Ринок землі та нерухомості

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові – місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові – попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові – законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об’єкт приватної власності; кількісні – фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні – корисні властивості земельної ділянки, які пов’язані з її майбутнім використанням та економіко-технологічні – доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Взаємозв’язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 1.2. 

Наступна особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. [19].

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Така оцінка на землях сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 — 7 років, а на інших землях — не рідше як один раз у 7 — 10 років.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок — результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, для визначення ринкової, позикової та інвестиційної вартості землі.

 

Таблиця 1.2

Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінкиБаза оцінкиСфера застосування

Грошова оцінка (загальна)Капіталізований рентний доход із земельної ділянкиОснова для визначення земельного податку та орендної плати за землю

Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

Грошова (нормативна) оцінкаВартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянкиОснова для визначення земельного податку та орендної плати за землю

Грошова (ринкова) оцінкаОціночна вартість – сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власностіЗабезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

 

 

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Існують два головні способи оцінки вартості земельної ділянки. Перший з них оснований на продуктивності (або доході). У цьому випадку процедура оцінки складається з розрахунку потенційної продуктивності кожної земельної ділянки з метою визначення її дохідного потенціалу. Як правило, це передбачає створення офіційної системи класифікації якості земель, де класи земель (від дуже добрих ґрунтів до дуже поганих) визначаються відповідно до характеристик ґрунту та агрономічних умов. Потім, на другому етапі, для кожного класу земель оцінюється показник продуктивності. Нарешті, ця інформація дозволяє розрахувати потенційну продуктивність кожної земельної ділянки, що використовується як основа для оцінки її дохідного потенціалу. У країнах Західної Європи такий метод оцінки земельної вартості був історично розроблений та запроваджений головним чином для цілей оподаткування землі. Також ця практика використовувалась у державах Центральної та Східної Європи за часів існування Радянського Союзу. Очевидно, що головною метою в той час було не оцінення земельної ділянки, а визначення її потенційної продуктивності як основи для цілей розподілу земель.

Другий метод оцінки сільськогосподарських земель побудований на ринковій основі. Він передбачає визначення справедливої ринкової вартості кожної земельної ділянки на основі відповідних цін купівлі-продажу, що спостерігаються на ринку.

Теоретично, якщо б усі ринки функціонували ідеально та, якщо б дохідний потенціал кожної земельної ділянки був оцінений та врахований правильно, то обидва методи дали б схожі значення. На практиці так буває рідко. У таких країнах ЄС, як Німеччина, Франція та Італія,процедури оцінки земель на основі продуктивності були розроблені кілька десятиріч тому і, в більшості випадків, за останній час жодних істотних змін вони не зазнавали. Водночас, якщо поточна вартість грошового потоку (доходу) є, ймовірно, ключовим детермінантом цін купівлі-продажу сільськогосподарських земель, то інші фактори, такі як доступ, комунальні послуги, відстань до міста тощо, є дедалі значнішими детермінантами ринкових цін сільськогосподарських земель. Більше того, зміни у заходах Спільної аграрної політики (САП) (зокрема, прямі платежі та встановлення квот) часто не враховуються у процедурах оцінки