Ринок землі та нерухомості

Купівля-продаж – одина з найбільш розповсюджених операцій щодо відчуження нерухомого майна. За договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити за нього певну ціну. Договір купівлі продажу об'єкта нерухомості підлягає обов'язковій державній реєстрації. 

Мена. У цій угоді кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт в обмін на інший. При цьому права власності на об'єкти нерухомості передаються сторонам одночасно, при виконанні обома передачі нерухомого майна. 

Дарування. В угоді дарування дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати обдаровуваному: об'єкт нерухомості у власність; майнове право до себе або третій особи або звільняє або зобов'язується звільнити обдаровуваного від майнових обов'язків. 

Рента. У цьому виді угоди одержувач ренти - власник об'єкта нерухомості передає об'єкт у власність платнику ренти, який, у свою чергу, зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт періодично виплачувати одержувачеві ренти певну суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі. Рента має декілька підвидів: постійна - виплачується безстроково; довічна - виплачується в протягом життя одержувача ренти; довічне утримання з утриманням. 

Оренда. При оренді об'єкта орендодавець зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату у тимчасове володіння і користування. Передача об'єкта нерухомості іншому власникові не тягне за собою припинення договору оренди, якщо цього не бажає орендар. Письмова форма договору оренди і його реєстрація обов'язкові. Майнове право суборенди виникає тоді, коли наймач або орендар за первісним договором оренди передає третій особі (суборендарю) інтерес, який має орен¬дар, а саме: право користування і володіння майном.

 Майновими правами або іншими правами на майно володіють як громадяни,так і юридичні особи.

Експертна оцінка нерухомого майна поряд з іншими видами оцінки є найбільш поширеним видом оцінки і включає в себе визначення ціни об’єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем.

Оцінка нерухомості включає визначення вартості наступних об'єктів: 

•житлової нерухомості (заміська нерухомість (котеджі, дачі), квартири…);

•комерційної нерухомості (офісні і виробничі приміщення, склади, гаражі, багатофункціональні комплекси, готелі…);

•споруди (інженерно-будівельні об'єкти різного призначення…);

•незавершених будівництвом об'єктів (об'єкти, на яких ведуться будівельні роботи, і об'єкти недобудовані з огляду на ряд обставин: тимчасова консервація, повне припинення будівництва …); 

•земельні ділянки з різним цільовим призначенням.

 

Щоб оцінка вартості майна була проведена вдало, замовник повинен надати оцінювачеві документи, які індивідуалізують об’єкт оцінки, визначаючи його фізичні параметри та правову характеристику. Ці характеристики включають:

•місце розташування, опис фізичних властивостей об'єкта, його юридичний статус, а також характеристики його економічних властивостей, або здатності приносити доход;

•права на нерухомість (повне право власності, право оренди, право суборенди), що підлягають оцінці;

•будь-яке рухоме майно, торгові конструкції, або нематеріальні активи, що не є нерухомим майном, але включаються в оцінку;

•будь-які відомі сервітути, обмеження, заставні зобов'язання, орендні та інші договори, спеціальне оподаткування майна або інші аналогічні аспекти;

•чи є майно об'єктом часткового або пайового інтересу або воно являє собою фізичний сегмент більшої земельної ділянки;

Також оцінка вартості нерухомого майна залежить від витрат на будівництво аналогічних об’єктів, а також загального рівня цін, ринкової ситуації та ін.

В першу чергу оцінювання виконується для квартир, офісних приміщень і будівель під офіси, приміських житлових будинків з земельними ділянками. 

Оцінка нерухомості проводиться при:

•будь-якому відчуженні (купівля-продаж, приватизація, банківська застава, тощо);

•внесенні в статутній капітал підприємств об’єктів нерухомості;

•визначенні нанесеного збитку;

•оформленні договору застави для отримання кредиту;

•для укладення договорів страхування;

•для цілей бухгалтерського обліку;

•для визначення поточної ринкової, або іншої ціни об’єкту нерухомості (ліквідаційна, відновна) з метою ухвалення управлінських рішень;

• в консультативних цілях; 

•при поділу майна ( визначення частки).

 

 

Враховуючи коло проблем, які виникають в економіці кожної країни, доцільно сформулювати визначення ринку нерухомості з точки зору циклічності. Сутність ринку нерухомості можна розкривати у короткостроковому та довгостроковому періодах. У зв’язку з цим слід зазначити, що більшість визначень ринку нерухомості є моментними, тобто такими, які не розкривають його сутності в контексті довгострокового розвитку. Різниця полягає у тому, що процеси у цих періодах протікають по-різному. Так, у довгостроковому періоді функціонування ринку нерухомості тісно пов’язане з циклічністю розвитку економіки в цілому, що неможливо відстежити і проаналізувати у короткостроковому періоді. Крім цього, прояви циклічності на ринку нерухомості істотно обумовлені станом і характером розвитку функціонально пов’язаних з ним ринків. Мова йде про прояви циклічності на ринку кредитів, землі, на окремих товарних ринках (будматеріалів, металу, побутової техніки), ринку послуг тощо. З урахуванням вказаних уточнень визначення ринку нерухомості повинно охоплювати і часовий аспект.

Тобто ринок нерухомості як сформована система синхронізованих відносин між учасниками такого ринку (ринку нерухомості), яка підпорядковуються законам циклічності розвитку, змінюючись відповідно фазам циклу і набуваючи кожного разу нової якості залежно від досягнутого стану економіки країни в цілому. Циклічність змінює синхронізовану систему відносин, визначаючи її нову якість на згаданих етапах циклу, певним чином трансформуючи внутрішню