Ринок землі та нерухомості

В таких умовах ринок нерухомості України відчув на собі негативні наслідки світової фінансово-економічної кризи і, одночасно із національною економікою, зазнав різкого обвалу (перейшов із фази буму до фази рецесії, а потім – депресії).

 

 

 

Стосовно поняття земельна реформа, то в різних країнах воно має свій зміст, цілі і завдання. Так, у країнах з перехідною економікою земельна реформа розглядається через призму приватизації земель з одночасною їх передачею із державної власності в приватну. В країнах з ринковою економікою вона передбачає консолідацію та оптимізацію земель, поліпшення структури землекористування для забезпечення найбільш ефективного і продуктивного використання земельних угідь. Подібна мета земельної реформи, що визначена в ринкових країнах знаходиться на порядку денному і в Україні, хоча її реалізація значно відрізняється від характеру земельної реформи в інших країнах.

В Україні земельна реформа являє собою систему правових, економічних, організаційних, екологічних, технічних та соціальних заходів, реалізація якої забезпечує перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру ринкової економіки. Остаточною метою земельної реформи передбачено безоплатну передачу землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі.

Земельні перетворення в сільській місцевості, містах та інших поселеннях здійснюються за різними напрямами. У сільській місцевості вони спрямовуються на зміну сформованої в радянський час системи земельних відносин шляхом перерозподілу земель з метою створення нових форм господарювання на основі приватної форми власності на землю, їхньої розмаїтості і рівності. В містах земельна реформа спрямовується на створення бази для функціонування земельного ринку через забезпечення відповідних умов для продажу, купівлі та оренди землі.

В цілому земельна реформа передбачає здійснення наступних заходів: запровадження та реалізацію приватної власності на землю; створення земельно-реєстраційних систем; формування системи автоматизованого земельного кадастру; грошову оцінку земель, запровадження її результатів для реалізації платності землекористування і формування на цій основі багатоукладної економіки; перехід від адміністративних до економічних методів управління земельними ресурсами тощо.

Аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі. 

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод. Порядок укладання угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення представлено на рис 3.1. Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим. [25].

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон – для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

З метою вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме: створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок; створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди; підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості. 

Повноцінний ринок землі має включати: по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу; по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок; по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури; по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування; по-п’яте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку; по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель. [2].

 

 

Право власності є тим фундаментом на якому базується правова система будь - якої країни. Конституція України встановила основні засади права власності. В Україні існує приватна, державна, комунальна власність. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватись