Ринок землі та нерухомості

Динаміка ринку нерухомості і його зв’язок з циклами національної економіки можуть істотно варіювати в залежності від багатьох місцевих факторів, які впливають як на попит, так і на пропозицію. Наприклад, у країнах із більш гнучким ринком праці і більш високою трудомісткістю в будівельному секторі зміни попиту можуть породжувати більш сильну реакцію в сфері як пропозиції нерухомості, так і зайнятості в будівництві; і в кінцевому підсумку чинити більший вплив на економічну активність. США мають високі індекси як гнучкості ринку праці, так і трудомісткості в будівельному секторі; можливо, тому скорочення інвестицій в житло є таким значимим випереджуючим показником циклічних спадів. Навпаки, у країнах з більш жорсткими обмеженнями пропозиції на ринку нерухомості, цикли можуть протікати переважно під впливом зміни рівня цін, а не обсягів будівництва, що може відобразитись на багатстві домогосподарств і споживчих витратах.

Падіння цін на нерухомість напряму зменшує вартість власного банківського капіталу, знецінюючи належне йому нерухоме майно і спричиняє обмеження пропозиції кредиту для сектору нерухомості. На послаблення позицій банківського капіталу регулюючі та контролюючі органи реагують підвищенням капітальних вимог, встановленням більш суворих правил класифікації та забезпечення активів, закладених у нерухомості, що змушує банки надалі обмежувати пропозицію кредиту для сектора нерухомості [28]. Буми цін на нерухомість часто закінчуються банківськими кризами.

Ззовні на ринок нерухомості впливають три основних суб’єкта ринку: держава, домогосподарства, а також підприємці та професійні учасники. Держава зі свого боку забезпечує законодавчу базу, розробляє містобудівельну політику і систему оподаткування, організовує контроль за суб’єктами ринку. Домогосподарства впливають на ринок нерухомості через рівень своїх доходів, структуру споживчих витрат, власні розміри, раціональні очікування, споживчі переваги. Факторами, що впливають на ринок нерухомості через підприємства та професійних учасників ринку є: рівень ділової активності, вхідні бар’єри, доступність ресурсів, раціональні очікування, внутрішня норма доходності та строк окупності конкретних проектів [29].

При дослідженні особливостей коливання цін на нерухомість, виділили чотири групи факторів, які впливають на динаміку ринку нерухомості: фактори пропозиції, фактор попиту, ціновий та інституційний фактор. Останній, на їх думку, відіграє виключно важливу роль при поясненні динаміки цін на згаданих ринках [27].

До факторів пропозиції віднесені: пропозиція землі і реальна вартість будівництва. Показник пропозиції землі, який у більшості країн відноситься до показника дозволу на будівництво, відображає еластичність пропозиції до умов попиту [25]. У довгостроковому періоді зростання пропозиції землі може зменшувати ціни на нерухомість.

До факторів попиту віднесені реальний ВВП, чисельність населення (демографічний фактор), реальна іпотечна ставка, показник співвідношення вартості іпотечного кредитування і ВВП. Тобто зростання прибутків домогосподарств та чисельності населення здатні збільшити попит на новобудови і покращити житлові умови. Крім того, іпотечні ставки негативно пов’язані з цінами на нерухомість. Це означає, що, зростання іпотечних ставок тягне за собою зростання амортизації, яка, в свою чергу, зменшує грошові потоки домогоспо-дарств. Крім того, зменшує доступність нового житла і попит на нього, а отже змушує ціни на нерухомість падати. Подібним чином зростання обсягів іпотечного кредитування збільшує фінансову спроможність домогосподарств і стимулює їх попит на житло.

До цінових факторів віднесені ціни на інші типи активів, включаючи ціни на акції та курси валют. Практика свідчить, що ціни на нерухомість рухаються в одному напрямі та темпі з курсами акцій, що підтверджує наявність тісного взаємозв’язку між ринком нерухомості та фондовим ринком.

Інституційний фактор є чинником, який через ринкові механізми впливає на середньозважені ціни на нерухомість. Його дію можуть охарактеризувати чотири показники, а саме: свободи підприємництва, корупції, фінансового сектора та прав власності на нерухомість.

Посилення впливу інституційного фактора, підвищує рівень свободи підприємництва, дозволяє створити кращі регуляторні умови, знижує рівень корупції, збільшує діапазон посередницьких функцій фінансового сектора та дозволяє прискорити процеси розподілу земельних ділянок, забезпечити правовий захист її власників.

Таким чином, поглиблення впливу інституційного фактору скорочує трансакційні витрати, сприяє зростанню кількості укладених кредитних угод і дозволяє інвесторам оперативно реагувати на зміни, що відбуваються на ринку нерухомості.

Посилення зв’язку та взаємозалежності циклів ринку нерухомості та банківського сектора спричиняє пришвидшення падіння динаміки ВВП за умов, коли обидва ринки одночасно переходять у фазу спаду. Це є проявом згаданої особливості циклічності розвитку ринків нерухомості.

Спади, які супроводжуються жорстким скороченням обсягів кредитування або падіннями цін на нерухомість, тривають лише на квартал довше, спричиняють зростання втрат виробництва у 2–3 рази.

Світова фінансово-економічна криза негативно вплинула на розвиток економіки України та інших країн, що розвиваються. В умовах погіршення зовнішньоекономічного середовища Україна зазнала одного з найглибших спадів та однієї з найсильніших девальвацій валюти під час найважчих етапів кризи восени 2008 р.: національна валюта знецінилась більш, ніж на 50 % відносно долара США, реальний ВВП знизився на 8 % та 19 % в річному обчисленні в останньому кварталі 2008 р. та