Ринок землі та нерухомості

При структуризації ринку нерухомості важливе значення має фундаментальний поділ ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних об’єктів (матеріально-речовинних покращень на землі). Такий поділ зумовлено цілісно-частковою системною єдністю землі і нерухомості. Земля може виступати об’єктом ринкових відносин як засіб виробництва (у сільськогосподарському секторі) і як просторовий базис забезпечення всіх інших умов життєдіяльності людей. Тому ринок землі має свою особливу структурну організацію і може бути класифікований за своїми критеріями [25]. Земля виступає основним об’єктом на ринку нерухомості, що надає їй особливого правового статусу і слугує основою формування земельних відносин [25]. На думку Г. Джорджа (англійського економіста, який був одним з перших, хто звернув увагу на те, що саме спекуляції із землею можуть бути причиною криз та спадів на ринку нерухомості), земля є ключовим рушієм циклу на ринку нерухомості, фактором, який впливає на ділову активність через обсяги будівництва, а також через те, що земля може виступати засобом виробництва (туризм, сільське господарство).

Структуру ринку нерухомості в аспекті дослідження циклічності його динаміки, слід висвітлювати, в аспекті поділу його за критерієм ринкового обігу на первинний та вторинний ринок, а також за способом використання – на ринок споживчої виробничої, комерційної та інвестиційної нерухомості. Відповідно до такого підходу можна відстежити поведінку суб’єктів на цих ринках у різні фази циклу, оскільки змінюється їх співвідношення, а отже і якісна структура ринку нерухомості. Так, наприклад, у фазі кризи частка первинного ринку скорочується (тому, що заморожується будівництво через брак коштів), а вторинного збільшується у цілому (відбувається перерозподіл наявних об’єктів). Крім того, змінюється також співвідношення ринку споживчої, виробничої, комерційної та інвестиційної нерухомості, оскільки всередині ринку нерухомості загалом відбувається перерозподіл коштів відповідно до нагальних потреб учасників ринку (в період зростання збільшується частка комерційної, виробничої та інвестиційної нерухомості, як такої, що безпосередньо задіяна у процесах економічного зростання). Таке співвідношення є характерним для країн з розвинутою ринковою економікою. У країнах з трансформаційною економікою традиційно переважає частка вторинного ринку, що зумовлено низьким рівнем доходів населення.

Ринок нерухомості займає важливе місце у ринковій системі, де при цьому він є тісно пов’язаним з ринком фінансових активів, ринком праці і, безумовно, іпотечним ринком. Це пояснюється, в першу чергу, специфікою товару, завдяки якому жоден з вищезгаданих ринків не може існувати без активної участі об’єктів та суб’єктів ринку нерухомості.

Ринок нерухомості пов’язаний з фінансовим ринком з іпотечного кредитування [25]. Це пояснюється тим, що суб’єкти ринку вступають один з одним у економічні відносини, пов’язані з передачею прав на нерухомість на основі конкурентної взаємодії. В умовах ринкової економіки ці відносини можуть бути кількісно виміряні через грошові потоки. Використання іпотечного кредитування ускладнює відносини на ринку нерухомості. У цьому разі ринок нерухомості стає тісно пов’язаним з фінансовим ринком. Зокрема, при іпотечному кредитуванні виникають відносини між кредитором та позичальником з приводу обтяження нерухомого майна зобов’язанням. Взаємозв’язок між показниками фінансового ринку і ринку нерухомості досить значний. Це викликано тим, що нерухомість є дорогим товаром, і тому позикові кошти становлять значну частку інвестицій у нерухомість [25].

Тісний зв’язок ринку нерухомості та фінансового ринку пояснюється тим, що з одного боку нерухомість – найбільш надійний та ефективний об’єкт інвестицій, а з іншого – є важливим джерелом поповнення бюджету, виступаючи об’єктом оподаткування [10].

Соціально-економічна сутність ринку нерухомості часто пов’язується з ринком послуг. Слід звернути увагу на те, що на ринку нерухомості як такому реалізації послуг не відбувається, однак це можливо на суміжних з ринком нерухомості ринках – ринку оціночних, ріелторських послуг, послуг будівельних підрядників, страхувальників, нотаріусів тощо [30], адже для нормального функціонування досліджуваного ринку необхідні послуги реєстраторів, кадастрових бюро, судових органів та інших закладів як державного так і приватного сектору.

Соціальне значення ринку нерухомості пов’язано з тим, що нерухомість має відношення до всіх без виключення верств населення як місце проживання, роботи, сфера застосування праці. Крім того, розвиток первинного ринку нерухомості, пов’язаного з будівельною галуззю, істотно впливає на скорочення безробіття, підвищення зайнятості, збільшення надходжень до бюджету, а значить у підсумку підвищує рівень соціального забезпечення [30].

Цикли ринку нерухомості та національної економіки взаємопов’язані. Будучи невід’ємною складовою національної економічної системи, ринок нерухомості (а саме: його динаміка та характер розвитку) також чинить на неї свій вплив, а отже зв’язок між циклами ринку нерухомості та національної економіки є як прямим, так і зворотним. Це, зокрема, можна пояснити тим, що кризові прояви на ринку нерухомості негативно впливають на такі показники, як внутрішній попит (наприклад, на ринку будматеріалів, металоконструкцій), економічне зростання, внутрішнє споживання (наприклад, обсяги продаж побутової техніки, меблів) тощо. За посилення ролі ринку нерухомості у розвитку національної економіки, він (ринок нерухомості) стає її двигуном і, таким чином, починає істотно впливати на економіку.

За останні два десятиліття зв’язок циклів ринку нерухомості та національної економіки посилився. Це пояснюється: зміною ролі ринку нерухомості в національній економічній системі країн; зростанням вартості, закладеної в об’єктах нерухомого майна; привабливістю ринку нерухомості як місця міграції та