Ринок землі та нерухомості

Ринок нерухомості має свою особливу структуру, що включає в себе сукупність окремих частин і елементів, пов'язаних певним чином. У загальному вигляді структуру ринку нерухомості залежно від критеріїв підходу можна представити таким чином (рис. 2.1).

Розглянемо цю схему докладніше. Передусім слід звернути увагу на розмежування ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних об'єктів (будівель і споруд, приміщень). Таке розмежування зумовлено цілісно-частковою єдністю землі і нерухомості.

 

Рис.2.1 Структура ринку нерухомості

 

Фізичні об'єкти, розміщені на землі, різняться за технічними і будівельними характеристиками: є будівлі і споруди. За своїми функціональними властивостями вони виділяються в самостійні об'єкти ринкового обороту і формують ринок житлової нерухомості і ринок нежилої нерухомості. У першому випадку нерухомість задовольняє потреби людей у житлі, відпочинку і розвазі (дачні, культурно-розважальні, спортивні споруди і будівлі), відтворюванні здоров'я (санаторно-курортні і медичні будівлі), відтворюванні соціальних потреб (навчальні заклади, музеї, церкви, бібліотеки і т. ін.). На ці ринки здебільшого впливають закони ринку споживчих товарів. У другому випадку нерухомість існує у формі промислових, сільськогосподарських, транспортних будівель і споруд, автозаправних станцій, ресторанів, офісів, торгових приміщень і покликана обслуговувати процес виробництва благ або послуг. У цьому разі процеси на ринку нерухомості регулюються закономірностями ринку чинників виробництва.

Розрізнення ринку нерухомості за її видами доповнюється таким критерієм як спосіб її використання. Цей аспект дозволяє виділити ринки споживчої, виробничої, комерційної, прибуткової та інвестиційної нерухомості. У цьому разі головне значення має не сам вигляд нерухомості, а те, яким чином її використовують. Наприклад, житлову нерухомість можуть використовувати як офіс (комерційна нерухомість) або для отримання прибутку шляхом здачі її в оренду (прибуткова нерухомість). Якщо поділ нерухомості на споживчі блага і чинник виробництва зумовлений її товарною формою, то існування інвестиційної нерухомості є наслідком її існування як капіталу.

Будь-який вид нерухомості являє собою капітальні вкладення. Ця особливість виводить нерухомість на ринок інвестиційного блага. У чистому вигляді інвестиційні якості нерухомості зрощені з її виробничо-комерційною формою, оскільки остання функціонує як капітальний ресурс, тобто чинник зростання вартості. Однак як інвестиційне благо може виступати і споживча нерухомість, оскільки вона пов'язана з вкладенням грошових коштів (індивідуальним інвестуванням), які випробовують на собі вплив фінансово-кредитних процесів (знецінення грошей, зміни процентних ставок, фінансові та кредитні ризики і т. ін.).

Розгляд нерухомості як інвестиційного блага дає можливість розкрити ще один важливий структурний аспект ринку, а саме — існування ринку дохідної нерухомості. Критеріями виділення даного сегмента ринку є, по-перше, виняткова здатність нерухомості до створення доходу, а по-друге, основний інтерес (мотив) її придбання. Дохідною нерухомістю є інвестиційна, оскільки вона пов'язана зі збільшенням вартості. Але не вся інвестиційна нерухомість є дохідною. Наприклад, нерухомість як чинник виробництва дає дохід, але через заміщення вартості (амортизацію) і відшкодування капіталу у формі норми прибутку. Якщо нерухомість сприяє отриманню доходу внаслідок виробничо-господарської діяльності, що здійснюється в її межах, а не пов'язана безпосередньо з самою нерухомістю, то останню слід визначити як непохідну.

Власне дохідною стає нерухомість, яка здатна створювати прибуток не внаслідок діяльності, що здійснюється в її просторі, а в результаті особливого відношення ринку до її якості як обмеженого блага. Інакше кажучи, дохідною нерухомістю є такі об'єкти, які здатні забезпечити отримання рентного прибутку внаслідок свого особливого місцеположення або обмежених можливостей відтворювання, у цьому разі ринковою реакцією об'єкта є створення економічної ренти. Дохідною завжди є комерційна нерухомість (що часто приводить до їх ототожнення). Важливою умовою виникнення дохідної нерухомості є рентоорієнтована поведінка господарюючих суб'єктів. Це означає, що мотивом придбання нерухомості стає орієнтація на отримання ренти (у формі орендної плати) або підвищення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкової ситуації (спекулятивна нерухомість).У цьому разі дохідною стає будь-яка нерухомістю.

Кожний процес, що відбувається на ринку нерухомості, обов'язково пов'язаний з придбанням різних прав. Саме тому ринок нерухомості називають ринком прав на об'єкти нерухомості. А різні способи здійснення повноважень формують особливу структуру ринку. Для перехідної економіки України ці процеси є найактуальнішими, оскільки основні перетворення стосуються саме трансформації прав власності.

Залежно від специфікацій прав власності ("пучка повноважень") ринок нерухомості поділяється на два основні сегменти — ринок повних прав володіння (прав власності) і ринок прав користування.

У першому випадку йдеться про ринок, на якому здійснюється весь набір повноважень власника (наприклад, купівля-продаж нерухомості). На цьому ринку право власності на нерухомість може виступати з певними обмеженнями або обтяженнями. Наприклад, при спільному володінні подружжям квартирою виникають певні обмеження при її продажу. Володіння нерухомістю (особливо землею) може бути обмежено різного роду сервітутами, тобто правом третіх осіб користуватися чужою власністю певним чином (наприклад, дозволити прохід, проїзд по земельній ділянці, забезпечити доступ до системи каналізації, можливість розміщувати рекламу, аеронавігаційне обладнання та ін.). При передачі нерухомості в заставу виникають обтяження за будь-яких операцій, що здійснюються з нею, тим самим виникає ринок закладених об'єктів