Ринок землі та нерухомості

Історичне походження нерухомості нерозривно пов'язане із землею. Остання є початковою формою нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певну площу (розмір), фізичні властивості (якість і склад грунту, рельєф, особливі кліматичні умови) та місцеположення (відстань) відносно до розташування джерел сировини, постачальників і споживачів, центрів концентрації попиту, транспортних ліній і т. ін.

Фізична єдність землі та нерухомості виявляється у тому, що капітальні вкладення (будівлі, споруди та ін.), які створює людина, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними й економічними властивостями. У цьому разі до нерухомості належать будівлі, споруди, квартири, приміщення, тобто ті вкладення, існування яких неможливо без фізичного зв'язку із землею. Але такий зв'язок не є абсолютним, тому що існує можливість фізичного переміщення (наприклад, дачних будиночків, гаражів, торговельних кіосків). Проте фізичне переміщення не змінює природи нерухомості, оскільки її об'єкти набувають функціональних властивостей тільки при їх розміщенні на землі в певному місці. Наприклад, дача, розташована всередині промислової забудови, перестає відповідати своєму функціональному призначенню і втрачає свою корисність і вартість. Отже, земля та інші об'єкти нерухомості перебувають не лише у фізичному, а й в економічному зв'язку із землею. Це означає, що економічна цінність землі залежить від тих об'єктів, які на ній розташовані, в свою чергу корисність та вартість самої нерухомості визначається якісними характеристиками землі. Такий взаємозв'язок дає змогу розглядати нерухомість у двох значеннях. У широкому розумінні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов'язано, у вузькому нерухомість — це тільки ті об'єкти, які безпосередньо пов'язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально-речову форму капіталу, зрощеного із землею. Двоїстий підхід дає можливість використовувати різні способи регулювання, управління нерухомістю, механізми її оцінки й оподаткування. Нині в Україні існують різні інститути регулювання нерухомої власності. Наприклад, Державний комітет з земельних ресурсів регулює земельні відносини. А проблеми нерухомості у вузькому розумінні вирішує Державний комітет з будівництва та архітектури й інші установи. Але дійсна економічна природа нерухомості розкривається лише при визначенні її у широкому розумінні, що дає змогу з'ясувати специфічні риси її товарної форми.

Особлива економічна природа нерухомості пов'язана з такою фундаментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (не відтворюваність) землі як природного блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з іншого — обмежені можливості відтворення тих об'єктів, що розташовані на землі.

Обмеженість зумовлює особливі властивості товарної форми нерухомості. Однією з таких властивостей є непорушність (іммобільність) нерухомості. Це означає не тільки фізичну неможливість пересування, а перш за все закріплене місцеположення нерухомості, як об'єкта господарського і правового обороту, у зв'язку з чим складаються специфічні форми торгівлі, виникає необхідність державної реєстрації, змінюються умови оподаткування. Володіння нерухомістю, як непереміщуваним капіталом, формує у її власників потребу в політичній і економічній стабільності. Чим більше власників нерухомості, тим більше людей заінтересовані у процвітанні і порядку в країні, в межах якої тільки й може існувати таке дороге і цінне благо.

Наслідком непереміщуваності стає непряма мобільність, тобто обмежені можливості функціонального використання нерухомості. Це означає, що нерухомість не може сама переміститися у сферу найбільш вигідного використання, а навпаки, всі інші ресурси мають притягуватися до неї. Обмеженість виражається у таких властивостях нерухомості, як тривалість створення, висока капіталомісткість, довгостроковість існування. 

Для фінансово-економічного обороту нерухомості важливою властивістю стає її низька ліквідність, тобто нездатність швидко перетворюватися на грошову форму. Нерухомість є одним з найнизьколіквідніших активів фірм і підприємств. Однак, на відміну від інших низьколіквідних товарів, нерухомість менше схильна до інфляційного знецінення, внаслідок її взаємозв'язку із землею. 

Саме тому, що нерухомість (разом із землею) є обмеженим благом, вона має здатність до рентоутворення. Рента є "ціною привілея" (Дж. С. Мілль), яку мають обмежені блага. Це означає, що рента перестає бути феноменом тільки землі, а властива будь-якому обмеженому чиннику виробництва. Існує економічна рента унікальних та невідтворюваних видів нерухомості (наприклад, пам'ятки архітектури, історії та містобудування).

Нерухомість, на відміну від інших факторів господарської діяльності, дає змогу отримувати дохід, який складається з ренти (доходу від володіння обмеженим благом), прибутку від капіталу і позичкового процента на вкладений капітал. Всі ці частини доходу можуть мати різну питому вагу в загальному доході від нерухомості залежно від її виду. Наприклад, чим більше цінність нерухомості залежить від її місцеположення (такі види, як торговельні приміщення, ресторани, офіси), тим більшу вагу в доході має рента. Дохід від виробничої нерухомості більшою мірою складається з прибутку. А для інвестиційної нерухомості важливе значення має можливість отримати процент на капітал.

Для розуміння особливих рис нерухомості важливе значення має розкриття її правової єдності із землею. На ринку нерухомості продають не тільки матеріальні об'єкти, а й відбувається обмін, розподіл різних прав на них (користування, власності, управління, суперфіції, емфітевзиси), а також обмежень (сервітути, узуси та ін.) та обтяжувань (заклад, іпотека). Це означає, що інтерес, вигоди і цінність нерухомості визначаються не тільки її матеріально-речовинним характером, а й набором повноважень ("пучком прав"), що виникають у процесі володіння нею. Згідно з класичною концепцією все, що міститься на і під землею, слідує за її юридичною долею. У деяких державах