Виходячи зі статистичних даних, протягом 2012 року ринок нерухомості України зберігав стабільність та істотного зростання або зниження цін на нерухомість не відбувалось. На майбутнє можна прогнозувати, що ціни на ринку нерухомості можуть зрости не раніше, ніж за рік-два.

 

 

1. Асаул А. М. Економіка нерухомості: підруч. / А. М. Асаул,І. А. Брижань, В. Я. Чевганова. – К.: «Лібра», 2004. – 304 с.

2. Білоброва Т. О. Будівельно-ощадні каси як форма вирішення проблеми забезпечення житлом / Т. О. Білоброва // Науковий вісник Полтавського університету споживчої кооперації України. – 2010. – № 3 (42). – С. 13–17.

3. Віскузі В. Кіп, Вернон Джон М., Гарингтон (мол.) Джозеф Е.Економічна теорія регулювання та антимонопольна політика: Пер. з англ..– К.: Видавництво Соломії Павличко «Основи», 2004. – 1047 с.

4. Грицай О.В. Антимонопольний контроль за концентрацією господарських структур на рівні регіону: Автореф. дис... канд. екон. наук:08.10.01 / НАН України; Інститут економіко-правових досліджень. –Донецьк, 2002. – 21 с

5. Гриценко Е. А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования. (Вопросы методологии и теории). / Е. А. Гриценко. – Харьков : Бизнес-информ, 2002. – 283 с.

6.Євтух О. О. Зв’язок ринку нерухомості з фінансовим ринком за іпотечного кредитування / Соціально-економічні дослідження в перехідний період. Мале та середнє бан-ківництво в умовах становлення ринкової системи в Україні (збірник наукових праць) / НАН України. Інститут регіональних досліджень. – Львів, 2004. – Вип. 6 (L). –C.187–188.

7. Закон України «Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» із змінами і доповненнями від 16 жовтня 2012 року N 5461-VI

8.Земельний кодекс України від 25.10.2001р. №2768-Ш стаття 18

9.Калина А.В., Осокіна В.В. Економічна теорія і практика господарювання: Навч. посібник. – 2-ге видання. – К.: МАУП, 2000. – 479с.

10.Кім М. М. Роль ринку нерухомості в структурі перехідної економіки / М. М. Кім, В. А. Йолкіна // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2001. – № 3. – С. 54–58.

11.Конституція України від 28.06.1996 №254к/96-ВР стаття 14

12.Кємпбелл Р. Макконнел, Стенли Л. Брю Экономикс: принципы, проблема и политика. – 2009 г. 

13. Лавейкін М.І. Земельній реформі на Львівщині - десять років // Соціально-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник наук. пр.- Львів: Інститут регіональних досліджень. – 2008.- Вип. XXV.-С. 61-71.

14. Лавейкін М.І. Реформування земельних відносин в Україні - основна передумова формування сталого землекористування // Регіональна економіка - 2001.-№ 4- С. 210-214.

15. Лактионова Г.П. Земля как фактор производства в рыночной экономике // Вісник ХДАУ.-2000.-№2.-С.33-36.

16. Микроэкономика: Учебник / Общая редакция Тарасевича Л. С. Изд. 6-е, перераб. и доп М.:Высшее образование,-2006-654с.

17. Павлов В. І. Регулювання земельних відносин в умовах становлення ринку нерухомості України / В. І. Павлов // Регіональна економіка. – 2004. – № 3.С. 53

18. Перспективы развития мировой экономики (апрель): жилье и экономический цикл / [Обзоры мировой экономики и финансов]. – Вашингтон : Международный валютный фонд, 2008. – 287 с.

19. Пиндайк Р. С. Микроэкономика/Пер.с англ. – М.: Дело., – 2008 г.

20. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. 21.Порядком надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінета Міністрів України № 703 від 22.06.2011р.

22. Постанова Кабінету Міністрів №703 від 22.06.2011р.

23.Постанова Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 «Про затвердження Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна»

24.Сидорович А. Микроэкономика. Учебник , Тарануха Ю. ДиС. 2002 г. 304 с.

25. Шкурупій О.В. , Білоброва Т.О. Циклічність розвитку ринку нерухомості:сучасний контекст: Монографія. – Полтава:ПУЕТ,2012 – 180с.

26.Щербачов А. П. Поняття нерухомості в сучасному цивільному законодавстві України / А. П. Щербачов // Часопис Київського університету права. – 2004. – № 2. – С. 53–57.

27.Glindro E. T. Determinants of house prices in nine Asia-Pacific economies / E. T. Glindro, T. Subhanij, J. Szeto, H. Zhu // BIS Working Paper./Пер.з англ. – 2008. – № 263. – 48 p.

28.Herring R. Bubbles in real estate markets / R. Herring, S. Watcher // Zell/Lurie Real Estate Center Working Paper./Пер.з англ. – 2002. – № 402. – 15 p.

29.http://diss.rsl.ru/diss/07/0048/070048046.pdf

30. http://diss.rsl.ru/diss/05/0374/050374002.pdf 31.http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi? page=4&nreg=435-15